按盤價 
《缸邊嫺談》２０１７年６月，雅生活（０３３１９）收購綠地物業１００％股權，並與綠
地集團簽署戰略合作協定，８月，綠地集團投資１０億元獲得雅生活集團２０％股權。而集團大
股東為雅居樂集團（０３３８３）。現時集團有４０％的合約總建築面積是來自兩大股東。而母
企雅居樂會將所有開發項目交予雅生活管理，綠地則承諾於２０１８年至２０２２年期間每年向
雅生活交付不少於７００萬平方米建築面積物業予雅生活管理，另外提供額外３００萬方米綠地
物業的管理服務優先權。
＊資金充裕併購積極擴版圖＊
佔集團合約總建築面積接近６０％第三方物業開發商及併購，希望未來每年合同面積增長能
以超過１億平方米的規模繼續提升，未來以第三方和併購擴展的管理面積佔比可以達到８０％以
上，相信未來集團增長將會由併購所帶動。而集團管理層表示，目標到２０２０年前，能將在管
面積由現時的１﹒３８億平方米擴展至３億平方米，一倍以上的增長，而按管理層推算以此速度
增長，到２０２０年，集團收入將會達到１００億元，即年均複合增長約為７５％。
去年集團上市集資所取得３９﹒２億港元，當中有６５％集資所得的款項將會用作併購之用
。於２０１８年１２月３１日，集團持有現金及現金等價物為４８﹒０８億元，未有任何借款及
銀行貸款，集團在手可用作拓展的資金充裕。由年初至今集團已動用４﹒４３億元收購了三個項
目，這為集團帶來超過４０００萬平方米的合約面積，再加上兩大股東交託管理的新增物業管理
的面積，相信隨著集團加快併購，收入將會繼續穩步向上。
＊優化管理物業結構＊
２０１８年集團的物業管理及非物業管理的收入均有不俗的增長。物業管理收入增長當然是
由於管理的規模及費用均有上升所帶動。而去年非物業管理收入增長強勁，當中又以非業主增值
服務收入大幅增長。集團去年在管理面積為１﹒３８億平方米，同比增長７６﹒３％，在管理面
積增長加快主要由於集團有雅居樂及綠地兩大發展商支持，以及第三方和收併購方式擴大，帶動
集團成為去年行業中利潤增長最快的物管企業。集團已表明，未來會加快第三方和收併購方式擴
大在管面積以實現更高速的增長。現時集團非住宅類項目的佔比已高達３９﹒６％，較２０１７
年的２６﹒６％提升了１３個百分點，未來集團會將收購及拓展的業態從傳統的住宅物業管理與
商業物業逐漸向多業態物業管理轉變，積極開拓公共建築物業服務，完成物業服務全產業鏈布局
。今年３月集團已完成收購廣州粵華物業５１％股權，填補集團在公共建築市場的空白。物業管
理是一個非周期性的行業，雖然國內房地產仍然受到調控，但現有及新建屋苑或商業群都需要有
物業管理的存在，集團未來的發展及收入會隨著國內的城鎮化率的提升、消費的升級、人均可支
配收入的增加而加快。投資者可考慮於１２元附近的水平增持或吸納，目標價為１６﹒１４元。
《工銀亞洲證券業務部分析員 黃惠嫺》
＊筆者為證監會持牌人士，並無持有上述股份
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