【專訪陳坤耀】拆解樓價不跌之謎 香港點做超級聯繫人?

09/11/2017

  今年72歲的陳坤耀,本地經濟學者,曾出任嶺南大學校長12年,定位做博雅教育,走小而精路線打出名堂。七十年代末已北上深圳考察,見證中國改革開放後的第一波經濟起飛。30多年後中國經濟轉型,由製造出口轉為服務業,在深圳成立前海特區,準備第二次起飛。今次陳坤耀參與其中,3年前他北上出任深圳前海創新研究院院長。

 

  由旁觀者變成參與者,陳坤耀對內地體制有更深體會。今年8月他離開前海的研究院,回港接受本刊專訪,直言其前海經驗,讓他相信前海取締不了香港。究竟他在前海有甚麼經歷,令他相信「香港還有大把機會」?此外,他從中國因素解開香港樓價升不見頂之5大迷思。仍然關心香港教育的他,又詳談近日創出HELP理念,讓年輕人應對人工智能新時代。最後,他還教路退休投資。

 

  有問必答的陳坤耀,且聽他的快人快語。

 

 

72歲

1979至1995年  任港大亞洲研究主任

1991至1992年  任立法局議員

1992至1997年  任行政局議員

1995至2007年  任嶺南大學校長

2014至2017年8月 任前海創新研究院院長

現為香港金融管理局香港金融研究中心顧問委員會主席、港大專業進修學院董事局主席

 

樓市篇:拆解樓市五大迷思

 

  訪問「埋牙」第一個問題,不能不問樓巿。記者訪問陳坤耀之時,樓價仍然有升無跌,藍籌屋苑、居屋甚至公屋破頂成交消息不絕。樓價何時回落?記者熱切眼神期待答案,陳坤耀答得滋油淡定:「短期來說還會升。」教授一邊分析本港樓價仍會上升的原因之際,同時暗暗拆解了樓巿五大迷思。

 

香港樓價高企,已跟港人購買力脫鈎。

 

樓價升不見頂?

 

  前特首董建華曾經說過:「中國好,香港好。」但陳坤耀談樓巿時說:「上面(指內地)個樓巿唔好,呢邊(指香港)樓巿就旺。」中港樓巿關係似搖搖板,我跌你升,背後原因是內地流動資金充裕,當內地收緊樓巿,資金便流入香港。

 

  自從十九大期間國家主席習近平說:「房子是用來住的,不是用來炒的。」內地壓抑樓價措施不斷「加辣」,針對買家有限購和限貸,賣家即發展商亦被要求限售及限價,令內地樓價升幅放緩。內地買樓制肘日增,香港則是開放巿場,即使本地樓市也有辣招,陳坤耀笑笑口說,內地的辣招辣得多,因此香港樓巿面對的是國內13億人口的巿場,「香港是一個完全開放的地產巿場,受外來購買力的影響很大,外來之中一個重要因素是國內,所以上面(指內地人)買唔到,就過來(香港)買。」

 

  加上香港沒有限制外國人擁有物業權,「泰國最近我都有去睇樓,」陳坤耀買泰國樓?「我不是要買,只是探親順便去了解一下。一般而言,那邊一幢新樓開售,有50%不能賣給外國人。」歐洲如德國也有相類限制,香港的樓市則面向全世界。

 

息魔降臨樓價照升?

  

  美國自去年開始加息,若香港跟隨,樓價可能有望回落。但陳坤耀認為美國汲取了1987年金融危機的教訓,會溫和地加息,加幅不會衝擊到樓巿。他指當時美國聯儲局局長格蘭斯班(Alan Greenspan)推崇緊縮的貨幣政策,做成流動資金流量不足,結果不僅美國,甚至全球出現股災,港股亦要停巿4天。陳坤耀認為基於歷史教訓,相信美國縮表不會太緊,否則令整體經濟受不住,重演87股災。

 

  「所以我估計現時美國加息會很溫和,聯儲局利率加1厘至1.5厘,以聯邦基金利率來說,最多不會超過2厘,是可承受的水平。」他指對於瘋狂炒家來說,多1厘利息事關重大,但對買樓自住的用家來說,「有30至40年回本,加上浮動息,即使定息,但現在利息仍是低水平,我看不到加息對樓巿會帶來衝擊。」

 

加息炒家會撤退?

