【萬億藍海】純利倍增，物管股首選雅生活服務、碧桂園服務

　　《經濟通通訊社記者盧逸文１３日報道》港股６月持續由高位回落，資金除了流向公用類股
份之外，亦有資金選擇中資物管股，皆因其物業管理收入穩定之外，增值服務收入增速亦明顯加
快，而派息亦相當吸引。當中碧桂園服務（０６０９８）及雅生活服務（０３３１９）上年純利
增長倍增，是眾多物管股中盈利增速最快，加上有內房一線母企支持，故是物管股首選。

＊大和：料雅生活物管收入增速減慢＊

　　大和於３月分別就兩大物管股發表研究報告，當中指出雅生活服務去年純利升１﹒７７倍遠
勝預期，但預料其物業管理收入增速會減慢，故將今明兩年收入預測下調１１至１３％，純利預
測亦下調２至６％，目標價則由１６元降至１５﹒７元，評級維持買入。該行又指雅生活去年的
增值服務收入增長強勁，帶動整體毛利率按年升４﹒７個百分點至３８﹒２％。截至去年底，公
司合約總建築面積為２﹒３億平方米，升８２％。管理總建築面積亦升７６％至１﹒３８億平方
米，未來數年希望每年在管理總建築面積增加７０００萬平方米。

　　至於碧桂園服務，去年盈利大增１﹒３倍至９﹒２３億元人民幣，同時亦遠勝預期，旗下三
項業務均增長強勁及利潤率較高，故將其評級由優於大市，上調至買入，目標價亦由１４﹒５元
調升至１６元。該行將碧桂園服務今明兩年的收入預測調升５％至９％，而盈利預測則上調
１４％至２１％，以反映物業管理服務及增值服務業務有較高增長，以及較高的毛利率的假設。
大和指，除了獲得碧桂園（０２００７）的強大支持外，集團未來將於併購方面更為活躍，同時
可獲得第三方項目，將可為２０１９至２０２１年度的物業管理業務收入增長帶來貢獻。

＊內房物管互影響，基本面未受利好＊

　　物管股緊貼內房股發展，惟中投傲揚精選基金基金經理溫鋼城對《經濟通通訊社》表示，內
房股和物管股本質上有所不同，前者是比較著重資產的企業，而後者則為輕資產性的企業，故此
不少內房透過分拆物管業務上市可以達至現金回籠的效果。另一方面，內房股比較受外圍因素影
響，如加息、經濟增長等因素而波動，相反即使經濟轉差，人們依然要繳交管理費，變相收入比
較穩定。他坦言，目前大市走勢「睇唔通睇唔透」，資金更容易流入作為避險，加上其走勢有別
於內房股，不會一時之間上漲一至兩成，而是以穩步向上的走勢上揚，故在現時跌市下被追捧成
公用類股份。

　　信誠證券聯席董事張智威亦對《經濟通通訊社》指出，物管股在目前大市未明朗下有追捧，
皆因其物管收費穩定，繼而物管收入亦見穩定，同時能夠有上調的空間，雖然加幅不太可能達至
１０至２０％，但相信增幅能夠穩定慢步增長。不過，他又稱，雖然內房股與物管股有間接影響
，但只有內地樓價持續向上，發展商才會加快建樓，繼而產生更多服務收費管理面積，但預計人
民幣將持續向下，樓價在今年下半年未必能夠再走高及政府上出現放鬆，故未必能夠在基本面上
利好物管股。他又指，服務收費管理面積未必能夠反映物管股的情況，即使擁有再多的管理面積
，都未必與其盈利能力有相輔相成的關係，因為該數據未能反映土地的潛力及地區性，正如中環
和天水圍有明顯分別一樣，一線或沿海城市相對能夠產生較高的物管、增值收入。他續指，中央
政策因此有相當重要的地位，如大灣區發展令廣東各個城市的房地產、物業管理更具潛力。

＊增值服務收入重要，派股息未必利好＊

　　溫鋼城又指出，目前由一線內房分拆的物管股，其物管收入表現都不會太差，不過要持續創
造增長有難度，因為在內地加管理費實在太困難，一般都要經過市政府批准。他笑言之前深圳市
政府准許加管理費就像「皇恩浩蕩」一樣，故此增值服務將會是物管公司未來另一大收入來源。
他續指，上調增值服務費比管理費更容易，加上內地人口流動性大，一些配套服務亦因此有龐大
的需求。他坦言，「要時下年輕人做家務已經夠難，內地後生女化到靚一靚之餘，仲要十指不沾
陽春水，你叫佢做家務，佢咪用隻眼水汪汪咁望住你。」可見未來增值服務將隨住年輕一代的文
化變遷，繼而變得愈來愈重要。他亦同意，物管股資產大部分皆為現金的情況，的確有利派息，
畢竟現金流比較充裕，加上資產壓力、投入都不多，最多只有一些根本不值錢的清潔用具。他補
充，物管股的特別股息亦非常吸引，但要造好造強都要視乎內房母公司的發展。

　　張智威亦認同，增值服務收入才是推動盈利動力，預期未來其增幅亦較物管收入大，而雅生
活的物管服務與增值服務收入佔總收入的比例相對平均，分別佔四成八及四成三。他亦指，在中
國經濟放緩下，國內經濟會由外需轉至內需，故相信國內增值服務收入短期都會處於成長期，暫
未見有喘定跡象。不過，他指出，物管股的派息比例其實不高，現金較多不能夠保證派息比例較
高，相對只能確保派息比例穩定。他補充，物管股一般都保持大量資金，用作擴張物業管理業務
，換取更多的服務收費管理面積，故派息比例不可能太高。他續指，物管股的派息比率不算慷慨
，不排除可能會派特別股息，但機會比較低。

＊碧桂園服務炒作多，雅生活現價便宜＊

　　「投資碧桂園服務及雅生活服務是兩種不同的取態，前者主要是炒作，後者則是著眼長遠發
展。」溫鋼城建議，碧桂園服務近期有資金追入，一頂高過一頂，宜待回落至１４﹒８元至１５
元，近５０天線位置吸納，預期短線有力上試１７元水平。不過，他擔心，碧桂園旗下馬來西亞
森林城市項目停滯，存在資金壓力，可能間接對碧桂園服務有負面影響。他補充，碧桂園服務最
近一次派息有近１厘，能夠收息之餘亦可炒上。至於雅生活服務最新業績表現不錯，２０１８年
度營業額由逾１７億急升至逾３３億，不過其股價由５月初開始明顯出現一條下降軌，更跌至近
１０元低位，不過現時已回升至１２元，宜等待下次回落於低位再吸納。他補充，現時雅生活預
測股息率有逾２厘，故如果是長遠投資更值得買入。

　　張智威分析，碧桂園服務今個月創歷史新高，更發盈喜，但其市盈率及市帳率都屬於較貴的
水平，前者近３９﹒１４倍，後者近１５﹒９２倍，故現價不是買入的好時機，策略上宜於廿天
線近１５﹒３元吸納。他認為，該股基本面其實不錯，可考慮長期持有，既然該股正在試頂，宜
待續升至１８至２０元水平沽出。他補充，投資者亦可以透過分段買入，現價先小注吸納，待低
位再吸納。至於雅生活，其市盈率及市帳率都相對較便宜，前者近１７﹒１２倍，後者近２﹒５
倍，宜於近廿天線１１﹒２元吸納，待累積升幅達１０至２０％後沽出，預期可有力上試今年高
位１３﹒４６元，止蝕位暫看上月最低位１０﹒１８元。