御半山II– 開價分析 – 用傳統按保最好

24/06/2019

  「逃犯條例修訂」鬧得全城風雨,首個開售全新盤屯門「御半山II期」,新地開出首批108個單位,扣除最高22%折扣額,即供均價15,166元,與去年第「I期」的面價相若。

 

 

 

  上周我們提過「御半山II期」的一房半單位,基本上多個單位內櫳面積相同,但列出實用面積卻有大細之分,證明面數較大的單位僅買入多餘牆身。首張價單就推出了三柱類近單位,分別是「2AB室」(379)、「2AC室」(386)及「2AD室」(386)

 

  實際小業主需否付費買厚牆身,要視乎這三柱單位開價。我們抽出同屬五樓的單位比較,折實售價依次序為545萬、555萬及564萬元。同一樓層、同一方向、同一內櫳面積,造價卻有10萬至19萬的分別。因此揀樓過程中,有意攻一房半的準買家謹記先選「2AB室」、次選「2AC室」。揀無可揀下才選「2AD室」。

 

 

 

  今次發展商付款方法跟過往相似,不外乎提供備用一按、二按。選用備用80%一按,首三年息率2.775厘,其後全期6.125厘;至於備用25%二按,則首三年息率2.625厘,其後全期6.125厘。 以「御半山II期」最平開放式,折實最平439萬元計,無論一按或者二按,都是先放低兩成首期87.8萬。

 

  選擇80%一按的話,即全數向發展商財務公司承造按揭,首三年月供16,246元,去到第四年則彈升至22,156元。雖然不用過壓力測試,供款佔入息一半已可以,但月入也要44,312元才達批出貸款的門檻。

 

  如果選擇25%二按的話,則55%樓價向傳統銀行承造一按。首三年供款14,380元,第三至二十五年則16,296元,最後五年就是9,384元。選用二按計劃要通過壓力測試,粗略計算月入需達41,091元才可過關。純粹比較入息要求,雖然二按要做壓力測試,但要求卻比一按不用壓力測試還要輕鬆。

 

  如果準買家在三年低息期後轉按,按尚餘貸款額計算,選用一按及二按的買家,樓價均需升值至535萬及557萬元才可以,較現價有22%27%的升幅。由於「御半山二期」本身屬樓花期較短的項目,加上有57個單位折算低於600萬,故建議準買家可盡量選用按保上會,而棄用發展商付款方法。

 

胡國威- 「胡.說樓市」Facebook 專頁 https://www.facebook.com/wukwokwai.chatprop/

 

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