【駐京專訪】戴德梁行王盛:房企目前考慮可持續發展，項目或自持

　　面對部分一二線城市樓市出現的局部泡沫，戴德梁行大中華區副總裁、北中國區董事總經理王盛接受《經濟通通訊社》專訪時表示，現在的房地產處於一個比較長的上漲周期。這個上漲周期從2014年開始。2014年9月30日人行、中銀監聯合出台房貸新政，對房地產市場放鬆信貸。2015年的330政策降低首付門檻，縮短銷售二手房需繳納營業稅年限，首付的比例一直比較低。那時開始，整體市場開始大漲，刺激政策甚至寬於2009年。

王盛認為，房地產短期內作成投資方向不會改變。

　　至於房地產增長的最核心原因，他則認為是:實體經濟不景氣，民間資本投資斷崖式下滑，除了房地產之外沒有合適的投資渠道。市場真正出現大幅上漲出現在2015年下半年股災之後，投資性需求製造市場恐慌情緒拉動部分剛需。「投資房地產相對投資股市，大家都比較看好房地產。」

商住房歷史使命已完成，政府鼓勵機構進入住房租賃市場

　　商住房調控以來，個人不能購買商住房，近期，商住房的成交量大幅下滑，對企業來說，商住房是否吸引力也下降？對於商住房未來應該如何發展，王盛表示，如果政策不變，商住房的流動性肯定會跌至冰點，未來全國範圍內商住房合規是大勢所趨。

　　他表示，商住房在北京存在房原本是一種灰色地帶，「但現在，商住房在歷史使命已經完成。相信以後要麼就是酒店，要麼就是住宅。」對企業來說，尤其是那些急需銷售項目使資金快速回籠的企業，目前的限購是雪上加霜，會極大的增加企業的財務負擔。

　　他認為，未來商住房由企業自持的可能性大大提高，由目前北京拍賣住宅類用地要求開發商高比例自持的政策可以看出，政府鼓勵機構進入住房租賃市場。目前長租公寓收到資本青睞，但是如何實現盈利是一個挑戰。長遠看，如果中國能加快REITs的進程，實現資產的證券化，或通過PPP的形式發展長租公寓市場，這一板塊會有發展機遇。

房企通過運營保持長期發展，回報期或較長

　　值得注意的是，北京已在土地供應方面持續加大力度，面對調控下的樓市，發展風險加大，但房企拿地的熱情不減。王盛認為，土地是房地產開發企業生存的命脈，經歷了房地產2015、2016兩個大年，房企普遍現金充裕，因此有較為強烈的補充土地的積極性。拿地也是在北京繼續發展的必要性及自身資金沉澱的需要。

　　但他也指出，房地產開發黃金時代基本已經成為歷史，房企目前開始重點考慮可持續性發展，轉變固有模式，房企正嘗試通過運營來保持企業的長期發展，項目可能會變成自持，回報期會變得比較長。

剛需的概念很多年輕人都在改變

　　對於年輕人來說，現在還可不可以買房？王盛表示，「我覺得投資跟自用是兩個概念。一般情況下，買一套自用的房子是合適的，但說到背上很重的房貸，年輕人的生活質量就會降低。在北京上千萬的房子有很多，首付就要有600萬。對很多人來說，這都是一種很重的負擔。」

　　他說，年輕人剛步入社會面對這樣高的房價勉力購房，必然需要父母作為強大後盾支撐，個人不贊同這種傾全家之力的購房行為。以目前的房價就算支付了首付每月的還貸壓力還是很大。「這就需要考慮你的生活追求是甚麼？剛需是需要一個住的地方，但並沒有說不能租，不一定要買，租房的性價比更高。剛需的這個概念，其實很多年輕人都在改變。」

文、攝：經濟通通訊社駐京記者黃燕明

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