按息抽升，壓不住美樓市復甦

　　市場爭論聯儲局何時退市，主要分歧在於美國經濟復甦，其中一個關鍵是近期顯著回升的樓市。美國標普/CS樓價指數升幅創7年新高，樓價回到4年半新高。最近美息上升，將會是測試樓市復甦虛實的第一關。
　
　　聯儲局自去年9月推出第三輪量寬措施，每月購入400億美元按揭抵押證券(MBS)，去年底第二輪扭曲操作(OT2)結束後，又增購入450億美元長期國債，每月合共購債850億美元，措施推低債息及按揭利率，帶動樓市顯著復甦。最新公布的樓市數據中，價格或銷量的增幅均創新高，反映樓市回復上升動力。
　

　　
　　樓市乃危機之母，美國金融海嘯由次按危機觸發，後席捲銀行業以至信貸及資本市場。金融海嘯至今歷時5年多，頑疾根源終見起色，對美國復甦是一枝強心針。惟過去數月美息回升，30年期固定按揭利率急升上4.67厘，令人憂慮樓市復甦的幼苗提早夭折。息口抽升會否影響樓市復甦，自然要看樓市對低息的依賴程度，究竟目前美國的樓市復甦，是否只是建基於便宜錢之上的海市蜃樓？
　
按息樓市相關性不高
　
　　市場相信超低息減輕了業主的供樓負擔，銀主盤減少了，有助樓價止跌回穩，低息亦吸引投資者趁低掃貨，刺激樓價上升。但按過往歷史數據，按息與樓價相關性不高。有人分析了過去30年不同經濟周期中，按息在短期內急升逾100點子的情況，發現樓價除了在1994年那一次下跌外，其餘都錄得升幅，結論是按息抽升或會減慢樓價上升速度，但不會導致樓價下跌。
　
　　若經濟復甦、就業市場改善，樓價可與利率同步上升。這情況香港人應十分瞭解，樓市需求很大程度取決於樓價預期，當樓價上升，想買樓的人反而愈多；反之，若樓價持續低迷，即使利息再低也無人問津。
　
　　而且當下市況特殊，按息影響力可能更弱。目前美國的樓市復甦被稱為「無按揭復甦」(Mortgage-less Recovery)，意思是有一部分買家以全數現金買樓，毋須承造按揭，故利息上升對他們並無影響。這些以現金買樓的大多數是投資者，當中不少是海外買家。據美國房地產經紀商協會(NAR)的報告，今年5月此類以現金買樓的個案，佔整體交投達33%(見圖一)，另有報導指部分城市如度假勝地邁阿密，今年首季現金交易的佔比更高達65%，遠高於6年前約一成半。
　

　
　　低息環境逼使資金尋找較高回報，由於美國樓價仍相對便宜，租金回報率普遍有4厘以上，令美國房地產成為投資者在高息股、高息債等資產以外的選擇。
　
投資比例下降有利發展
　
　　有分析擔心由投資者帶動的樓市，並非健康的復甦，甚至會引發另一場泡沫。即使「水源充足」的投資者無懼息口上升，但樓價逐步上升將減低轉售的獲利空間或租金回報率，降低投資意欲。事實上，主攻受壓物業(Distressed Properties)的投資者的交投比率，已由2月高位稍為回落至5月的18%。環球尤其是新興經濟體經濟放緩，加上美元轉強，亦會減低國際投資者對美國樓市的興趣。
　
　　然而，若投資者興趣減低，反而可騰出機會予真正用家，有利樓市健康發展。現時美國置業人士最主要的困難，不是按揭息率太高，而是銀行收緊信貸條件。投資者按揭成數一般較低，甚至完全用現金買貨，故可較易取得貸款及避過嚴苛按揭審批，自然能較快搶走平價貨。若投資者比例減少，銀行不能擇肥挑瘦，便會放寬貸款要求，讓用家較容易獲批按揭貸款。既然投資需求不能長期支持樓市，投資者與用家比例此消彼長，正好助樓市過渡至更鞏固的局面。
　
樓市穩固留意領先指標
　
　　一般而言，按息每上升1個百分點，買家供款便要多付10%，若利率急升，固然是會削弱負擔能力。不過，目前美國樓價及按息相對歷史水準仍屬低位，負擔能力則仍是近30年的高位。按美銀美林預測，美國樓價要再上升兩成、按息升至6厘，才會令樓市進入「不能負擔」的水準。
　
　　再者，樓市供應增幅往往比需求慢。美國樓市現時供應量跌至逾8年低位，若以最近新屋銷量計，新屋存貨只需4.1個月便會沽清(見圖二)，落成量若未顯著增加，賣方依然會佔上風。
　

　
　　整體而言，美國樓市仍然穩陣，按息並非主導市場的唯一變數。若要緊貼市場發展，大可留意一些領先指標如按揭申請宗數的變幅及新屋動工量，前者反映用家的置業意欲，後者反映供應方對後市的信心。
　
　　相對實體經濟，股市較受投資情緒影響，5月底傳出退市消息，美國房地產股份亦出現恐慌性拋售，MSCI美國房地產信託基金指數一度下跌逾17%，但近期已隨大市反彈約10%。
　
　　若看好美國樓市長線復甦的投資者，亦可以基金形式參與美國樓市。本港一眾環球房地產基金中，美國屬於主要投資地區，如安盛泛靈頓環球房地產基金、駿利環球房地產基金及亨德森環球地產股票基金，其美國資產佔比均過半，近3個月雖下跌5%至7%，但年初至今仍保持正數回報，當中安盛基金年初至今仍升5.6%，1年及3年年度化回報分別有逾17.8%及15.4%，基金持貨包括一些美國大型房地產信託基金(REITs)如Simon Property Group及Ventas，有涉足美國樓市的投資者不妨多加研究。
　

轉載自《iMONEY 智富雜誌》
  

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