今年銷售提早達標 世茂明年續當穩膽
27/12/2019
今年整體內房經營環境不算容易,幸部分房企成功把握機會證明實力,展現出高於同業的韌力。世茂房地產(00813)是今年其中一間,銷售目標少有可提早完成的房企,可續選為明年跑贏行業的穩膽。
據克而瑞數據,以權益銷售金額計算,今年首三季市佔率再度向龍頭傾斜,去到前20之後先見到市佔率佔比下降(見表一)。雖然每年前20名房企都有機會執位,不排除今年表現稍遜的公司,明年可以捲土重來。但在行業大吃小的趨勢下,要一下子突圍絕對不易,相信具備投資價值的內房僅前數十間。在當中再先選已提早完成今年銷售目標的公司,篩選之下包括有世茂、龍湖(00960)、禹洲(01628)及寶龍(01238)在內的7間。
料可保持前十位置
當然提早達標亦不完全代表甚麼,因每間內房訂下的目標不盡相同,亦可以是本身訂下的增速不高,今年達成目標亦不代表下年可以達成目標,故需要在當中再篩選。世茂及龍湖兩間是目標過千億企業,而世茂的排名雖然一直與華潤置地(01109)及龍湖互有領先,但亦是三間之中,連續兩年躋身前10位置的一間(見表二)。加上集團前11月權益銷售金額按年增長17%,比起Top 10平均增速13%為高,顯示出其擁有高於內房第一梯隊平均水平的實力。
可否保持Top10位置,充裕的土儲自然是關鍵因素。若身後幾間房企土儲排名大幅高於銷售排名,世茂確有機會在未來幾年被超前。參考克而瑞數據,前10房企的土儲權益貨值與銷售排名接近。世茂土儲貨值排名第10,而緊隨身後的招商蛇口(深︰001979)及金科(深︰000656),土儲排名都較後,相信可以對集團造成衝擊較小,最主要都是面對龍湖及潤地競爭。
要繼續屹立前10位置,當然不是土儲愈多就得,最重要是配合市場及自身發展節奏。世茂主要的土儲,最大部分來自長三角(見表四)。當中值得留意的地區,就是鄰近上海的南通及張家港。近年兩地房地產保持熱度,故成為大型房企必爭之地。世茂固然在當地有土儲,但銷售同時跟得上才是其賣點,銷售排名分別位列第三及第一位(見表三)。而作為多年福建地膽,目前有兩成土儲來自福建地區,去年多個據點亦繼續保持前列。最後則有四分一土儲,來自潛力較大的大灣區。在整體布局上,市場潛力與自身強項兼備。
好的土儲亦需有好的盈利能力,否則得物亦無所用。今年世茂未見有太大的減價促銷情況,截至上半年,毛利率繼續保持近年的三成水平。成績縱然未算最標青,但比上不足比下亦有餘。與第二梯隊相比,較二線龍頭的旭輝(00884)為高。與第一梯隊相比,亦較部分龍頭如碧桂園(02007)、融創(01918)等為高,盈利表現在同業中屬中上水平。
分拆物管酒店業務
目前世茂接近95%收入來自物業銷售,餘下5%收入來自自持物業,即酒店營運、物業管理、物業發展及其他業務。世茂計劃2019年至2021年自持物業收入,保持年複合增速四成以上,並在未來3年內,分拆酒店及物管業務上市。截至今年7月,旗下世茂服務已進駐全國50個城市,在管項目逾160個,簽約管理面積約一億平方米。酒店業務方面,2017年集團與國際知名酒店及度假村集團喜達屋合資酒店管理公司。截至去年底已有10間開始營業,51間籌備開幕當中。
除了分拆業務對股價的潛在催化,內房股亦向來以高股息作招徠,雅居樂(03383)預測股息率就逾8厘。過去幾年世茂股息雖未能做到漸進式的派息紀錄,不過亦採用穩定的派息比率作為派息政策,近3年維持約四成水平。以業績增長已有一定保證下,今年股息有增長值得信賴,現價預測股息率約5厘回報亦不失禮。
風險方面,行業政策之外就是與龍湖一樣,存在股東配股可能。集團上半年融資成本控制在5.6%,較2018年再下降0.2個百分點,在行業中屬中等水平,在民企中屬較低水平(見圖)。上半年銷售回款按年提升47.8%,回款率為81%,按年升5個百分點。上半年現金短債比亦向上,償債壓力較小。單從資金面看,集團未有面對太大資金壓力。不過潤地10月亦在負債比率較低的情況下配股,當時摩通亦發報告指對配股略感意外,故不能完全忽略公司配股,攤薄盈利風險。
雖然如此,絕大部分大行仍看好世茂明年表現。花旗、中金及星展更推薦世茂為明年內房板塊的首選股之一,相信值得放入明年投資組合之中。走勢上,世茂自8月起沿升軌向上創下52周新高,現價略為超買,不妨候其稍為回吐至50天線約28元買入。世茂上方阻力小,博其延續升勢,可望最少兩成回報,即33.6元,跌穿25元即一成跌幅止蝕。
轉載自《iMONEY智富雜誌》
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