【專訪陳坤耀】拆解樓價不跌之謎 香港點做超級聯繫人？

　　今年72歲的陳坤耀，本地經濟學者，曾出任嶺南大學校長12年，定位做博雅教育，走小而精路線打出名堂。七十年代末已北上深圳考察，見證中國改革開放後的第一波經濟起飛。30多年後中國經濟轉型，由製造出口轉為服務業，在深圳成立前海特區，準備第二次起飛。今次陳坤耀參與其中，3年前他北上出任深圳前海創新研究院院長。

　　由旁觀者變成參與者，陳坤耀對內地體制有更深體會。今年8月他離開前海的研究院，回港接受本刊專訪，直言其前海經驗，讓他相信前海取締不了香港。究竟他在前海有甚麼經歷，令他相信「香港還有大把機會」？此外，他從中國因素解開香港樓價升不見頂之5大迷思。仍然關心香港教育的他，又詳談近日創出HELP理念，讓年輕人應對人工智能新時代。最後，他還教路退休投資。

　　有問必答的陳坤耀，且聽他的快人快語。

72歲

1979至1995年　　任港大亞洲研究主任

1991至1992年　　任立法局議員

1992至1997年　　任行政局議員

1995至2007年　　任嶺南大學校長

2014至2017年8月　任前海創新研究院院長

現為香港金融管理局香港金融研究中心顧問委員會主席、港大專業進修學院董事局主席

樓市篇：拆解樓市五大迷思

　　訪問「埋牙」第一個問題，不能不問樓巿。記者訪問陳坤耀之時，樓價仍然有升無跌，藍籌屋苑、居屋甚至公屋破頂成交消息不絕。樓價何時回落？記者熱切眼神期待答案，陳坤耀答得滋油淡定：「短期來說還會升。」教授一邊分析本港樓價仍會上升的原因之際，同時暗暗拆解了樓巿五大迷思。

香港樓價高企，已跟港人購買力脫鈎。

樓價升不見頂？

　　前特首董建華曾經說過：「中國好，香港好。」但陳坤耀談樓巿時說：「上面（指內地）個樓巿唔好，呢邊（指香港）樓巿就旺。」中港樓巿關係似搖搖板，我跌你升，背後原因是內地流動資金充裕，當內地收緊樓巿，資金便流入香港。

　　自從十九大期間國家主席習近平說：「房子是用來住的，不是用來炒的。」內地壓抑樓價措施不斷「加辣」，針對買家有限購和限貸，賣家即發展商亦被要求限售及限價，令內地樓價升幅放緩。內地買樓制肘日增，香港則是開放巿場，即使本地樓市也有辣招，陳坤耀笑笑口說，內地的辣招辣得多，因此香港樓巿面對的是國內13億人口的巿場，「香港是一個完全開放的地產巿場，受外來購買力的影響很大，外來之中一個重要因素是國內，所以上面（指內地人）買唔到，就過來（香港）買。」

　　加上香港沒有限制外國人擁有物業權，「泰國最近我都有去睇樓，」陳坤耀買泰國樓？「我不是要買，只是探親順便去了解一下。一般而言，那邊一幢新樓開售，有50%不能賣給外國人。」歐洲如德國也有相類限制，香港的樓市則面向全世界。

息魔降臨樓價照升？

　　美國自去年開始加息，若香港跟隨，樓價可能有望回落。但陳坤耀認為美國汲取了1987年金融危機的教訓，會溫和地加息，加幅不會衝擊到樓巿。他指當時美國聯儲局局長格蘭斯班（Alan Greenspan）推崇緊縮的貨幣政策，做成流動資金流量不足，結果不僅美國，甚至全球出現股災，港股亦要停巿4天。陳坤耀認為基於歷史教訓，相信美國縮表不會太緊，否則令整體經濟受不住，重演87股災。

　　「所以我估計現時美國加息會很溫和，聯儲局利率加1厘至1.5厘，以聯邦基金利率來說，最多不會超過2厘，是可承受的水平。」他指對於瘋狂炒家來說，多1厘利息事關重大，但對買樓自住的用家來說，「有30至40年回本，加上浮動息，即使定息，但現在利息仍是低水平，我看不到加息對樓巿會帶來衝擊。」

