樓市冷暖(三): 社科院料樓價重回下滑通道 券商指大房企信用風險低

　　內地樓市暴漲的局面，相信隨著政府的調控，樓價將回歸理性，甚至可能進入全面下滑。中國社會科學院最新發布的房地產藍皮書認為，2016年一線和部分二線城市房價在人人喊打聲中仍將持續上漲，但隨著政策的不斷收緊，房地產或將重回全面下滑通道。而從較長時期看，如果宏觀經濟增長繼續下滑，房地產價格有可能在2017年下半年再次出現全面下滑趨勢。

　　社科院認為，一方面，圍繞房地產去庫存，繼續執行寬鬆的財政和貨幣政策刺激市場需求，維持市活躍；另一方面，圍繞房地產供給側改革，實施分類調控，以適度緩和區域分化、冷熱不均現象，維持市場穩定將是2016年房地產政策基調。

劉斐凡認為在剛性需求下，內地樓市整體而言泡沫爆破的機會很小 (Sunny攝) 

地產泡沫爆煲機會很小

　　國泰君安國際房地產分析師劉斐凡向《經濟通通訊社》表示，在一線和部分二線城市政策收緊之後，地產銷售肯定會出現一定的回調，但是如果從中長期來看，地產成交量以及樓價都會回歸到適當的水平。他並預計，今年2-4季度，內地地產成交量的同比增速不會再現一季度的高增長；今年全年的成交量增速預計與2015年相仿或者略低。

　　劉斐凡補充稱，隨著貨幣政策的持續寬鬆，而且短期內看不到貨幣政策轉向的可能，內地樓市出現一定的泡沫不可避免，但是泡沫究竟有多大則難以斷言。相比2015年內地樓市政策的整體放鬆，2016年的樓市政策已經出現一定的分化，因城施策將是未來的大趨勢。比如東北的遼寧和吉林等地，是去庫存的主要地區。而內地一線城市、主要的二線城市以及距離這些城市很近三四線城市中，仍存在很大的剛性需求，因此整體而言，內地樓市泡沫爆破的機會很小。

大型房企資金流充裕

　　劉斐凡指，目前的地產政策環境對房企整體而言有利。去年內地的樓市政策放鬆對於整個地產行業的復甦以及樓市的去庫存已經起到了明顯的效果，但是考慮到目前樓市的在建面積依然較大，地產去庫存依然是個長期的過程，而且不同地區的去庫存周期也會有很大區別，比如東北地區，由於人口目前仍處於淨流出的狀態，且當地缺乏產業的配套來支持地產銷售，因此去庫存將會比較艱難；而東南部地區經濟更具活力，去庫存會相對順利。

　　他認為，目前的市場環境對於房企而言整體有利，但房企中亦有分化。大型房企目前的資金流比較充裕，信用風險不高；但是一些中小型的房企無法通過公司債來支持自己的資金流，如果其業務又集中在地產去庫存壓力比較大的城市，則這些中小房企將面臨經營困境。他並且表示，從目前市場銷售情況來看，住宅的銷售情況相比商用樓更好，因此重點看好業務集中於一二線城市的住宅開發商，特別是其中有品牌溢價，有自主開發能力的企業，其中重點推薦保利地產(滬:600048)。

撰文: 呂成

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