【樓市狂潮】樓市旺新盤熾熱 惟分析師指地產股無大升前景
07/04/2017
本港樓市近周再度蜂擁,新盤紛紛加價,市區優質盤四百多平方呎的1房單位,呎價亦已升上貼近兩萬元,個別入場費已高達過千萬。
對於樓市再度熾熱,運輸及房屋局局長張炳良明言樓市失衡,關注一份合約連購多伙是否已成趨勢。不過,地產股份析師對地產股的看法只屬「中性」。
(Henry攝)
星展唯高達: 港按揭息低 美若溫和加息對樓市無大礙
樓市暢旺的數據每天連綿不斷,差餉物業估價署公布最新數據,截至今年2月份私人住宅售價指數報312.8點,按月再上升約1.1%,已連升11個月,再創有紀錄新高。中原城市領先指數(CCL)突破150大關,上周再破頂報150.89,連升8周共3.43%。
星展唯高達證券研究部主管袁志峰對《環富通基金頻道》表示,即使美國已開始加息,但本港樓市仍繼續上升,乃因本港的按揭利率自1990年至2000年間的10%,已一直回落到2011年至2016年間的低於2%水平,若美國一年內的加息幅度只處於0.25%-0.75%的溫和水平,對樓市的影響料不大。除非一年內的加息幅度高達2%-3%,本港樓市才會受壓。
他說,本港放棄了在利率和匯率的決定權下,港府只能在土地供應上著手去遏抑樓價。但是,短期內看不到土地供應會明顯增加。因在批地、改變土地用途,以至建成物業的過程需時5年。
港府可做的已有限
另一方面,內地加息對本港樓市的影響已經淡化,人民幣的貶值促使內地資金流入本港樓市的情況料將持續下去,即使港府推出樓市「辣招」,亦無法遏止樓價上升。至於港府應否「加辣」,他認為港府可做的有限,因為牽涉各方利益,政府在施政上,需要平衡這些利益衝突。本港擁有物業的人數不少,故政府不能貿然推倒樓市。至於再度「加辣」的可行方法,只局限於再調升樓宇買賣印花稅和再收緊按揭成數。
不因樓價屢創新高而買地產股
樓價進一步上行並無懸念,但對於地產股,樓市的利好因素未必適用。袁志峰指,自2003年「沙士」襲港以來,本港地產股處於大型上落波幅區內,與樓價的關係不大。因此,投資者不能因近年樓價屢創新高而選擇購買地產股。
他說,隨著內地資金持續流入本港樓市及股市,相信地產股將無大跌空間,但亦無大升前景,因暫時看不到有大量資金流入。他對地產股的看法屬「中性」。
港地產股相對內地偏低 內地投資者分散風險之選
對於歐美資金而言,在息口趨升的環境下,本港地產股不是他們熱衷的對象。
然而,他指出本港地產股的股價低於帳面值,於1997年時,本港地產股股價較帳面為高。現時內房股市帳率達1.5倍,遠比本港地產股的0.7倍和0.8倍的為高,這對於內地投資者而言,本港地產股是他們配置資產以分散風險的一個好選擇。
撰文:伍賜好
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