香港的主權在１９９７年７月１日回歸中國，當時不少人對香港的前途抱著懷疑態度；但在回歸後２０年，香港前途的最大問題之一卻竟然是不斷攀升的樓價。過去２０年間國際與香港本地均出現異常的經濟起落，而香港的樓價雖曾深陷低谷，之後卻能絕地反擊，並再續樓市不死的神話。香港在七、八十年代曾有「樓市不死、股市不憂」之說，目前應該要改說「股市不死、樓市不憂」了。
＊樓價上升是喜是憂？＊
香港未來的經濟命脈仍繫於金融服務業，特別是能否在中港融合中發揮所長，股市的表現，實在影響資金進出、就業市場、以至對房地產的需求。樓價上升，無疑也提升物價及生活成本，如果居民收入沒有向上流的動力，在樓價與物價昂貴的城市居住，生活有多大壓力自不待言。回顧香港的房屋發展史，住屋問題由解決居民的基本需要漸進，從簡陋的木屋區到徙置區，以至後來居住環境較佳的廉租屋、公屋和為滿足居民自置居所欲望而建的居屋；但隨著香港經濟長足發展與生活水平提升，居民的最終目標還是自置私人居所。事實上，由私人發展商扮演滿足居民房屋需要的最重要角色，是回歸前政府對有關房屋問題施政的目標。
＊房屋問題重中之重？＊
回歸後的特區政府，也許受到１９９６－９８年間樓市大起大落的困惑，房屋政策變得搖擺不定，面對樓價上升時不斷下藥企圖遏制樓價，說是急市民所急，但政府的行政干預往往扭曲市場的正常運作，香港目前的樓價居高不下，應與政府過分干預有一定關係。香港在回歸前後房屋政策的差異，主要是其延續性與長遠的目標，因為香港回歸後至今四任特首對房屋問題都有不同的理念。房屋問題雖然應是政府施政的重點之一，但把房屋問題放在最高位，便是本末倒置；因為樓價的高低，不是單純看樓價的絕對值，而是根據有關數據計算的負擔能力。利率持續處於低水平，固然有利負擔能力，但支持負擔能力最終應依靠居民的收入增長。
＊房地產股值得看好？＊
土地和新屋供應當然是實行長遠房屋政策成敗的關鍵，鼓勵私人發展商參與應是最為有效的
，而非大鑼大鼓地招募所謂「覓地良方」；因為政府是最大的地主，也只有政府才掌握最全面的發展規劃。香港過去房屋政策的精髓是先以公屋為基層市民「上樓」，再為求上進的居民以居屋「上車」，以後的路就交由私人市場解決了。政府和市民都要明白「上樓」和「上車」的分別，政府為特定的市民提供置業階梯是不切實際的。私人發展商所持有大量未開發的農地，如能加快釋放其價值，對各方均有利；惟對地產股估值最關重要的，是政府是否重新認定私人發展商對提供自置居所的重要貢獻地位，以及對維持社會穩定繁榮的能力。《獨立分析員－麥德光》
（筆者電郵：３８８ｓｔｏｃｋｐｉｃｋｓ＠ｇｍａｉｌ﹒ｃｏｍ）
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