《創富理財－龔俊樺》核心通脹反映仍需加息；歐美商業房產需關注

　　美國3月份消費者物價指數(CPI)在上周三(12日)公布，通脹大致符合市場預期。因能源價格走低，整體CPI年增率由6.0%降至5.0%，月增率由0.4%降至0.1%。而扣除能源及食品成本的核心CPI則仍然頗為黏性，年增率由5.5%升至5.6%，月增率由0.5%降至0.4%。三大組成項目，核心商品月增率由0%回彈至0.2%，年增率由1.0%回彈至1.5%；住房通脹月增率由0.8%下降至0.6%，年增率由8.1%上升至8.2%；服務不含住房月增率由0.1%降至0.0%，年增率由6.9%降至6.1%。我們認為聯儲局5月將升息25點子，並且持續維持終端利率。
　
*首次有聯儲局官員憂慮經濟收縮風險*
　
　　除了上周公布了3月份CPI外，FOMC會議紀錄也同時公開。在會上，各官員一致認為通脹過高，然而有幾位官員是曾經考慮過3月時不加息，最主要原因是當時美國正處於自2008年危機以來最嚴重的銀行業動盪。然而，有關官員認為聯儲局和有關當局已採取足夠措施來穩定銀行業的狀況，所以最終仍選擇加息。而近期的信貸收縮已經為商業活動、招聘和消費者支出帶來壓力，官員相信這有助人們冷卻對未來的經濟前景，從而緩和通脹壓力。一點大家值得注意，是有聯儲局官員憂慮今年晚期可能進入溫和收縮，這或為美國陷入衰退(不論是軟或硬著陸)帶來更高可能性。
　
*市場現聚焦歐美商業房地產的流動性問題*
　
　　由上年美國帶動的環球加息潮後，一些對息口敏感的行業在過去一年都持續受衝擊。首當其衝就是銀行業，近期的美國地區銀行爆雷就是因為加息速度太快所引起的。在銀行風波稍微緩和後，現時市場則轉為聚焦歐美的商業房地產(CRE)。早在今年3月初，全球其中一間最大的投資管理公司黑石集團(Blackstone)旗下的房地產信託基金(Breit)在收到大量贖回請求後，在2月份連續四個月限制投資者贖回，這反映了贖回壓力之大令黑石不得不限制資本從Breit流走。在4月初，歐洲央行在報告中指出現時的歐元區商業房地產市場存在明顯的穩定風險(financial stability risk)，而房地產基金在面對龐大的贖回壓力下都會增加流動性不匹配(liquidity mismatch)的風險，則基金為了短時間內籌募資金應付贖回而需要出售組合內低流動性的房地產資產。當房地產市場的流動性突如其來被大幅抽走時，資產價格便存在崩塌的風險。
　
*美國商業房地產持續低迷*
　
　　而美國的商業房地產的劣勢主要有三點，首先利率上升降低了房產的淨現值並推高了抵押貸款成本。以MSCI的綜合房地產指數為指標，美國商業地產價格在過去連續七個月下跌了9%。按年率計，這降幅是自2010年以來最大的。其次，總值2700億美元商業抵押貸款將於今年到期，儘管30年按揭利率從上年10月高位回落，但接近6%利率代表再融資(refinance)的代價將十分高昂。最後，由於在家工作的轉變，這削弱了對辦公室的需求，根據仲量聯行的報告，美國第一季度的辦公室空置率平均為16.9%，大幅高於疫情前的12.4%。而商業房地產的疲弱所引伸的信貸風險也需要留意，根據彭博估計，美國銀行和儲蓄機構持有39%的未償還商業房地產按揭，而當中有約2/3是由小型銀行所持有的，並且被重新包裝成商業抵押貸款支持證券(CMBS)。由於銀行仍然是商業房地產按揭中最大的交易對手，大家未來可以留意即將公布季度業績的銀行股其撥備的變動。
《凱基亞洲研究部分析員　龔俊樺》
　
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