【港樓演義之至暗六年】大鱷沙士八萬五連殺 價冧七成負資產十萬

10/07/2018

  1997年6月30日,港督府的米字旗在「Last Post(最後崗位)」的樂聲和雨聲中徐徐落下;7月1日,香港大球場萬眾雲集,慶祝回歸及為香港未來祈福;8月7日,恒生指數無視東南亞正在蔓延的金融風暴,創下16673點的歷史新高;金管局更借出10億美元馳援國際貨幣基金組織(IMF)172億美元救助泰國的方案,絲毫不覺大鱷已兵臨城下。

 

  其後整整六年,伴隨撻訂、割價、失業、Call Loan、甚至燒炭……香港樓市一沉不起。回頭看,當年通街平貨乏人問津,眼下納米天價卻眾人墟冚,歷史和現在是那麼荒謬又那麼真實。

 

2003年沙士令樓市終極一跌,全城樓價插水;黃埔花園859呎單位僅售185萬 (Kenji攝)

 

拆息最誇見三百厘 撻訂、割價潮湧現

 

  1997年10月23日,在泰國、馬來西亞、印尼連下幾城的量子基金創辦人索羅斯(George Soros)開始首輪狙擊香港,以狂拋港元拉低港元匯率,逼使金管局扯高銀行拆借利率最誇張至300厘,當日恒指重挫1211.47點,28日再狂瀉1621.8點,盛極一時的樓市開始轉勢--撻訂潮湧現,新樓盤割價,地產中介櫥窗滿是「欲哭無淚」、「股票拖累」、「十萬火急」的求售廣告。至1998年春季,香港失業人口突破了10萬人的歷史新高。

 

  但情況仍未到最壞,至1998年8月,索羅斯揚言「一戰終結香港」,最終港府史無前例連續10個交易日累計動用近1200億港元狂掃33隻大藍籌推高期指;8月28日期指結算日當天,宣布港元港股反擊戰「勝利」。

 

無視經濟逆轉 兩年新增供應多達19萬

 

  回到在香港處於亞洲金融風暴的風眼的1997年10月,首任特首董建華於首份《施政報告》提出被稱為「八萬五」的安居計劃,包括每年興建公營和私營房屋單位不少於85000個;十年內全港70%的家庭可自置居所;輪候租住公屋的平均時間縮短至3年等。

 

  「官鱷大戰」官府「勝」了,但樓價卻在短短一年間暴跌五成,中原城市領先指數(CCL)自1997年10月的102.93挫至1998年10月的45.71。樓市元氣大傷,疊加1998年香港GDP錄倒跌5.1、失業率高企,卻並未引起港府對經濟已經逆轉的警覺;除1998年6月宣布暫停供地9個月外,1997-1999年三年累計賣出的住宅用地分別多達19塊、10塊、16塊,且不包括居屋計劃用地等。

 

  激進供地的後遺症隨著2000年首批「八萬五」計劃85710個單位建成開始顯現;到2001年,再有10萬個單位面市,令1999年-2000年漸現復甦的樓市因供應急升再度承壓。

 

董建華「沒提過=不存在」失公信 孫九招救駕

 

  令人譁然的是,2000年6月29日,董建華面對傳媒追問「八萬五」何去何從時,首次明言「從98年就再沒有提過『八萬五』這個字眼,你說還存不存在?」此「沒提過=不存在」的關公災難令董氏房屋政策至此威信無存;加上被詬病以發展數碼港為由,讓電訊盈科(00008)免競投獲得土地興建豪宅,以及以推動環保為名,容許地產商大興「發水樓」,民望愈見下跌。

 

2001年,董建華於《施政報告》宣布決定暫停出售「居屋」 (資料圖片)

 

  禍不單行,2001年「911」事件重創香港航運、旅遊業,10月中原城市領先指數失守40大關,相當於自1999年中的復甦高位下降近四成。九龍站上蓋擎天半島首批開售不到4000元,董建華其後於《施政報告》宣布決定暫停出售「居屋」。

 

  2002年7月,董建華開始第二屆任期並推行高官問責制。時任房屋及規劃地政局問責局長的孫明揚,經過4個多月的研究,於2002年11月公布被稱作「孫九招」的「托市」措施,包括取消拍賣土地及暫停勾地一年、即時結束居屋計劃、終止出售公屋計劃等。

 

負資產逾十萬宗 九招救市「遺毒」發酵

 

  「孫九招」旨在重建市民對樓市的信心,但人算不如天算,2003年沙士令樓市終極一跌,中原城市領先指數當年8月低見31.77,較97高位蒸發七成,全城樓價插水;海怡千一呎海景單位賣300萬亦乏人問津,黃埔花園859呎單位僅售185萬,沙田第一城980呎中層單位亦只開價229萬,沙士前後開盤的豪宅貝沙灣部分分層呎價低至5000元……平貨通街,卻無人敢買。

 

  房子資不抵債,全城負資產數字高逾10.5萬宗,相當於每5個供樓港人就有1個負資產,共涉未償還貸款逾1650億元。

 

  以天水圍嘉湖山莊為例,負資產個案就超過1000宗;發展商以震撼呎價1998元推售的將軍澳廣場,亦有一半新盤業主淪為負資產。半生積蓄來買樓,卻換來揹上重債負資產,有人甚而自尋短見……

 

