碧服發盈警股價曾插一成，大行降目標未宜博反彈

　　《經濟通通訊社６日專訊》碧桂園服務（０６０９８）自２０１８年上市以來首度發盈警，
預料去年盈利跌逾五成，主要受累疫情令成本增加，部分業務難正常開展，加上受商譽及無形資
產減值影響，有大行隨即下調目標價，股價今日低開３％後跌幅曾擴至逾一成，半日仍跌約７％
，為表現最差藍籌，其他物管股亦普遍急挫。
　
＊受累疫情料去年純利跌最多５７％，惟收入升逾４０％＊
　
　　碧桂園服務預期去年歸屬股東淨利潤按年下跌５１％至５７％，以２０２１年同期純利
４０﹒３３億元人民幣計，即約１７﹒３億至１９﹒８億元人民幣，另稅前利潤和淨利潤亦分別
下降３４％至４０％，以及４５％至５１％，原因是集團配合疫情防護措施，產生額外防疫成本
；新冠疫情封控期間，部分業務及商務活動較難正常開展，對收入及利潤產生一定負面影響；及
若干收併購公司帶來的商譽及其他無形資產減值等。
　　不過，集團預期去年度收入升逾４０％，即約４０３﹒８億元人民幣，歸屬股東核心淨利潤
升逾５％，即約４８﹒３７億元人民幣，主要受惠收費管理面積增長與社區增值服務、商業運營
服務業務收入的綜合上升等因素。預期業績於３月下旬公布。
　
＊碧服：會探索新業務模式，對未來發展充滿信心＊
　
　　碧服指，會不斷審視及調整經營戰略，在宏觀環境導致增值業務受壓的同時，通過提升現有
業務模式、探索新業務模式、應用新服務技術等手段，進一步打造多元服務體系，為未來發展加
強基礎。
　　碧服又指，今年隨著國家防疫政策優化，經濟穩步向好，業主需求不斷增加，料物業行業將
迎來更穩健發展，而公司將緊握市場機遇，進一步優化、創新服務和管理模式，保證公司經營、
服務高質高效。基於良好及穩健的財務及營運狀況，董事會對未來的長期增長及發展充滿信心。
　
＊大摩：盈利遜預期減值撥備較高，維持目標價２１﹒９８元＊
　
　　大摩發表報告指，碧桂園服務去年收入按年增４０％至逾４００億元人民幣，受惠併購、社
區增值服務和商業營運服務增長，與早前業績預測一致；核心淨利潤按年增逾５％至４８億元人
民幣，符合早前升５％至１０％預測；期內淨利潤按年跌５１％至５７％，達１７億至２０億元
人民幣，低於預期，意味商譽和第三方貸款減值達２１億至２３億元人民幣。去年減值撥備或降
低今年減值風險，但降低對非業主收入的增值服務，以及去年高基數的利潤率壓力，或令今年盈
利增長受壓，維持「增持」評級及目標價２１﹒９８元。
　
＊摩通：目標價降至２５元，惟核心業務仍穩健可考慮收集＊
　
　　摩通指，碧桂園服務去年淨利潤大跌預料主因為早前的收購商譽減值，屬於非現金項目，其
核心盈利仍錄按年增長，顯示核心業務仍然穩健，維持「增持」評級，目標價由３０元降至２５
元。中信證券亦將碧桂園服務目標價由２０元降至１６元，並將評級由「買入」降至「持有」。
　　另摩通預計內房及物管股去年核心盈利平均分別下降４５％和１８％，但由於上半年盈利已
處弱勢，因此投資者對預測不會感到驚訝。儘管即將公布的盈利警告可能會暫時影響情緒，但實
際上可能是壞消息出清。隨著未來幾個月銷售數據可能繼續改善，預計行業會逐漸恢復，偏好國
營內房，喜好名單依次為中國海外（００６８８）、保利發展（滬：６０００４８）、華潤置地
（０１１０９）；物管股喜好名單依次為保利物業（０６０４９）、中海物業（０２６６９）、
華潤萬象生活（０１２０９）；如喜歡高風險高回報股票，可考慮收集碧桂園服務。不過，對所
有違約公司保持審慎態度，任何反彈都應屬短暫性，建議投資者避免選擇旭輝（００８８４）、
融創服務（０１５１６）及世茂服務（００８７３）。
　
＊溫傑：對碧服今年業績審慎樂觀，物管股估值要看內房＊
　
　　今日《開市Ｇｏｏｄ　Ｍｏｒｎｉｎｇ》節目請來凱基亞洲投資策略部主管溫傑，他指碧桂
園服務去年盈利倒退，主要因疫情產生額外防疫成本及部分業務難開展，另集團進行收併購，有
些無形資產如客戶關係、管理圖層及品牌等需做攤銷，有些商譽亦要做減值，而去年收入理想，
原因是管理面積增加，另社區增值服務及商業運營服務業務收入都上升，惟分別只佔總收入
１０﹒５％及２﹒９％。如預料今年在管面積增長繼續向好，疫情期間做不到的業務可恢復正常
，碧服今年收入應可繼續大升，但預計今年仍有攤銷及減值，若佔比高會是一個不明朗因素，暫
時對今年業績審慎樂觀。
　　溫傑續指，碧服發盈警短線利淡對股價，往後就要看收入增長多快，可否彌補商譽減值或無
形資產攤銷。其他物管股去年業績預料都不會太好，因它們也同樣會面對碧服疫情下的問題；今
年應可確定收入增加，但估值能否提升要看市場對內房的觀感有否改善，這相信是中長期的事。
內房２月銷售數字雖有提升，但未至於令人滿意，料內房股價只會區間上落，要買可揀中國海外
、華潤置地及越秀地產（００１２３）三隻央企。
　　碧服半日跌７﹒４８％收報１４﹒８４元，最多跌１１﹒３５％低見１４﹒２２元，成交
６﹒９億元。其他物管股亦普遍急跌，世茂服務跌５﹒３１％報２﹒３２元，融創服務跌
４﹒５２％報３﹒１７元，雅生活（０３３１９）跌４﹒６１％報８﹒２７元，旭輝永升服務
（０１９９５）跌６﹒０３％報３﹒２７元，保利物業跌２﹒５９％報５０﹒８５元，中海物業
跌３﹒４７％報９﹒７３元。部分內房股亦下挫，其中碧桂園（０２００７）更跌４﹒５５％報
２﹒５２元，龍湖（００９６０）跌０﹒６％報２４﹒７５元，合景泰富（０１８１３）跌
２﹒２５％報１﹒７４元，旭輝跌２﹒１３％報０﹒９２元，潤地跌０﹒２７％報３７﹒３５元
，惟中海外升１﹒２３％報２０﹒６５元，越秀地產升０﹒４８％報１２﹒５８元。
　
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