【豬年運程】蘇民峰:股市入秋見高位,樓市年尾跌定

10/01/2019

樓市篇:樓價年底跌勢穩定 2020-2021再現高峰

 

  多年來蘇民峰都說看不準樓市,預測樓價會跌,結果愈升愈有,他也直言已「唔識睇」,但去年訪問時他說,2018年的經濟放緩,樓市回落機會較大,結果終被他言中,「雖然2019、2020及2021年都是屬水,但始終2018年跌到底,2019上半年有機會都是低位徘徊,最樂觀都要入秋、入冬,才有機會跌定或者上升返。」他更說,今年不買的話,2020、2021年的樓價或再現高峰,「有些人可能又追,很多人都不是看機會,講追的,所以如果不急的,不是等層樓用的,不如等到2024年。」

 

  根據蘇民峰的分析,樓價每20年出現一個大循環,回看1984年和2004年均出現大動盪,樓價長時間在低位,「那個時候比較多機會買到價錢合適的樓,便宜就很難。」他再解釋,機會大的意思是這些年份的樓價偏低,而有機會突然上升,「以1984年黃埔花園樓花每平方呎900元為例,現樓立即升至1,700元,接近一倍。」

 

「梗係樓價跌買啦,唔通樓價升買」

 

外國僱員愈來愈少

 

  對上一次購入單位已是2015、2016年的事,與買股票的心態一樣,蘇民峰說自己從不追貨,「去年買的人以為樓價會再貴,今年已經跌一成多,如果你買細價樓,當你買沙田第一城,600萬元跌到500萬元都死,不見了20%。」

 

  蘇民峰現持有3個住宅物業,其中之一是2007年時,以500萬元購入一個位於中環的舊樓單位,面積約300平方呎,從這個單位,他看到全球經濟正在變化中,「第一日租出是18,500元,現在是1.8萬元,10年沒有升過,因為現在沒有外國人,中環的舊樓都是他們搶高租金,現在來的外國人都不再是高級僱員,房屋津貼減了很多,我的租客成日問我可不可以減租至1.5萬元,他一次過交一年,因為只有1.5萬元的房屋津貼。」

 

  他又說,市場上有些月租逾10萬元的單位,更是租不出去,「連美國紐約都是,1萬美元跌到8,000美元都有,我在馬來西亞層樓以前租18,500元,租客全部是海外高級僱員,後來都沒有了,現在租給當地一個有錢人,月租1.6萬元,不知道為甚麼,看來全世界經濟都有個危機。」

 

睇勻香港 難執平貨

 

  不過,蘇民峰仍是租樓住,一住已10多年,租金由4.8萬元加至7.5萬元,升幅比他出租給其他人的物業更高,但他說加幅仍可接受,預計仍會繼續多住5年,甚至10年,「其實樓價升幅比租金升幅厲害很多,所以說已經沒有投資價值。」他以自己購入的首個物業為例,90年代他以90多萬元買入,現時大約是300多萬元,升幅3倍多,但同期租金由5,000元升至1.2萬元,升幅是一倍多,「咁多年計算,租金是無乜升過。」

 

  蘇民峰自言有「睇樓病」,以前每星期放假例必走遍港九新界,但他睇舖多過睇樓,「雖然我成日話無值得買的樓舖,但我好知道市場賣緊咩。」他打開電話的Whatsapp對話給記者看,全是經紀傳來的「筍盤」,其中一個叫售的辦公室,聲稱由3,700萬元劈價至2,600萬元,「減千幾萬好似好吸引,我一睇,之前的成交呎價是1.1萬多元,賣2,600萬元呎價都要1.3萬元。」

 

  蘇民峰說現在已「無平嘢執」,以及銀碼太大,又難借錢,直言他都「完全買不起」。但他並不會因價就貨,買舖依然以地舖、夠大為目標,「買樓是細樓抵,因為大樓的租金回報低,但面積大的地舖,好處是可以做食,租金收入穩定,租金可以高些,可以做食的舖都要有一定條件,有前後門、門口夠闊等,另外,細舖用的人手與大舖差太多,變相你的租客好難賺錢。」

 

去年樓市預測

 

  預測︰有可能隨整體經濟下跌

 

  結果︰樓市在上、下半年走勢相反,上半年推出多個新盤多,半年售出逾7500伙,年中特首林鄭月娥推出樓市「娥6招」兼美國加息等因素下,市況逆轉,一、二手樓同步減價,中原城市領先指數(CCL)由去年8月開始,連續10多個星期下跌。

 

海外置業 中美之爭

 

  在去年的訪問中,蘇民峰以過來人身份說過,買海外樓手尾長,回報也沒有發展商所說的高,更麻煩是隔山買牛,有事也不能立即親身處理,「起碼在香港追租、壞水管維修,我都即刻搞掂。」但有「睇樓病」的他依然非常留意海外樓市,特別是他心儀的美國,「我想遲些在紐約、加州買層樓,放假去住吓。」還有另一個原因,他說美國樓市正值高峰回落之勢,正等待合適時機入市,「美國每12年一個循環,2012年時是低位,當時我想買個Multi-unit收租,已看了兩個單位,考慮一星期便被其他人買了。我看平均每6年是高峰或低位,即是2018年已到頂,再看前一點,2006年是高位。」至於近年不少港人北上買樓,蘇民峰以地運分析內地樓市,1984年至2004年以東面城市為旺,因此上海等沿海城市發展得快,及至2004年至2024年以西南方位最旺,「我成日話邊有開發大西北,是西南才對,很多人識四川成都,其實蘭州、昆明的樓價基數低,升幅更大更快,因為那些城市本身已有很多住屋需求。」但他說沒有想過買,「都是費事上去收租咁麻煩。」

 

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