【乍暖還寒】放寬按保令二手交投回勇 發展商加碼推售氣氛轉熱

23/10/2019

  政府上周三(16日)宣布放寬按揭保險樓價上限後樓市立即「解凍」,各區均湧現買家搶盤入市的盛況,而業主反價及封盤個案亦不絕。綜合物業代理數據顯示,過去一周(10月14日至20日)二手屋苑交投量均創新高。此外,發展商亦借勢加快推盤,其中長實(01113)與市建局合作的長沙灣「愛海頌」,以及由兩大內房企業龍湖(00960)與合景泰富(01813)合作開發的啟德「尚.珒溋」日前均不約而同加碼推售,令一、二手市場氣氛轉趨熱烈。

 

資料顯示,過去一周全港35個大型屋苑共錄111宗買賣,創約7個月新高,其中以九龍區升幅最凌厲。圖為黃埔花園(Kenji攝)

 

十大藍籌屋苑交投按周急飆逾3倍

 

  據美聯物業分行資料顯示,過去一周全港35個大型屋苑共錄111宗買賣,按周激增逾1.9倍,創約7個月新高。其中以九龍區升幅最凌厲,區內10屋苑上周交投錄47宗,按周增加2.36倍。新界區及港島區成交量亦按周飆升188.9%及1倍。若單計剛過去周末(19及20日),美聯物業統計的十大藍籌屋苑亦錄得25宗成交,按周急飆逾3倍,而個別樓盤更加價約2%至3%。至於香港置業數據亦顯示,於10月14日至20日一周期間,全港20大主要屋苑錄68宗二手成交,按周大增逾2.5倍,創逾4年半新高。

 

美聯:第四季二手成交增至9500宗 樓價下行風險仍高

 

  美聯集團(01200)主席黃建業稱,香港住屋剛性需求大,過往「辣招」未能做到遏抑樓價的效果,反而令成交集中於細價樓,令二手成交冷淡之餘,亦導致小型單位的價格急升。是次提高按保樓價上限,無疑是為首次置業人士提供更多入市選擇,有助將成交轉往中型單位,相信樓市短期內將進入「亢奮期」,一二手成交均有望齊齊回升。惟他強調,樓價是受政治、經濟及供求三大因素影響,由於中美貿易戰及本港政局依然不明朗,香港經濟前景嚴峻,意味樓價仍面臨下行風險,雖然短期樓市成交回勇,但樓價卻難有大升空間。

 

  受政策刺激,黃建業預期,未來樓價逾600萬元至1000萬元的二手物業或成入市主流,並帶動第四季二手成交回升至9500宗,較第三季升逾10%。一手亦料會受惠於市場熱烈氣氛,預期第四季一手成交將按季增5%至4200宗。

 

新盤銷情暢旺 發展商勢加快推盤

 

  另邊廂,發展商亦爭相加推單位應市。其中「愛海頌」周一加推新一張價單涉及88伙,並於周五(25日)進行次輪開賣176伙,當中149伙為公開發售,另有27伙預留供市建局重建戶認購。至於「尚.珒溋」亦加碼推出第3號價單,涉及108伙單位,同樣於周五連招標發售138伙。

 

  合景泰富市務及營銷總監(香港及海外)張詩韻稱,政府放寬按揭成數後對樓市有正面影響,過去周末二手市場活躍,同時帶動一手市場,相信措施可有助激活市入場氣氛。

 

曾煥平:放寬按保難令樓市明顯轉勢 明年料跌15%

 

  新一份《施政報告》祭出大幅放寬按揭貸款成數,隨即有業主將放售物業加價或封盤,多間外資大行更預期措施將刺激樓價上升。不過,仲量聯行主席兼資本市場主管曾煥平接受本通訊社專訪時表示,在本港經濟轉弱、環球經濟增長放緩及本地社會事件「三重夾擊」下,對樓市前景看法悲觀,預期明年樓價跌勢將會加速,潛在跌幅料達15%或以上。

 

  他稱,反修例引起的社會運動已持續逾4個月,6月至今樓價已跌5%,令上半年升幅「化為灰燼」,今年全年樓價料跌4%至5%,及至明年跌幅將會加快,主要是現時香港多個行業如零售、餐飲及酒店業等正陷入長時間低迷,而經濟數據往往會有所滯後,預期政局不穩等因素對本港經濟的影響於年底才會完全浮現,相信明年香港經濟將倒退,失業率亦料會上升,將對樓價有明顯衝擊。

 

曾煥平建議準買家可盡量挑選市區或地鐵沿線的單位,因即使日後經濟進一步轉差,這類單位的抗跌能力亦較強(Daren攝)

 

三大負面因素重挫樓價 新盤減價料成常態

 

  事實上,為重燃市民「上車」希望,政府宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限,首次置業人士申請最高九成按揭貸款樓價上限,將由現時400萬元提升至800萬元;申請八成按揭樓價上限則會由600萬元提升至1000萬元。曾煥平認為,放寬按揭可令負擔能力較低的買家不用被逼購買一手樓,從而轉投樓價合理及更多選擇的二手市場,然而在三大負面因素籠罩下,包括本港及外圍經濟欠佳,社會動盪氣氛亦未見緩和,難令樓價有明顯轉勢。

 

  他續指,政府即將實施「空置稅」,而大部分發展商現時推售的新盤仍享有一定的利潤率,「今天大部分發展商賣嘅樓仲有唔少利潤,如果佢哋發覺揸住啲貨係要罰錢,寧願削減啲利潤平啲賣」。由於香港人對買樓需求仍強勁,只要發展商提供折讓,即可激發市場積聚多時的購買力,他相信發展商未來開價將會愈來愈貼近二手市場,新盤減價推售料成為常態。

 

樓價難如「沙士」時期急跌 籲避免購買納米樓

 

  不過,他認為,香港樓市基本面仍強勁,樓價跌到97年或「沙士」時期的機會較輕微,主因當年利率較高,惟目前環球維持貨幣寬鬆環境,本港與樓宇相關債務仍處於低水平,「無誘因令業主要割喉式減價」。至於何時是入市好時機,他認為,只要買家是自住為主,當樓價回調至心水價,價格又在自己負擔能力之內,已經可以入市。惟他呼籲買家避免購買納米樓,「納米樓買就容易賣就難」,並建議盡量挑選市區或地鐵沿線的單位,即使日後經濟進一步轉差,這類單位的抗跌能力亦較強。

 

今年零售街舖租金跌15% 商業寫字樓租金明年料跌20%

 

  零售物業租金方面,曾煥平直言在社會持續動盪下其前景相當慘淡,主因零售業本身受網購影響已經積弱,加上近年來中國外匯管制及人民幣貶值等因素,內地人已減少來港高消費,「其實喺社會運動之前,高消費品如珠寶、手表一早嗌哂救命」,及至今年6月後情況更加「一沉百踩」,估計今年零售街舖租金下跌15%以上;明年料會進一步下跌15至20%。

 

  此外,商業寫字樓租金下調壓力亦大,他指,受環球經濟不明朗因素影響,不少公司已暫緩擴張計劃和削減開支,亦有部分公司因而遷離中環等核心商業區,預期明年甲級寫字樓租金有20%下調空間,未來傳統商業區的空置率料會進一步上升,「以往中環寫字樓租金係由中資公司支撐,但呢半年來中資已經愈來愈少」。

 

表列外資大行對放寬首置按揭成數看法

 

 

撰文:黃和美

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