2003年沙士令樓市終極一跌,全城樓價插水;海怡千一呎海景單位賣300萬亦乏人問津 (Carol攝)

 

  未能挽樓市於狂瀾,「孫九招」的「遺毒」卻在2005年3月14日接替董建華「腳痛下台」的曾蔭權施政年代發酵。忌憚樓市繼續下挫的「煲呔」,一方面沿用「孫九招」的停建及停售居屋政策,另一方面續以被動的勾地制取代定期賣地,最終令私人住宅落成量急跌,疊加內地淨遷入人口每年遞增以及2008年內地「四萬億」計劃引發的北水南下潮,均埋下今日樓價因供應無以為繼而暴炒狂升的伏筆。

 

表列董建華任內主要房策及香港樓價變化

 

  董建華1997年7月-2005年3月任內期間,樓價累計下跌50%,最多時曾挫七成。表列董建華任內主要房屋政策及香港樓價變化:

 

 

撰文:俞瑾

樂本健【秋日開倉26 - 27/9】保健品低至$20!► 火速行動

延伸閱讀

More
  • 道瓊斯工業平均指數
    升 42,163.65
    +39.00 (+0.093%)
  • 標準普爾500指數
    跌 5,717.74
    -0.83 (-0.015%)
  • 納斯達克綜合指數
    升 17,997.90
    +23.63 (+0.131%)
精選預託證券 More
02318 中國平安
按盤價(HKD)︰升41.162
變動率︰+8.613%
較港股︰+2.01%
00388 香港交易所
按盤價(HKD)︰升261.440
變動率︰+7.766%
較港股︰+1.02%
01398 工商銀行
按盤價(HKD)︰升4.714
變動率︰+5.857%
較港股︰+0.30%
00939 建設銀行
按盤價(HKD)︰升5.999
變動率︰+5.838%
較港股︰+1.16%
精選中資美股 More
BILI 嗶哩嗶哩
按盤價(USD)︰升17.756
變動率︰+11.533%
IQ 愛奇藝
按盤價(USD)︰升2.340
變動率︰+9.346%
JD 京東
按盤價(USD)︰升32.393
變動率︰+8.846%
YUMC 百勝中國
按盤價(USD)︰升38.750
變動率︰+6.602%
精選美股 More
BNTX
BioNTech SE American Depositary Share
按盤價(USD)︰升117.670
變動率︰+4.087%
UBER
優步
按盤價(USD)︰升76.696
變動率︰+2.658%
TSM
臺積電
按盤價(USD)︰升179.380
變動率︰+2.644%
V
維薩卡
按盤價(USD)︰跌276.720
變動率︰-4.126%
美國指數之報價延遲最少15分鐘。
美股之報價延遲最少15分鐘。
美國時間為 : 24/09/2024 10:11 EDT
港股之報價延遲最少15分鐘,更新時間為:24/09/2024 17:59
美國指數之報價延遲最少15分鐘。
美國時間為 : 24/09/2024 10:11 EDT
顯示更多
緊貼市況
  • 00827 玖源集團
  • 0.039
  • 00295 江山控股
  • 0.029
  • 00006 電能實業
  • 51.850
  • 02038 富智康集團
  • 0.850
  • 08208 WMCH GLOBAL
  • 0.025
  • 06690 海爾智家
  • 27.650
  • 目標︰$29.50
  • 00354 中國軟件國際
  • 4.210
  • 目標︰--
  • 01113 長實集團
  • 32.500
  • 目標︰--
  • 01044 恒安國際
  • 23.800
  • 目標︰$25.00
  • 09988 阿里巴巴-W
  • 92.000
  • 目標︰$91.30
  • 09988 阿里巴巴-W
  • 92.000
  • 00700 騰訊控股
  • 402.200
  • 00941 中國移動
  • 73.500
  • 00388 香港交易所
  • 258.800
  • 00005 滙豐控股
  • 70.100
  • 09961 攜程集團—S
  • 400.200
  • 目標︰$410.00
  • 01972 太古地產
  • 15.000
  • 目標︰$16.00
  • 00331 豐盛生活服務
  • 5.600
  • 目標︰$8.80
  • 原油 More
  • 00857 中國石油股份
  • 6.220
品味生活
備註: 本地指數之報價為即時更新,資料更新時間為 24/09/2024 17:59
中國指數之報價為即時更新,資料更新時間為 24/09/2024 16:29
期指之報價為即時更新,資料更新時間為 24/09/2024 22:10
緊貼市況之報價延遲最少15分鐘,資料更新時間為 24/09/2024 16:40
港股即時基本市場行情由香港交易所提供; 香港交易所指定免費發放即時基本市場行情的網站
放大顯示
風水蔣知識
人氣文章
財經新聞
評論
專題
  • 生活
  • DIVA
  • 健康好人生
專業版
HV2
精裝版
SV2
串流版
IQ 登入
強化版
TQ
強化版
MQ

【嚴正聲明】《經濟通》呼籲公眾提高警覺留意偽冒《經濟通》投資群組

如何分辨問米是否真實?通靈問事用什麼工具都可以?靈靈法即場示範通靈!

etnet榮獲HKEX Awards 2023 「最佳證券數據供應商」大獎

大國博弈

貨幣攻略

說說心理話

Watche Trends 2024

北上食買玩

Art Month 2024

理財秘笈

夏天養生食療

消委會報告

山今養生智慧

輕鬆護老