救市漸現成效 內房股雨過天青

 
　　去年內房業經歷了艱辛的一年，部分城市呈嚴重供過於求，政府更三番四次出招打壓樓市。相反在今年，限購鬆綁、減息降準等政策刺激下，多個城市供求情況轉趨穩定，內地房地產市場逐步復甦，內房股或成為下一輪資金熱捧的對象。
　

 
重點:
　
　‧政策配合下，上半年內房銷售數據明顯改善，內房股前景看俏
　‧多隻內房股上半年銷售數字沒有令市場失望，全年達標的機會很大
　‧大行發表報告唱好內房板塊，尤其愛好大型內房股
　
最新消息:4大城市樓價回升
　
　　回看今年上半年，內地政府曾推出多項利好房地產市場政策，接二連三的減息降準、各地方政府放寬限購限貸等，內房股走勢明顯回勇。即使近日中港兩地股市偏軟，內房板塊亦受追捧，多隻內房股近兩星期錄得不俗的升幅。
　
　　內地經濟增長一向跟內房息息相關，上半年國內生產總值(GDP)增長維持7%，反映救市政策推行漸見成效，內房市場逐漸回暖。而在6月，房地產景氣開發指數為92.63，較5月升0.2點。此為近7個月來首次回升，且回升幅度為去年以來最大。期間，多個一線城市房屋價格亦成功止跌回升。據國家統計局資料顯示，6月北京、上海、廣州和深圳4個一線城市的房價普遍回升，當中深圳的新建商品房價格與去年相比升15.9%。
　
　　國家統計局資料顯示，1月至6月房地產開發投資額同比增長4.6%至4.4萬億元(人民幣，下同)，商品房銷售面積同比增長3.9%至5億平方米。單在6月，全國商品房交易量同比增長16%至1.4億平方米；全國房地產銷售均價同比上升14%，主要受住宅銷售均價同比上升18%所推動；全國完成房地產開發投資總額1.2萬億元，同比上升3%(5月同比增幅僅為2%，去年全年增長為10%)。
　
　　有理由相信，內房股即將公布的中期業績會有驚喜，內房股短期或可看高一線。加上踏入下半年，傳統的「金九銀十」銷售旺季將至，憧憬內房股將有更好表現。
　
行業概況:龍頭企業可看高一線　
　　　
　　內地政府頻頻出招救樓市，令多隻內房股半年業績普遍勝於預期。根據各內房股最新公布的銷售數據，龍頭股如中國海外(00688)和華潤置地(01109)，中海外上半年合約銷售額按年升17%至854.5億港元，相當於全年銷售目標一半。單計6月，合約銷售額為223.3億港元，按年升31.6%；潤地上半年合約銷售額按年大升44.8%至370億元，達全年銷售目標的47.4%。兩大龍頭上半年銷售成績沒有令人失望，全年順利達標應該不成問題。
　
料短期再有利好政策
　
　　一些中小型的內房股，如深圳控股(00604)，銷售成績亦不俗，上半年合同銷售額76.6億元，按年增加1.42倍，期內已完成全年110億元銷售目標的69.6%。又如世茂房地產(00813)，上半年累計合約銷售總額約為315.5億元，達全年720億元銷售目標的43.8%。
　
　　若以上半年銷售額去看，萬科企業(02202)成功列於榜首，達1，080億元；其次是恆大地產(03333)，銷售額錄得871.1億元，第三名是綠地集團，錄得789.2億元的銷售額。由此可見，不論大型或小型的內房股，上半年均表現標青，因此臨近業績期，內房股勢有機會率先炒上。
　
　　與此同時，內房銷情轉旺，不少券商均對板塊前景亦轉趨正面。德意志銀行認為，人民銀行減息及多項放寬內地調控政策，如放寬購房首付比率等，加上早前A股上升帶來的財富效應，令內地市民的負擔能力有所上升，帶動內地住房負擔指數於6月底升至38點，因而對內房看法轉向正面。美銀美林則認為，今年是內房復甦年，6月銷售數據延續5月升幅，可視作內房見底象徵。該行預計下半年將價量齊升，內房上市公司今年合約銷售和盈利可增長10%至15%。另外，政策支持下，平安證券亦維持予行業「強於大市」評級。
　
　　巴克萊發表報告指，內房下半年供求有利營運，而一線城市的土地儲備較具質素，將有更強的定價能力。現時內房股的每股資產淨值折讓約為36%，估值相對吸引，推薦中海外、潤地、龍湖地產(00960)、合景泰富(01813)及雅居樂(03383)，予其「增持」評級。
　
　　招商證券亦指，政府將維持房地產行業寬鬆的信貸政策，並可能在短期內推動更多利好政策以刺激房地產投資，因此予此板塊「推薦」評級，首選大型開發商潤地和中海外(見表)。
　

