救市漸現成效 內房股雨過天青

31/07/2015

 
  去年內房業經歷了艱辛的一年,部分城市呈嚴重供過於求,政府更三番四次出招打壓樓市。相反在今年,限購鬆綁、減息降準等政策刺激下,多個城市供求情況轉趨穩定,內地房地產市場逐步復甦,內房股或成為下一輪資金熱捧的對象。
 

 
重點:
 
 ‧政策配合下,上半年內房銷售數據明顯改善,內房股前景看俏
 ‧多隻內房股上半年銷售數字沒有令市場失望,全年達標的機會很大
 ‧大行發表報告唱好內房板塊,尤其愛好大型內房股
 
最新消息:4大城市樓價回升
 
  回看今年上半年,內地政府曾推出多項利好房地產市場政策,接二連三的減息降準、各地方政府放寬限購限貸等,內房股走勢明顯回勇。即使近日中港兩地股市偏軟,內房板塊亦受追捧,多隻內房股近兩星期錄得不俗的升幅。
 
  內地經濟增長一向跟內房息息相關,上半年國內生產總值(GDP)增長維持7%,反映救市政策推行漸見成效,內房市場逐漸回暖。而在6月,房地產景氣開發指數為92.63,較5月升0.2點。此為近7個月來首次回升,且回升幅度為去年以來最大。期間,多個一線城市房屋價格亦成功止跌回升。據國家統計局資料顯示,6月北京、上海、廣州和深圳4個一線城市的房價普遍回升,當中深圳的新建商品房價格與去年相比升15.9%。
 
  國家統計局資料顯示,1月至6月房地產開發投資額同比增長4.6%至4.4萬億元(人民幣,下同),商品房銷售面積同比增長3.9%至5億平方米。單在6月,全國商品房交易量同比增長16%至1.4億平方米;全國房地產銷售均價同比上升14%,主要受住宅銷售均價同比上升18%所推動;全國完成房地產開發投資總額1.2萬億元,同比上升3%(5月同比增幅僅為2%,去年全年增長為10%)。
 
  有理由相信,內房股即將公布的中期業績會有驚喜,內房股短期或可看高一線。加上踏入下半年,傳統的「金九銀十」銷售旺季將至,憧憬內房股將有更好表現。
 
行業概況:龍頭企業可看高一線 
   
  內地政府頻頻出招救樓市,令多隻內房股半年業績普遍勝於預期。根據各內房股最新公布的銷售數據,龍頭股如中國海外(00688)和華潤置地(01109),中海外上半年合約銷售額按年升17%至854.5億港元,相當於全年銷售目標一半。單計6月,合約銷售額為223.3億港元,按年升31.6%;潤地上半年合約銷售額按年大升44.8%至370億元,達全年銷售目標的47.4%。兩大龍頭上半年銷售成績沒有令人失望,全年順利達標應該不成問題。
 
料短期再有利好政策
 
  一些中小型的內房股,如深圳控股(00604),銷售成績亦不俗,上半年合同銷售額76.6億元,按年增加1.42倍,期內已完成全年110億元銷售目標的69.6%。又如世茂房地產(00813),上半年累計合約銷售總額約為315.5億元,達全年720億元銷售目標的43.8%。
 
  若以上半年銷售額去看,萬科企業(02202)成功列於榜首,達1,080億元;其次是恆大地產(03333),銷售額錄得871.1億元,第三名是綠地集團,錄得789.2億元的銷售額。由此可見,不論大型或小型的內房股,上半年均表現標青,因此臨近業績期,內房股勢有機會率先炒上。
 
  與此同時,內房銷情轉旺,不少券商均對板塊前景亦轉趨正面。德意志銀行認為,人民銀行減息及多項放寬內地調控政策,如放寬購房首付比率等,加上早前A股上升帶來的財富效應,令內地市民的負擔能力有所上升,帶動內地住房負擔指數於6月底升至38點,因而對內房看法轉向正面。美銀美林則認為,今年是內房復甦年,6月銷售數據延續5月升幅,可視作內房見底象徵。該行預計下半年將價量齊升,內房上市公司今年合約銷售和盈利可增長10%至15%。另外,政策支持下,平安證券亦維持予行業「強於大市」評級。
 
