【FOCUS】施政報告燃點希望顯林鄭決心 大嶼都會勢充滿挑戰

10/10/2018

  伴隨支持淨值由「山竹」襲港後的-4%重回正值,恒指連續6個交易日收低,以及FCC副主席馬凱續簽風波,特首林鄭月娥周三(10日)在一片政經逆風下發表題為「堅定前行、燃點希望」的任內第二份《施政報告》,不單新措施近250項,6萬字內文更較去年「增磅」20%。

 

中信里昂直言,港府的任何樓市大動作都會被視作負面。圖為明日大嶼計劃下附近將建人工島的喜靈洲 (資料圖片)

 

  一如預期,誓言「展示政治決心」的林鄭,在被視作重中之重的土地供應議題提出「明日大嶼」願景計劃,落實最早2025年開始「東大嶼都會」1700公頃人工島填海;調整公私房屋比例由6:4至7:3。勞工和「派糖」方面,公布取消強積金對沖終極方案,正式延長產假至14周……

 

  無論今次報告評分會否超越首份62.4的7年新高,港府續以發力供應取代遏抑需求的房策思路,會否添壓早前升勢斷纜的樓市?覓地建屋能否力避「畫餅充飢」和「公私爭地」的陷阱?拭目以待。

 

填海1700公頃 最多納110萬人口

 

  林鄭於《施政報告》開篇即提出包括明日大嶼、發展棕地、土地共享、活化工廈4大措施的土地供應計劃;其中,明日大嶼計劃涵蓋中部水域交椅洲和喜靈洲附近合共約1700公頃的人工島、大嶼山北岸和屯門沿海地帶,包括重新規劃後的內河碼頭區和龍鼓灘等多個發展區,配合全新運輸網絡,料可提供26萬-40萬個單位供70萬-110萬人口居住,並創造34萬個就業機會。

 

  同時,加快新界棕地研究,推出「土地共享先導計劃」,透過公平和具高透明度的機制,更好利用那些不在政府發展規劃的私人擁有土地,以在短中期滿足公營和私營房屋的需求,並將最多七成用作興建出售資助房屋。同時,建議容許工廈改裝成過渡性房屋;資助出售房屋老業主未補價市場可「大屋換細屋」;70歲長者公屋寬敞戶若遷出單位,可享終生全免租金等。

 

  上屆政府懸而未決的取消強積金對沖方案亦終於塵埃落定,政府決定進一步提高資助額至293億港元,目標是2022年前通過相關法例。

 

私樓居屋齊降溫 惟供不應求死結仍難解

 

  填海大計揭盅,長實(01113)、新世界(00017)、恒隆(00010)、嘉華(00173)等大地產商股價齊挫;而就在施政報告發布前夕,藍籌屋苑太古城單日連錄2宗減價成交;最新中原估價指數(CVL)亦跌至2015年樓市下行周期以來新低。

 

  除了私樓不再長升長有,港府52折新居屋、「白居二」恒常化、私樓地改建連環夾擊下,綠表市場亦急速降溫,9月全港居屋第二市場僅錄38宗成交,為2002年有記錄以來新低。

 

  中信里昂直言,港府的任何樓市大動作都會被視作負面,並進一步深化樓價調整,維持地產股「減持」評級。大和、花旗分別預料樓價於年底前回調3%-8%、7%。標普則估計,未來12個月樓價將自第三季高峰下跌5%-10%。

 

  不過,即使曷回調一兩成,10年翻倍的樓價仍遠超港人負擔能力,上份《施政報告》隻字未提農地轉換被轟房策「雷聲大、雨點小」,隆重登場的「港人首置上車盤」兜兜轉轉一年後亦僅提供450個單位。此外,儘管差估署預計明年全年有逾2萬伙單位落成,創2004年來新高,但另一方面,政府首三季賣地僅涉9840個單位,僅達全年1.8萬目標的55%,為近5年來最差。

 

  最新《施政報告》有關「發展棕地」、「土地共享」能否以看得見的新增供應,紓解輪候公屋底層人士和無殼中產之苦,真正燃點港人希望,注定亦充滿挑戰。

 

撰文:俞瑾

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