【嚟緊炒Ｄ乜－中海外】內房調控無阻業績 估值吸引30元邊要買

　　國家領導定調「房子不是用來炒的」，內地樓房調控措施不絕，為的穩定房價及遏抑投機炒賣。但大型內房商無懼政策因素，龍頭之一的中海外(00688)盈利維持增長，股價更在今年初開始屢創新高。中海外多年來致力增加土地儲備，並且開拓新市場，由華南、華北地區，伸延至西北部仍至本港地產項目，有利未來穩定發展。該股受惠業績數據佳，加上估值仍吸引，可趁低吸納。該股周一(29日)曾見32港元創上市新高，中線可望隨市上升而上望40港元。

2014年至2017年四年間，中海外(00688)不斷增加土地儲備 (CNS資料圖片)

內地樓房調控措施不絕 中海外仍隨市衝高

　　中海外是內地主要地產發展商之一，主要從事物業發展、物業投資，以及規劃和建築設計，業務深受內地國策調控措施影響。早在2013年首季，國務院所出的「國五條」奠定基礎，以穩定房價、抑制投機炒賣，並對所有新建商品住房和二手住房實施限購措施，擁有1套或以上的非當地戶籍家庭，需暫停在區內向其出售房屋。中海外自2011年9月展開升浪，並於2013年初整年間開始進入橫行區間。

　　於2014年至2017年間，人行及銀監會聯合就第二套房賦予不同涵義，改變樓房首付比例的按揭貸款條款，由「認貸不認房」（購房人還清首套房貸款後，再次貸款仍按照首套房認定），到「認房不認貸」（購房人名下無房且目前沒有房貸，可申請首套房貸款），以至「認房又認貸」（當前無住房且以往沒住房貸款記錄，才按首套房處理）。

　　雖然內地調控樓房措施從沒有手軟，但商品房銷售額仍穩步向上。2014年全國商品房銷售面積12.06億平方米，到2017年為16.94億平方米，三年間增加約40%；而2014年商品房銷售額達7.63億元人民幣，3年間增加約75%至13.73萬億元人民幣。

　　中海外股價雖然在2014年步入橫行區間，但在2015年3月初開始尋求向上突破，適逢「港股大時代」，其後又回復至區間調整格局。

中央定調「租購並舉」 承勢發展住房租賃

　　2017年10月，中共「十九大」召開，並將「租購並舉」寫入報告內，並堅持「房子用來住的，不是用來炒」作定位，加快棚戶區、城中村、城鄉危房改造及配套基礎設施建設。其具體措施在13個城市展開租賃試點，即包括北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、瀋陽、成都等城市，作試點，而上述城市則主要集中在華東、華北、華南地區。北京定下目標，5年內於新供應各類房屋150萬套以上，當中約70%屬產權類房屋，以及30%租賃類房屋。

　　有見及此，建行(00939)推出長租屋平台，並以住房租賃業務為主要策略。建行在去年11月初，與佛山市政府達成住房租賃合作協議後，其深圳分行與中海外、萬科(02202)，以及恒大(03333)等11家內房企業，推出「CCB建融家園」長租屋平台，租盤內大部分屬「由售轉租」，同時該分行亦推出租戶的「按居貸」業務，即由該行向租客發放貸款，用作一次過支付租金等費用。

　　中海外股價在去年10月至11月期間走勢向下，但時至12月中才展開升浪，按12月低位23.65港元計算，至今月初高位已累升約35%。

致力加大土地儲備 物業項目地域發展分散

　　在2014年至2017年四年間，中海外不斷增加土地儲備，上年新增土地面積523.93萬平方米比2014年增加的大升91.3%；去年土地出讓金高達951.16億元人民幣，比2014年數額大增1.5倍。

　　2017年上半年中海外在國內的合約銷售最多為華北地區（如北京、天津、武漢等），佔31.1%至282.0億元，其二為北方地區（長春、瀋陽、哈爾濱等），佔19.7%至178.8億元。

　　若觀乎中海外物業開發項目之地區，會發現2014年間主要集中在華南、華北地區，到了2017年開始，中海外已將業務地區發展，延伸至如哈爾濱等西北部地區，以及香港物業項目，並有意參與港鐵(00066)沿線物業項目。

　　去年5月，中海外、信置(00083)以及嘉華(00173)，以83.3億港元的一筆過預繳付款出價(補地價)，成功投得元朗錦上路一期項目，為港鐵項目補地價歷來第三高，每呎樓面補價6734港元，創西鐵沿線新高。其後在去年11月初，中海外有意入標，港島黃竹坑站第2期物業發展項目，可惜未果。反映中海外很大機會再入標未來地鐵沿線項目。

估值仍然吸引 可趁低吸納中線上望40港元

　　國泰君安有報告指，由於收緊政策和貨幣環境之下，從而令房地產市場降溫，並預計商品房銷售在2018年跌幅有限。該行更納入中海外為首選之列，主要由於充足的可售貨源，預期中海外今年後將重獲合約銷售的增長趨勢。

　　中海外過去三年的年度盈利中，由2014年的272億元人民幣，急增約36%至2016年的370.2億元人民幣；即使在2016年間收入，但其盈利仍可保持單位數字增長，可見其在國內整頓樓市政策之下，仍能穩定盈利增長。2017年中期盈利更按年多賺25.2%，若其業績表現下半年仍然守穩的話，全年度盈利可望回復雙位數增長。

　　估值方面，該股是四大內房股中最吸引。該股預期市盈率約10倍，比其他大型同業，如潤地(01109)、萬科、碧桂園(02007)、恒大的介乎12倍至18倍為低。

　　技術走勢看，該股目前14日RSI接近70水平，略嫌「超買」。因此，若看好中海外的投資者宜待至10天線（約30港元）吸納作中線部署，上望40港元再創上市新高。

撰文：李嘉順

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