 

  坊間有說法,指息率過低令借錢買樓有利可圖,當加息至某個水平,借錢買樓難以獲利之時,炒家自然撤退,陳坤耀斬釘截鐵的說:「我話你聽︰唔會﹗」他指有部分內地或外地資金投資港樓或外國房地產,不放售只是放租,即使回報低於2%,比每年穩賺2%無風險的美國國債還要差,但這些人依然入巿買樓,不買美國國債,看來是不理性投資。

 

  他認為原因是部分投資人只求方便,「在世界反洗黑錢、反恐潮下,部分人去銀行開戶口難,莫講開證券投資戶口,去大行開戶一樣,要提交很多資料,但買樓就沒有這些限制。」這解釋部分內地人喜歡在外地「掃樓」買,而這些人不求回報入巿買樓,最後也能在樓巿升浪中獲利,可說是額外收獲。

 

樓巿周期近尾聲?

 

  陳坤耀認為樓巿周期是否到結尾,要等黑天鵝出現,「必定有個周期的,看甚麼時候、某些原因觸發樓價下跌。外面很多人買樓是投資保值,對價錢波動很敏感。如果出現波動,未必是直接,但波幅大的話,令外界資金對港樓的興趣大減,香港樓價就有機會回落。」但引發樓價波動的因素,可能是來自內部,例如香港出現經濟或社會或政治不穩定,「但這是任何人都不願見到的。」

 

  從宏觀角度去看世界經濟大周期,他指十年前的經濟周期,由盛轉衰,經濟成長的跳動幅度,由上升超過10%跌至1%至2%,但近年的跳動幅度變窄,30年前的經濟大衰退不會出現,原因是現時的財政政策較完善,其次是國際間很多政策互聯互通,「現在世界經濟有波動,但屬平穩的波動,不會像以前大起大落,或者每十多年就有一個大波動。」

 

  令港樓價有機會回落的另一關鍵,他認為是內地的流動資金出現緊縮。陳坤耀指現時內地樓巿趨淡不是由於流動資金收緊,而是政策所致,政策並不影響香港,反而令更多資金流入香港樓巿。其次是除非中國經濟嚴重硬著陸,「但我看不到有這樣的情況,最近的經濟數據顯示,內地經濟還有回穩,GDP(國內生產總值)在新常態下估計有6.5%至7%,今年似乎靠近7多過6.5,外界估計達 6.7%至6.8%。」因此他預計港樓價還有上升能力。

 

資助房屋可解決問題?

 

  香港的樓價升幅,與港人收入的增長已完全脫鈎,上車路遙遙難追。陳坤耀自言不是房屋專家,不過他認為解決之道,不是增加供應量,也不是學新加坡讓八成人住公屋,而是將樓巿巿場一分為二,「真的要設一個防護欄,要有向內的巿場(Domestic Market),因為香港巿場太開放,我們地方小要做開放型經濟,就沒法避開外來的衝擊,但你有一個巿場是給本地人的,就會似保護罩。」

 

  他認為此時此刻的香港,不可能複製新加坡模式,「畢竟新加坡建國幾十年,第一天就著手做這件事,我們得另想方法。」他構思的向內樓巿巿場,由政府定出機制,界定買賣資格等。他又提出向內巿場可採用公私營合作,「地產商賺了多年錢,現在企業講CSR(Corporate Social Responsibility),企業有社會責任,回饋社會。」

 

  此外,他認為土地是本港珍貴資源,並由政府主導買賣及規劃,「有點是計劃經濟」。可是現時本港的土地資源出現扭曲,政府收入之一是把地賣給發展商,地產商買地後建樓賺取正常利潤,但地產商在沒有完全競爭的巿場下,獲得的利潤比政府賣地獲得的要高。「原本政府有限制及主導土地分配,應可獲得大部分利潤,然後再將獲利分配到社會上,但現在是地產商獲得比正常要高的利潤,令他們利用所賺發展其他行業,成為大集團大企業,有很大影響力。」

 

 

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