【駐京專訪】戴德梁行王盛:房企目前考慮可持續發展,項目或自持

18/04/2017

  面對部分一二線城市樓市出現的局部泡沫,戴德梁行大中華區副總裁、北中國區董事總經理王盛接受《經濟通通訊社》專訪時表示,現在的房地產處於一個比較長的上漲周期。這個上漲周期從2014年開始。2014年9月30日人行、中銀監聯合出台房貸新政,對房地產市場放鬆信貸。2015年的330政策降低首付門檻,縮短銷售二手房需繳納營業稅年限,首付的比例一直比較低。那時開始,整體市場開始大漲,刺激政策甚至寬於2009年。

 

王盛認為,房地產短期內作成投資方向不會改變。

  

  至於房地產增長的最核心原因,他則認為是:實體經濟不景氣,民間資本投資斷崖式下滑,除了房地產之外沒有合適的投資渠道。市場真正出現大幅上漲出現在2015年下半年股災之後,投資性需求製造市場恐慌情緒拉動部分剛需。「投資房地產相對投資股市,大家都比較看好房地產。」

 

商住房歷史使命已完成,政府鼓勵機構進入住房租賃市場

 

  商住房調控以來,個人不能購買商住房,近期,商住房的成交量大幅下滑,對企業來說,商住房是否吸引力也下降?對於商住房未來應該如何發展,王盛表示,如果政策不變,商住房的流動性肯定會跌至冰點,未來全國範圍內商住房合規是大勢所趨。

 

  他表示,商住房在北京存在房原本是一種灰色地帶,「但現在,商住房在歷史使命已經完成。相信以後要麼就是酒店,要麼就是住宅。」對企業來說,尤其是那些急需銷售項目使資金快速回籠的企業,目前的限購是雪上加霜,會極大的增加企業的財務負擔。

 

  他認為,未來商住房由企業自持的可能性大大提高,由目前北京拍賣住宅類用地要求開發商高比例自持的政策可以看出,政府鼓勵機構進入住房租賃市場。目前長租公寓收到資本青睞,但是如何實現盈利是一個挑戰。長遠看,如果中國能加快REITs的進程,實現資產的證券化,或通過PPP的形式發展長租公寓市場,這一板塊會有發展機遇。

 

房企通過運營保持長期發展,回報期或較長

 

  值得注意的是,北京已在土地供應方面持續加大力度,面對調控下的樓市,發展風險加大,但房企拿地的熱情不減。王盛認為,土地是房地產開發企業生存的命脈,經歷了房地產2015、2016兩個大年,房企普遍現金充裕,因此有較為強烈的補充土地的積極性。拿地也是在北京繼續發展的必要性及自身資金沉澱的需要。

 

  但他也指出,房地產開發黃金時代基本已經成為歷史,房企目前開始重點考慮可持續性發展,轉變固有模式,房企正嘗試通過運營來保持企業的長期發展,項目可能會變成自持,回報期會變得比較長。

 

剛需的概念很多年輕人都在改變

 

  對於年輕人來說,現在還可不可以買房?王盛表示,「我覺得投資跟自用是兩個概念。一般情況下,買一套自用的房子是合適的,但說到背上很重的房貸,年輕人的生活質量就會降低。在北京上千萬的房子有很多,首付就要有600萬。對很多人來說,這都是一種很重的負擔。」

 

  他說,年輕人剛步入社會面對這樣高的房價勉力購房,必然需要父母作為強大後盾支撐,個人不贊同這種傾全家之力的購房行為。以目前的房價就算支付了首付每月的還貸壓力還是很大。「這就需要考慮你的生活追求是甚麼?剛需是需要一個住的地方,但並沒有說不能租,不一定要買,租房的性價比更高。剛需的這個概念,其實很多年輕人都在改變。」

   

文、攝:經濟通通訊社駐京記者黃燕明

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