【FOCUS】硬著陸VS軟著陸　環球樓市同此涼熱

　　當中央經濟工作會議點題「推動房地產業向新發展模式平穩過渡」，當長實剛獨攬的啟德地塊樓面呎價創下逾8年新低，當美國11月成屋銷量刷新連續10個月縮水的歷史紀錄；當英國買家支付的樓市印花稅自8月起節節下跌－－全球樓市是硬著陸，還是軟著陸？that is the question。

僅憑「三支箭」恐難保內房長期穩定

　　聯儲2022年累計暴力加息425基點，打開「成本飆升-負擔承壓-量價齊跌」的樓市下跌螺旋，正在中、美、英、德、澳、紐等主要經濟體成形；對此免疫的似乎只有新加坡，當地私人住宅價格大有可能在即將結束的12月，錄連續11個季度上漲。

　　先看內地，中經會領銜頂級監管部門「三箭齊發」，包括央媽、中證監最新分別表示，「引導金融機構支持地產業重組併購」、「允許符合條件的房企借殼已上市房企」。

　　政策暖風四起，大摩最新上調對內房評級由「符合預期」至「具吸引力」。不過，早在7月就公開呼籲調整「三條紅線」的中銀證券首席經濟學家徐高就指，僅憑「三支箭」恐難保地產業長期穩定發展；呼籲改革供給側，通過增加供地來緩解供需矛盾，進而平抑房價，並最終增強居民的獲得感。

啟德呎價8年低，致富金科玉律不再

　　再看香港，差估署及中原城市領先指數齊顯示，樓價年初至今累跌逾一成，二手私人住宅成交更冰封至1995年有紀錄以來新低。

　　港樓「有買貴，無買錯」的財富邏輯徹底逆轉之下，長實最新以貼近市場預期下限的87.03億元獨攬的啟德地塊，樓面呎價僅6千元出頭(6138元)，相比2018年5月新地以251.61億元投得的同區「非跑道區」地塊，樓面呎價高近1.8萬元(17776元)，幾乎平了三分二。

　　展望明年，儘管有代理預期樓價將谷底反彈15%，而歷史數據亦顯示，聯儲過往4次加息周期，港樓有3次仍保持升勢，且現時不到23%的供樓負擔比率仍低於2001年的28%，加上逾六成擁有自置物業的家庭已完成供款，但市民看跌比例仍高於看升，「買樓致富」的金科玉律已今非昔比。

美樓銷售縮水，英樓需求亦現放緩

　　至於處於加息風眼的美國，當地30年期固定抵押貸款利率從10月的高見7.16%，最新回落至6.3%左右，但仍較去年底翻倍。全美房地產經紀商協會(NAR)數據昨日公布，11月成屋銷量按月再下降7.7%，為連續第10個月縮水，按年更暴跌35.4%；價格方面，成屋中位數較6月峰值回落一成，至2020年2月大流行前水平。

　　現時的問題是，美樓會否蹈上一次樓市下行周期(2006年7月-2012年1月)累挫33%覆轍？同樣的問題亦拷問英樓，官方公布全英樓價10月按月仍升0.3%(按年12.6%)，但以買家支付的印花稅收入看，自8月以來已逐月拾級而下，或預示樓市需求正在放緩。

　　英國獨立財政監督機構OBR（預算責任辦公室)就預計，平均樓價到2024年第三季將會累跌9%。但是英倫銀行副行長Jon Cunliffe就派定心丸稱，即使樓價下跌20%，也不會對大多數屋主構成困擾。

　　好壞參半因素交織有何啟示？供求關係及負擔能力將繼續主導買賣雙方的拉鋸勝負，可以肯定的是，早前錯位虛漲、摸頂接盤的屋主最是高危。

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