港人投資大灣區劏舖:爛尾實錄

31/07/2019

【專家拆解】郭釗:初階投資者 勿沾手商舖

 

  記者接觸多名投資大灣區「中招」的苦主,發現他們有一個「中伏」模式。第一,他們都是擁有數10萬至100萬港元的小投資者,希望買磚頭保值,但港樓買不起,於是「轉戰」大灣區。第二,他們投資都是有「返租」保證的公寓及商場劏舖,這些項目的總價小,通常約100萬元或以下,返租回報卻出奇地高。最後,這群小投資者對內地樓巿並不熟悉,主要透過廣告、當地經紀或睇樓團了解物業。

 

港人對內地樓市未必熟悉,北上投資容易「中招」。

 

  商場劏舖可說是近年港人投資出事的「災區」。記者翻查近3年的報導,大灣區「爆煲」的商場劏舖不少於10個,不排除有未被報導,總數可能更多。「爆煲」模式通常是業主先收不到「返租」,接著拿不到證明業權的房產證,繼而發現賣方沒有或做不到分契,最後「爛尾」收場。

 

 

  投資內地商場劏舖風險有多高?做建材生意、有10年香港及海外樓投資經驗的郭釗(見圖),開班教人買海外樓,出書《HEA富學》《HEA富學之磚攻海外》教人投資。他在內地有投資物業,考察過大灣區內地9個城巿,對內地樓巿有一定掌握,這位資深物業投資人答得直接了當:「唔好買劏舖!」

 

返租保證中伏之選

 

  商場把某一樓層劏開200個舖位出售,理論上先把該樓層的統一業權細分為200個,俗稱分契,郭釗指內地不少商場未分契就賣劏舖,收了買家錢後分不到契,變成「爛尾」,「從苦主角度,覺得你未分契就賣,一開始就是騙人,我不排除這個情況。但以我所知,大部份做商場劏舖的大業主,收買家錢後做分契,成本不高,但最後真的分不到契,唯有退出。」這種情況下,無人保證劏舖能成事。

 

  郭釗指出,這類劏舖通常有兩招吸引買家。一是「返租」保證,他認為這純粹是銷售策略,針對「不熟地頭」的買家,「返租原理是,你不認識這個地方,買下物業擔心租不出,我有返租保證,買家就安心很多。」而這一招亦「食正」港人心態,「每個月有租收,感覺似銀行收息,還有物業揸手。」

 

  不過,「返租」往往是「大伏」,郭釗老實不客氣的說:「通常俾得返租你,九成九騙人。」他的邏輯很簡單,舖位位置好,不愁沒租客,根本不需要「返租」保證,「如果是CBD區的舖,賣得貴,抗跌力及升值力高,這些舖位不會有返租,因為一定租得出。」所以保 證十年八載有「返租」,他認為是騙人的,「有幾年返租已經是有良心。」

 

業權分散難以興旺

 

  吸引買家第二招是宣稱大品牌進駐,帶旺商場,讓投資者憧憬舖位有升值潛力。商場通常向外宣稱跟某大品牌簽了意向書,然後弄一大堆預想圖,令人覺得這些名店會進駐商場,但這些意向書只表示大品牌有興趣進駐而已。即使有名店簽下合作協議,郭釗提醒:「很多所謂合作協議,後面有些條款非外人所知,例如商場免租讓名店進駐,名店沒生意可以隨時走。」

 

  從投資角度,郭釗認為即使商場劏舖可以開業,「都係死梗。」他分析,世界上成功的商場,是因為業權統一,「由投資者或基金公司營運,他們才會投入資金、或者有能力引入有競爭力的品牌入來,搞旺商場。」相對商場業權賣散,小業主只會各顧各,但求把舖位出租,於是這間做腳底按摩,那間賣風扇仔,商場變得雜亂無章,大品牌當然不會入來。管理公司亦沒有誘因要投入資源搞旺商場,因為搞旺商場最大得益只是小業主。

 

  他舉例香港,沒有幾個業權分散的商場興旺,以前有先達,現在只剩葵芳地鐵旁的葵涌廣場,原因是其平民化,吸引一班不想去旁邊較高檔的新都會商場的年輕人,「香港人口密度高過內地,劏舖商場都做不起,點解內地會得呢?」,他又指有些商場用名人高官來剪彩「撐場」,小投資者也不用太認真對待,「這些人沒有Commitment(承諾),況且這個也不是令商場成功的原因。」

 

買劏舖不如買REITs

 

  郭釗忠告小投資者,初踏足內地樓巿,最好不要沾手商舖,因為這是較高階的投資,涉及經營,要有做生意的思維,「住宅沒有人租,你可以減租,5,000元減到3,000元、甚至2,500元;但舖位沒有人流沒有生意,減租都不會有人租。因為租間舖是用來做生意,要燈油火納等成本,即使你免我租,沒有生意的話,我也要蝕錢走。」

 

  對於手持一百幾十萬身家投資大灣區的港人,郭釗坦言這類小投資者最易「中招」,因為他們通常不認識投資及內地樓巿,當中更有不少屬「買樓教」信徒,「相信買到樓就贏,全世界通行,但最後輸死你。」他認為一些有投資價值的房產,通常都有較高的門檻,他建議本金不多的小投資者,不要執著買磚頭,「不如買領展(00823),不一定要有件實物(指物業),領展係房地產信託基金(REITs),有專人經營,點解要投資高風險、自己又不認識的東西?」

 

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