【嚟緊炒Ｄ乜】碧桂園冀銷售數據成為催化劑 等十元撈低也未遲！

　　碧桂園（02007）今年可算悲喜交集，先有建築事故，後有傳出大馬項目被當地政府禁售予外國人；另一方面，今年上半年交出亮麗成績表，成為內地房企銷售三甲之內，純利亦大增七成。可是股價則難以重回年初高峰，不少投資者會問：究竟碧桂園還可以走多遠？

碧桂園（02007）的負債比率屬行內較低，為59%，同時現金流亦充足（CNS資料圖片） 

上半年業績亮麗 還可以走多遠？

　　碧桂園的銷售能力無可置疑，今年6月底止上半年，合同銷售升42.8%至4124.9億元（人民幣．下同），來自房地產開發的收入為1268.85億元，按年升70.4%。但有行內人士指出，今年上半年房企利潤大增，主要受到2015年至2017年的房地產項目集中在今年上半年進行銷售影響，加上內地融資環境收窄，房企為應兌現金流、兌付等風險，都紛紛主動降槓桿、提高毀款速度，而碧桂園的負債比率屬行內較低，為59%，同時現金流亦充足，因此在資產上該企屬「穩打穩扎」；對比起融創中國(01918)這種過200%負債的企業，碧桂園還是有一段距離。

　　但亮麗的成績背後，帶來的就是高基數效應問題，而且近月來碧桂園銷售明顯放慢，今年4到6月銷售額為695億元、772億元及778億元；但到7、8月份放慢至337億元及313億元。這可能是因為涉及傳統暑假的季節性有關，但早前碧桂園總裁莫斌因內地碧桂園地盤倒塌後表示「會控制發展速度」、「提質控速」等策略，這一句說話觸動了投資者的情緒，因為這意味著碧桂園的增長會因為施工安全而減慢。

　　目前各大行都維持對碧桂園的看法不變，但匯證指出，大馬項目影響的只是2018財年的成績，更重要的是2019年及2020年的不確定性，因為碧桂園今年發生的施工意外，令其操作管理模式更加謹慎，暫時都看不到明確前景；而高盛雖然認為碧桂園的上半年成績符合預期，但三、四線城市的有機會增長減速下，對於碧桂園的快速增長或力有不遞。而大摩更表明，2018上半年碧桂園合同銷售額增長四成，大幅跑贏同行的平均兩成七的增幅，在考慮到高基數效應下，預料2018年的市盈率在10倍左右為合理範圍。

　　值得關注的是，目前碧桂園亦同時開發「長租公寓」的業務發展，截至7月底已超過3萬個單位，未來會合理推進房間數目，近3個月出租率已達91%，面對內地大城市的房屋需求，相信碧桂園發展該項目會為公司帶來穩定收入，在面對銷售額降速時有穩定作用，分散風險。

工程事故屬偶然 大馬事件惹反思

　　當然，工程事故屬偶然事件，對股價或者集團的影響只是一時三刻，甚至對投資者而言是突如其來的「買入位」，畢竟作為內地龍頭房企，肯定存在吸引力。但是，馬來西亞項目惹來的反思，不單單只是一單國際政治，更甚是「碧桂園海外發展的策略」。

　　縱觀各大行報告評論，普遍都認為大馬項目對於碧桂園而言只屬「九牛一毛」。該項目發展足足20年，碧桂園持有項目的60%股權，剩餘由大馬政府持有，對比起碧桂園於內地的銷售面積而言，對其銷售額可能只有數個巴仙影響，而且碧桂園亦不需要再付出額外投資。而早前業績會上，莫斌回應指，現時海外業務佔集團總量不超過5%，繼續以審慎態度發展海外市場。

　　大馬方面，「森林城市」項目位於大馬柔佛州，而當地州長最新亦向媒體表示，絕對沒有限制外國人購買房地產或投資，並表示當地有良好法律保障投資者，歡迎任何前往尋找發展機遇。但柔佛州政府目前亦有考慮，但思考點不再是限制外國人投資，而是保障當地人，外電引述當地消息人士指，當地政府考慮將該項目中，保留三成出售予當地馬來人。

　　無論如何，事件總算危機解除，但亦對碧桂園海外發展的道路起了啟示，相信碧桂園再踏足海外投資事，與當地政府商討可能比任何事情都重要。

「金九」未見落鑊 內房股難炒起

　　在傳統智慧「金九銀十」，多數相關股份通常於7、8月預先炒起，但去年該「智慧」失效下，似乎今年亦盛情不再，相關股份亦不見有太大炒作。從來買股都是「買預期、賣結果」，在內地經濟數據疲弱下，投資者都不敢亂下場，銀行股、公用股則逆市炒起，反映投資對於傳統消費股份及內房股的信心不大。

　　碧桂園股價在今年6月起開始連番下跌，連亮麗成績表都不能刺激股價企穩50天線（目前報11.93元）之上，可見投資者的看法偏向悲觀。而陰陽燭圖表顯示碧桂園目前處於下跌通道，RSI有轉向下跡象，而股份周三（12日）再試1年新低10.02元。而投資者如有興趣，可以嘗試短炒波幅，相信近期跌至10元關口出現的機會頗大，一穿10元可以嘗試小注撈入，目前阻力位會在12元左右，投資者可在該位止賺；如股份手失守9元關的話就無謂堅持，要止蝕離場。相信股價催化劑將會是緊接的9、10月的銷售數據，以及內地CPI數據，投資者可多加留意。

撰文：李皆穎

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