  巴克萊發表報告指,內房下半年供求有利營運,而一線城市的土地儲備較具質素,將有更強的定價能力。現時內房股的每股資產淨值折讓約為36%,估值相對吸引,推薦中海外、潤地、龍湖地產(00960)、合景泰富(01813)及雅居樂(03383),予其「增持」評級。
 
  招商證券亦指,政府將維持房地產行業寬鬆的信貸政策,並可能在短期內推動更多利好政策以刺激房地產投資,因此予此板塊「推薦」評級,首選大型開發商潤地和中海外(見表)。
 

 
  多間大行不約而同唱好內房業,當中尤看好大型內房股。無他,大型內房銷售數據一向較理想,負債比率較穩定,股價後市上升空間較大。展望下半年,政策推動下,內房銷情持續回暖,加上「金九銀十」效應仍在,內房股別具吸引力,建議不妨趁回調時吸納,作中長線投資。
 
個股追蹤:深控土儲優良 估值應更高
 
  中央落重藥救股市,其中一招乃人行突然宣布「雙降」,先不說此招對股市的刺激有多大,可以肯定的是,寬鬆的貨幣環境對內地樓市有百利無一害,尤其市場預計下半年人行還會進一步減息降準,料內房股可從中得益。今期要講的深控,屢獲母公司注資,並逐步將發展重心移回深圳,正是樓市炙手可熱的地區。
 
  的確,今年上半年深圳樓價漲幅拋離其他一線城市,新樓價格升了約兩成,反映該區土地供應短缺,更重要是,受高新科技產業的景氣度仍高,可推動區內購房需求增加,一旦樓市持續升溫,深控自然受惠直接。
 
毛利率料增助盈利
 
  今年以來,深控的售樓情況亦呈顯著改善。公司首六個月的總合同銷售額為76.6億元,較去年同期大增1.42倍,經已完成全年銷售目標的69.6%,總合同銷售面積約48.3萬平方米,上升71%,每平方米平均售價約1.59萬元,按年增41%。初步來看,年內的平均呎價大幅上漲,反映公司增加了深圳項目的比重,單是深業上城項目累計實現合同銷售達33.8億元,按年升4.95倍;另可預視今年開發物業的毛利率有上調的空間。
 
  而在去年的低基數效應下,今年業績應該有相當睇頭。無他,深控去年受累去存貨,令期內的毛利率下滑,雖然公司收入錄得41.4%增幅至138.3億元,惟純利僅增14.3%至31.3億元。年報解釋,去年毛利較高的深圳項目佔結轉銷售收入的比重降低,較2013年跌9個百分點至46%,其次,公司在三、四線城市的項目推行減價速銷,減幅介乎5至15%,使得房地產開發銷售毛利率大跌10個百分點至30.9%,然而隨著平均呎價上升,加上合同銷售又有可觀增幅,相信由毛利率擴闊帶動盈利改善的機會甚高。
 

 
  關鍵是,一線城市的土地儲備賣少見少,深控以深圳為重心,且預計明後兩年合同銷售可保持30%的增幅,其中深圳比重佔70%以上,這就很取決於未來公司在深圳的拿地情況。截至去年底,公司的規劃建築面積為1,049萬平方米,當中深圳地區約佔20%,管理層透露未來兩年深圳土儲可增至400萬平方米,佔比可提升到四至五成,價值佔七成以上,途徑包括從母公司注入資產、與深圳地鐵發展上蓋物業和舊區重建。以去年注入的農科集團為例,其核心資產為位於深圳香蜜湖的深業中城項目,建築面積達25.9萬平方米,其中住宅和商務公寓的面積佔14.1萬平方米,以鄰近二手呎價約6萬至8萬元計,該項目收益相當和味。
 

 
  彭博綜合預測,深控現價相當於0.64倍預測市帳率,雖說估值高於歷史平均值,但考慮到公司土儲進一步優化,按廣發證券的估算方法,單單深圳的土儲價值已達500億元,高於公司市值,是故目前應享有更高估值,目標看4.2元。
 

轉載自《iMONEY智富雜誌》
  

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