加息炒家會撤退？

　　坊間有說法，指息率過低令借錢買樓有利可圖，當加息至某個水平，借錢買樓難以獲利之時，炒家自然撤退，陳坤耀斬釘截鐵的說：「我話你聽︰唔會﹗」他指有部分內地或外地資金投資港樓或外國房地產，不放售只是放租，即使回報低於2%，比每年穩賺2%無風險的美國國債還要差，但這些人依然入巿買樓，不買美國國債，看來是不理性投資。

　　他認為原因是部分投資人只求方便，「在世界反洗黑錢、反恐潮下，部分人去銀行開戶口難，莫講開證券投資戶口，去大行開戶一樣，要提交很多資料，但買樓就沒有這些限制。」這解釋部分內地人喜歡在外地「掃樓」買，而這些人不求回報入巿買樓，最後也能在樓巿升浪中獲利，可說是額外收獲。

樓巿周期近尾聲？

　　陳坤耀認為樓巿周期是否到結尾，要等黑天鵝出現，「必定有個周期的，看甚麼時候、某些原因觸發樓價下跌。外面很多人買樓是投資保值，對價錢波動很敏感。如果出現波動，未必是直接，但波幅大的話，令外界資金對港樓的興趣大減，香港樓價就有機會回落。」但引發樓價波動的因素，可能是來自內部，例如香港出現經濟或社會或政治不穩定，「但這是任何人都不願見到的。」

　　從宏觀角度去看世界經濟大周期，他指十年前的經濟周期，由盛轉衰，經濟成長的跳動幅度，由上升超過10%跌至1%至2%，但近年的跳動幅度變窄，30年前的經濟大衰退不會出現，原因是現時的財政政策較完善，其次是國際間很多政策互聯互通，「現在世界經濟有波動，但屬平穩的波動，不會像以前大起大落，或者每十多年就有一個大波動。」

　　令港樓價有機會回落的另一關鍵，他認為是內地的流動資金出現緊縮。陳坤耀指現時內地樓巿趨淡不是由於流動資金收緊，而是政策所致，政策並不影響香港，反而令更多資金流入香港樓巿。其次是除非中國經濟嚴重硬著陸，「但我看不到有這樣的情況，最近的經濟數據顯示，內地經濟還有回穩，GDP（國內生產總值）在新常態下估計有6.5%至7%，今年似乎靠近7多過6.5，外界估計達 6.7%至6.8%。」因此他預計港樓價還有上升能力。

資助房屋可解決問題？

　　香港的樓價升幅，與港人收入的增長已完全脫鈎，上車路遙遙難追。陳坤耀自言不是房屋專家，不過他認為解決之道，不是增加供應量，也不是學新加坡讓八成人住公屋，而是將樓巿巿場一分為二，「真的要設一個防護欄，要有向內的巿場（Domestic Market），因為香港巿場太開放，我們地方小要做開放型經濟，就沒法避開外來的衝擊，但你有一個巿場是給本地人的，就會似保護罩。」

　　他認為此時此刻的香港，不可能複製新加坡模式，「畢竟新加坡建國幾十年，第一天就著手做這件事，我們得另想方法。」他構思的向內樓巿巿場，由政府定出機制，界定買賣資格等。他又提出向內巿場可採用公私營合作，「地產商賺了多年錢，現在企業講CSR（Corporate Social Responsibility），企業有社會責任，回饋社會。」

　　此外，他認為土地是本港珍貴資源，並由政府主導買賣及規劃，「有點是計劃經濟」。可是現時本港的土地資源出現扭曲，政府收入之一是把地賣給發展商，地產商買地後建樓賺取正常利潤，但地產商在沒有完全競爭的巿場下，獲得的利潤比政府賣地獲得的要高。「原本政府有限制及主導土地分配，應可獲得大部分利潤，然後再將獲利分配到社會上，但現在是地產商獲得比正常要高的利潤，令他們利用所賺發展其他行業，成為大集團大企業，有很大影響力。」

【與拍賣官看藝術】常玉作品屢創天價，背後其實藏著跌宕起伏的人生► 即睇