【透視大灣區-置業】三個字抵福田 憧憬住大D 粵房價或年升5%

25/05/2018

  從奧運的臨海豪宅返到中環的寫字樓,投行一族14分鐘港鐵車程的概念,或隨著第三季廣深港高鐵通車而改寫。

 

  受益西九高鐵站最快14分鐘即可直達深圳福田,未來支付同等樓價,也許能換來居住空間翻倍。而蓮塘/香圍園新口岸、港珠澳大橋的陸續開通,香港至廣州、珠海等廣東主要城市的時間全將大大縮短,「一小時生活圈」概念下,等上車或換大屋幾乎絕望的香港人,會否掀起北上置業潮?瑞信就預計,粵港澳大灣區除港澳外的9個城市2017年-2022年房地產銷量的複合年增長率為5%,房價增速為5%-8%。

 

從西九最快14分鐘即可直達高鐵福田站(圖),「一小時生活圈」概念或隨高鐵通車而改寫 (CNS資料圖片)

 

土儲「重倉」大灣區

 

  地處華南的廣東,歷來是房企重金布局之地,碧桂園(02007)、萬科(02202)、雅居樂(03383)、恒大(03333)、富力(02777)等更將總部落腳於此。

 

  事實上,內地房企今年首季銷售額三甲--碧桂園、恒大、萬科,早已「重倉」大灣區。以碧桂園為例,2017年全年逾5508億元(人民幣.下同)合約銷售額,有多達30%來自廣東;截至去年底28183萬平方米土地儲備中,有28%位於廣東。

 

  恒大去年逾5009億元合約銷售額中,廣東亦以近11%居首;新購12568萬平方米土地儲備中,僅深圳就佔逾128萬平方米。

 

  另一大巨頭萬科,去年單在深圳的銷售額即高達1412億元,遠超長實、新地、恒地同期香港推盤套現總額。

 

偷步溢價掃優質地塊

 

  除了一線房企,二線開發商亦不遑多讓。佳兆業(01638)截至去年底2200萬平方米土地儲備中,有約58%位於大灣區,其中23%在深圳。時代中國控股(01233)於大灣區的土地儲備亦達946萬平方米。另一隻「黑馬」龍光地產(03380),截至去年底的土地儲備權益貨值達5200億元,其中逾80%位於大灣區。

 

  儘管粵港澳大灣區去年7月才簽署建設框架協議,但觸覺靈敏的房企頻頻提早出手掃入優質地塊。2017年3月,時代地產以高達219%溢價奪得廣州海珠區地塊,折合樓面價每平方米55437元,刷新當地地王記錄。隨後6月,萬科豪擲551億元,競得建築面積150萬平方米的廣州花地灣「超級地皮」,溢價23%。

 

  除了直接買地,雅居樂去年9月宣布以37億元收購中山雅盈地產開發,間接取得規劃建築面積149萬平方米的地塊。

 

人口人流增益開發商

 

  瑞信發表最新研究報告稱,粵港澳大灣區的發展將緩解香港過度擁擠的問題,擁有農地和基礎設施建設的開發商將受益於人口和人流量的增長。該行認為,龍光地產、時代中國控股、新世界發展(00017)等開發商可能從城市群發展規劃中受益最多。

 

  報告指,龍光地產、時代中國控股的銷售和盈利增長前景富有韌性,對粵港澳大灣區的曝險高於同業;由於在香港和深圳的土地儲備,新世界發展料在香港開發商中表現最佳。該行給予龍光地產的初始評級為跑贏大盤,目標價14.1港元;新給予時代中國控股跑贏大盤評級,目標價15.5港元。

 

  就在今年1月,新世界中國地產與羅湖區政府簽署《文錦渡口岸經濟帶戰略合作協定》,在口岸經濟帶建設、商業片區改造等領域開展深度合作。

 

僅越秀股價低於NAV

 

  除了大行「欽點」,如計入過去幾個月變幅,大灣區主要地產商中,除越秀(00123)、富力周四(24日)收盤價分別低於及相等於帳面淨值(NAV)外,碧桂園、龍光、恒大、萬科股價分別較帳面淨值高出262%、190%、184%、150%。

 

  如以市盈率看估值,富力地產2.36倍最平,新世界近15倍,碧桂園、恒大則近11倍。再參考派息記錄,萬科去年派息最豪,每股逾1港元;雅居樂也達0.9港元;恒大則最「孤寒」,連續兩年未派息。

 

  負債比率方面,最低的為新世界發展不到50%,相對較高的為碧桂園,接近90%;恒大、萬科則齊逾80%。

 

表列粵港澳大灣區各城市去年房價對比

 

  2017年,粵港澳大灣區「9+2」城市房地產銷售總量突破100萬套,其中,廣州、佛山、惠州的交易量顯著高於其他城市,而近半城市的二手房銷售都超過新房。

 

  房價平均值最高的當屬香港,其次為澳門,房價平均值最低的為肇慶。表列11城市於2017年房價對比:

 

 

表列粵港澳大灣區主要房企最新評級:

 

 

撰文:俞瑾

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