 
　　多間大行不約而同唱好內房業，當中尤看好大型內房股。無他，大型內房銷售數據一向較理想，負債比率較穩定，股價後市上升空間較大。展望下半年，政策推動下，內房銷情持續回暖，加上「金九銀十」效應仍在，內房股別具吸引力，建議不妨趁回調時吸納，作中長線投資。
　
個股追蹤:深控土儲優良 估值應更高
　
　　中央落重藥救股市，其中一招乃人行突然宣布「雙降」，先不說此招對股市的刺激有多大，可以肯定的是，寬鬆的貨幣環境對內地樓市有百利無一害，尤其市場預計下半年人行還會進一步減息降準，料內房股可從中得益。今期要講的深控，屢獲母公司注資，並逐步將發展重心移回深圳，正是樓市炙手可熱的地區。
　
　　的確，今年上半年深圳樓價漲幅拋離其他一線城市，新樓價格升了約兩成，反映該區土地供應短缺，更重要是，受高新科技產業的景氣度仍高，可推動區內購房需求增加，一旦樓市持續升溫，深控自然受惠直接。
　
毛利率料增助盈利
　
　　今年以來，深控的售樓情況亦呈顯著改善。公司首六個月的總合同銷售額為76.6億元，較去年同期大增1.42倍，經已完成全年銷售目標的69.6%，總合同銷售面積約48.3萬平方米，上升71%，每平方米平均售價約1.59萬元，按年增41%。初步來看，年內的平均呎價大幅上漲，反映公司增加了深圳項目的比重，單是深業上城項目累計實現合同銷售達33.8億元，按年升4.95倍；另可預視今年開發物業的毛利率有上調的空間。
　
　　而在去年的低基數效應下，今年業績應該有相當睇頭。無他，深控去年受累去存貨，令期內的毛利率下滑，雖然公司收入錄得41.4%增幅至138.3億元，惟純利僅增14.3%至31.3億元。年報解釋，去年毛利較高的深圳項目佔結轉銷售收入的比重降低，較2013年跌9個百分點至46%，其次，公司在三、四線城市的項目推行減價速銷，減幅介乎5至15%，使得房地產開發銷售毛利率大跌10個百分點至30.9%，然而隨著平均呎價上升，加上合同銷售又有可觀增幅，相信由毛利率擴闊帶動盈利改善的機會甚高。
　

 
　　關鍵是，一線城市的土地儲備賣少見少，深控以深圳為重心，且預計明後兩年合同銷售可保持30%的增幅，其中深圳比重佔70%以上，這就很取決於未來公司在深圳的拿地情況。截至去年底，公司的規劃建築面積為1，049萬平方米，當中深圳地區約佔20%，管理層透露未來兩年深圳土儲可增至400萬平方米，佔比可提升到四至五成，價值佔七成以上，途徑包括從母公司注入資產、與深圳地鐵發展上蓋物業和舊區重建。以去年注入的農科集團為例，其核心資產為位於深圳香蜜湖的深業中城項目，建築面積達25.9萬平方米，其中住宅和商務公寓的面積佔14.1萬平方米，以鄰近二手呎價約6萬至8萬元計，該項目收益相當和味。
　

 
　　彭博綜合預測，深控現價相當於0.64倍預測市帳率，雖說估值高於歷史平均值，但考慮到公司土儲進一步優化，按廣發證券的估算方法，單單深圳的土儲價值已達500億元，高於公司市值，是故目前應享有更高估值，目標看4.2元。
　

轉載自《iMONEY智富雜誌》
  

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