執行力強 融創更上一層樓

24/10/2019

  內地樓市政策仍然未放鬆,短期內放鬆的空間亦不大,不過由於置業的剛需仍然存在,現在內房經營環境未算太差,近月回調可視為吸貨的機會。  

 

  內地樓市一片繁榮的時候,內房的銷售表現百花齊放,比較的價值相對較大。不過,中央堅持房子是用來住,不是用來炒的原則,短期內房地產政策放鬆的機會不大,在此情況下仍然能交出亮麗成績表的房企,自然是潛力之選。

 

融創主席孫宏斌。

 

重點:

 

  ‧首9個月銷售已完成目標三分之二,第四季仍為傳統旺季,銷售達標難度不大

  ‧第三季拿地放慢,回籠資金等買平地 

  ‧融資問題有限,房地產政策再收緊空間不大,面對風險可控

 

銷售達標問題不大

 

  提及內地銷售能力,不得不提融創中國(01918),公司於上月銷售629億元(人民幣.下同),按年增18%,集團銷售面積增速達到21.8%,售價略降3.2%。

 

  集團創下歷史9月最高的銷售規模,亦僅遜於2017年12月創下的最高單月銷售641.6億元。橫向去看,9月單月銷售僅次於中國恒大(03333)及碧桂園(02007)。

 

  當然,看成績不能單看1個月,截至9月集團銷售按年增長16%至3,694.9億元,完成全年銷售目標5,500億元的67.2%,進度與歷史同期的水平持平。從過去歷史看,下半年為集團的銷售旺季,佔整年銷售超過六成,考慮到集團第四季可銷售的項目總值達到4,170億元,只需要去化率達到43%即可達標,完成全年銷售目標的難度不大。

 

保留資金平價投地

 

  除了賣樓能力外,房地產公司能否在較低的水平買地,亦是判斷管理層眼光及公司發展前景的重要因素。根據廣發證券的資料,公司在第三季拿地面積為716萬平方米,按年跌三成,拿地金額更跌近51.3%。拿地面積與銷售面積比例計,比例由首季及第二季的442%及250%,降至第三季的68%,若以拿地金額與銷售金額的比例計,首三季分別為100%、70%及8%,同樣明顯下降。不過,實際上公司在上半年拿地的金額及面積規模已接近去年全年水平,土儲並沒有出現緊張。

 

  公司在樓市吹逆風時減少高價投地,反而值得看好,考慮到部分房企融資困難,預計需被迫出售土儲套現,屆時資金充足的融創便能以較低成本取得土地。根據上半年的中期報告,公司土儲有近八成位於核心一二城市,但每平方米拿地價僅為4,307元。實際上,融創業績及股價急升,正是由於集團成功掌握好2015年底至2017年初的房地產周期,於低價買地、高價賣樓。

 

政策及融資風險低

 

  實際上,雖然內地房地產政策未有放鬆,但考慮到內地經濟增速放緩,即使不大舉刺激固定資產投資,但中央至少不會放任放緩,因此樓市政策再收緊的機會不大。

 

  風險方面,集團銷售的問題料不大,不過近期整個房地產行業融資成本都出現上升趨勢,集團淨負債率不低,預計融資收緊對利潤率有一定影響。不過考慮到集團的融資能力較高,資產負債水平預計亦會明顯下降,風險仍然可控。

 

  集團現價對應今年預測市盈率約5.5倍,考慮到公司不論拿地賣樓的執行能力仍強,不妨於32港元買入,目標看45港元,對應今年預測市盈率7倍,失守心理關口30港元止蝕。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌

 

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