港人投資大灣區劏舖：爛尾實錄

【專家拆解】郭釗：初階投資者 勿沾手商舖

　　記者接觸多名投資大灣區「中招」的苦主，發現他們有一個「中伏」模式。第一，他們都是擁有數10萬至100萬港元的小投資者，希望買磚頭保值，但港樓買不起，於是「轉戰」大灣區。第二，他們投資都是有「返租」保證的公寓及商場劏舖，這些項目的總價小，通常約100萬元或以下，返租回報卻出奇地高。最後，這群小投資者對內地樓巿並不熟悉，主要透過廣告、當地經紀或睇樓團了解物業。

港人對內地樓市未必熟悉，北上投資容易「中招」。

　　商場劏舖可說是近年港人投資出事的「災區」。記者翻查近3年的報導，大灣區「爆煲」的商場劏舖不少於10個，不排除有未被報導，總數可能更多。「爆煲」模式通常是業主先收不到「返租」，接著拿不到證明業權的房產證，繼而發現賣方沒有或做不到分契，最後「爛尾」收場。

　　投資內地商場劏舖風險有多高？做建材生意、有10年香港及海外樓投資經驗的郭釗（見圖），開班教人買海外樓，出書《HEA富學》《HEA富學之磚攻海外》教人投資。他在內地有投資物業，考察過大灣區內地9個城巿，對內地樓巿有一定掌握，這位資深物業投資人答得直接了當：「唔好買劏舖！」

返租保證中伏之選

　　商場把某一樓層劏開200個舖位出售，理論上先把該樓層的統一業權細分為200個，俗稱分契，郭釗指內地不少商場未分契就賣劏舖，收了買家錢後分不到契，變成「爛尾」，「從苦主角度，覺得你未分契就賣，一開始就是騙人，我不排除這個情況。但以我所知，大部份做商場劏舖的大業主，收買家錢後做分契，成本不高，但最後真的分不到契，唯有退出。」這種情況下，無人保證劏舖能成事。

　　郭釗指出，這類劏舖通常有兩招吸引買家。一是「返租」保證，他認為這純粹是銷售策略，針對「不熟地頭」的買家，「返租原理是，你不認識這個地方，買下物業擔心租不出，我有返租保證，買家就安心很多。」而這一招亦「食正」港人心態，「每個月有租收，感覺似銀行收息，還有物業揸手。」

　　不過，「返租」往往是「大伏」，郭釗老實不客氣的說：「通常俾得返租你，九成九騙人。」他的邏輯很簡單，舖位位置好，不愁沒租客，根本不需要「返租」保證，「如果是CBD區的舖，賣得貴，抗跌力及升值力高，這些舖位不會有返租，因為一定租得出。」所以保 證十年八載有「返租」，他認為是騙人的，「有幾年返租已經是有良心。」

業權分散難以興旺

　　吸引買家第二招是宣稱大品牌進駐，帶旺商場，讓投資者憧憬舖位有升值潛力。商場通常向外宣稱跟某大品牌簽了意向書，然後弄一大堆預想圖，令人覺得這些名店會進駐商場，但這些意向書只表示大品牌有興趣進駐而已。即使有名店簽下合作協議，郭釗提醒：「很多所謂合作協議，後面有些條款非外人所知，例如商場免租讓名店進駐，名店沒生意可以隨時走。」

　　從投資角度，郭釗認為即使商場劏舖可以開業，「都係死梗。」他分析，世界上成功的商場，是因為業權統一，「由投資者或基金公司營運，他們才會投入資金、或者有能力引入有競爭力的品牌入來，搞旺商場。」相對商場業權賣散，小業主只會各顧各，但求把舖位出租，於是這間做腳底按摩，那間賣風扇仔，商場變得雜亂無章，大品牌當然不會入來。管理公司亦沒有誘因要投入資源搞旺商場，因為搞旺商場最大得益只是小業主。

　　他舉例香港，沒有幾個業權分散的商場興旺，以前有先達，現在只剩葵芳地鐵旁的葵涌廣場，原因是其平民化，吸引一班不想去旁邊較高檔的新都會商場的年輕人，「香港人口密度高過內地，劏舖商場都做不起，點解內地會得呢？」，他又指有些商場用名人高官來剪彩「撐場」，小投資者也不用太認真對待，「這些人沒有Commitment（承諾），況且這個也不是令商場成功的原因。」

買劏舖不如買REITs

　　郭釗忠告小投資者，初踏足內地樓巿，最好不要沾手商舖，因為這是較高階的投資，涉及經營，要有做生意的思維，「住宅沒有人租，你可以減租，5,000元減到3,000元、甚至2,500元；但舖位沒有人流沒有生意，減租都不會有人租。因為租間舖是用來做生意，要燈油火納等成本，即使你免我租，沒有生意的話，我也要蝕錢走。」

　　對於手持一百幾十萬身家投資大灣區的港人，郭釗坦言這類小投資者最易「中招」，因為他們通常不認識投資及內地樓巿，當中更有不少屬「買樓教」信徒，「相信買到樓就贏，全世界通行，但最後輸死你。」他認為一些有投資價值的房產，通常都有較高的門檻，他建議本金不多的小投資者，不要執著買磚頭，「不如買領展（00823），不一定要有件實物（指物業），領展係房地產信託基金（REITs），有專人經營，點解要投資高風險、自己又不認識的東西？」

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