地標遍布中港美 太古地產固若金湯

19/06/2019

  本港老牌商廈業主太古地產(01972)近年加快拓展海外市場,已先後在內地及美國建成多個地標性項目,建立穩健的收入渠道。集團來年將有新項目落成,加上最近成功出售非核心項目,兩大因素將驅動集團資產價值繼續水漲船高,成為抵抗貿易戰的一路奇兵。

  

 

  太地在本港經營多個具代表性的商業項目,包括位於金鐘站上蓋的太古廣場、位於東區的太古坊及太古城中心,以及鄰近香港國際機場的東薈城名店倉。其中前身為糖廠,由多幢寫字樓組成的太古坊,已成為近年本港的新興商業區之一。由於租金較中環核心商區便宜的關係,太古坊成功吸引不少大型企業,包括摩根大通、星展和安永會計師行等,進駐當地設立據點。

 

項目覆蓋一線城市

 

  另一邊廂,太地於正在較勁的中美兩國,不約而同擁有物業項目。內地方面,集團物業包括北京三里屯太古里及頤堤港、上海興業太古滙、廣州太古滙及成都遠洋太古里,根據內地消費網站點評網,上述物業都是所屬城市人氣最高的商場之一。一直在美國邁阿密開發住宅項目的集團,近年在當地打造由購物中心、寫字樓及酒店組成的大型綜合體Brickell City Centre,試圖在當地複製本港太古城的成功例子。

 

  隨著不同項目落地,太地成功建立多元化的租金收入,並且成功連年增長(見圖一)。除了佔比最大的本港寫字樓,本港商場部分、內地及美國的物業,也同時提供可觀的租金收入。縱使中美貿易戰正潛在衝擊本港營商環境,但集團的本港寫字樓租金,相對核心區仍具競爭力,加上旗下內地商場正受惠於鼓勵消費的國策,整體租金應具一定的抗跌力。藉著內地收入按年大增兩成,及美國新項目開始入帳,太地去年基本盈利按年升29.5%至101.5億元。

 

 

  而今年首季,太地亦有不錯開局,旗下各寫字樓不但幾乎全面租出,續租租金也錄得不同程度的升幅(見表一)。中區商廈繼續供不應求,令大古廣場寫字樓成首季表現最佳的項目。中環灣仔繞道近月通車,由中環出發至港島東的交通時間縮短之下,太古坊連同東區第一高樓港島東中心,成功拉近和中區項目的租金差距,首季續租租金齊見雙位數增幅。餘下位於內地的寫字樓,首季亦成功延續租金漲勢。

 

 

本港商場全線租出

 

  零售業務方面,集團本港三大商場首季都成功百分百租出,然而若論銷售額,仍以內地五大商場以及新開幕的美國Brickell City Centre略為優勝。其中和香港興業(00480)共合營運的上海興業太古滙,成功引入咖啡店星巴克開設亞洲首個烘焙工場,成功吸引大量顧客到來朝聖,令該商場成為上海地標之一的同時,也使該項目首季銷售額冠絕集團商場。港珠澳大橋通車,吸引大量遊客遊覽東涌。快將完成裝修及擴建的東薈城,銷售表現可看高一線。

 

  未來數年,太地在中港美三個市場俱有新項目落成, 保證了其盈利前景。與此同時,集團亦在組合去蕪存菁,沽出非核心物業。過去一年先後售出太古城中心三及四期及英皇道625號寫字樓,合共套現近200億元。除了有利於未來數年提高派息,亦可為新投資作準備。比鄰太古廣場的金鐘廊重建項目料於不久將來推出,集團已暗示有興趣競投。一旦成功奪地,有助集團擴闊在金鐘一帶的版圖。不少地產股近年興起回購風,太地管理層亦表示有意仿效,維持每股價值增長。以集團的充實資本及極低的負債比率(見實力秤3),應不難實行。

 

  本港近日發生重大政經事件,加上高銀金融(00530)突撻訂啟德商業地,導致太古地產從高位回吐。然而大摩及大和等大行都看好,太地在現有物業租金增長及新項目的帶動下,未來數年的基本盈利及派息仍有提升可能,近日下跌反提供低吸此優質股的良機。一旦該股再下跌至前底約30.8元,可以先行買入,目標價可設於兩成回報即37元。一旦該股沽壓未停,失守27.5元,則宜止蝕。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌》

 

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