樓市大旺需求增 物業管理股潛力無限

　　近兩年內地房價爆升，除了利好內房股，亦可留意內地物業管理公司。

　　在香港上市的內地物業管理股，大多從內房母公司分拆出來，正所謂子憑母貴，其收入、盈利多年來一直穩定增長。而在內地樓市大旺的情況下，物管行業也進入高速增長階段，發展潛力無限，相關股份值得多加留意。

最新消息：中海物業盈利升逾九成

　　業績期終告一段落，惟有績優股持續受到市場關注。近兩年內地房價失控上升，帶動內房銷售多個月來表現理想，物業管理公司亦受惠不淺。以近一年銷售數字來看，內地房地產行業正處於高速增長階段，而物管公司憑其母公司的品牌效應，去年亦交出不俗的成績表。

　　例如中海系的中海物業（02669），截至去年12月31日的年度業績，收益上升0.7%至25.63億元， 毛利增21.3%至6.36億元，毛利率增至24.8%，盈利大升93.3%至2.26億元，每股基本盈利6.88仙，派末期息1.1仙；又如花樣年（01777）分拆出來的彩生活（01778），去年收入為13.42億元人民幣，按年增長62.2%，毛利率43.6%，期內多賺11.5%至1.88億元人民幣。另外，去年7月才上市的綠城服務（02869），去年收入同樣報捷，按年增長27.5%至37.22億元人民幣；純利大增44.3%，賺2.86億元人民幣，純利率達7.7%，較上一年度增加0.9個百分點。

　　隨著內地房價持續高企及居民人均收入不斷提高，未來人們對物業管理股務的需求亦有增無減。因此，今時今日，在內地經營物業管理已變得相當吃香，有理由相信，在內地樓市持續興旺下，未來3至5年物管行業將步入快速發展階段，物業管理股發展前景值得看好。

重點：

　‧內地房地產銷售持續上升，對物業管理的需求亦會相應增加

　‧物管行業規模持續擴大，2020年前後或可達到萬億元人民幣的市場規模

　‧內房分拆旗下物業管理業務成趨勢，行業競爭愈加激烈

行業概況：2020年規模料萬億

　　物業管理是房地產的一種增值服務，優質的物業管理服務更能吸引買家，因此，高水準的物業管理亦是提升房價的重要因素。近年內房市道暢旺，新盤源源不斷，人們捨得花錢以高價購入房屋，除了對房屋的地段、間隔有要求，對物業管理服務亦開始講究。因此，在過去5至10年間，物管行業發展迅速，其市場規模不斷擴大（見圖一）。

　　根據中國指數研究院的報告顯示，截至2015年底，全國物業管理面積為174.5億平方米（物業管理面積根據物業管理協會數據，以及歷年竣工面積計算），全國物業管理費用總規模約為6,500億元人民幣。2011至2015年全國商品房累計銷售面積為60億平方米，預計未來3年新增物業管理面積將在36億平方米左右，若按照2015年的物業結構和費用測算，總市場規模將會達到7,800億元人民幣，至2020年前後更可達到萬億元人民幣的規模。

　　事實上，中高收入階層的崛起，亦加大對物業管理的需求。資料顯示，去年內地全國人均可支配收入為23,821元人民幣，扣除價格因素實際增長6.3%，其中上海、北京居民人均可支配收入都已突破5萬元人民幣，而人均消費支出亦超過3萬元人民幣。

　　由於中高收入階層對物管質素有一定的要求，帶動相關公司的服務和收費不斷提升。從主要城市的實況來看，2016年上半年全國二十大城市物業服務價格指數同比上升0.9%，環比上升0.5%，平均物業服務費為每月每平方米2.08元人民幣。

　　從城市之間的變化來看，2016年上半年重點城市同比及環比物業服務價格均出現了不同程度的上升，其中常州市升幅最顯著，同比上升4.13%，而平均物業管理費用最高的城市為深圳，每平方米費用為3.1元人民幣。

　　值得一提的是，內房企業分拆旗下物業管理公司上市已成為趨勢。最先來港上市為花樣年分拆出來的彩生活，之後有中奧到家（01538），還有中國海外（00688）分拆的中海物業、綠城旗下的綠城服務。另外，萬科企業（02202）、碧桂園（02007）等大型房企亦表示有分拆物管業務上市的計劃。

　　內地物業管理企業數量不斷增加，企業之間的競爭變得愈來愈激烈。目前整體行業的集中度依然偏低，不過以百強企業的增長速度來看，行業集中度則有顯著提升的趨勢。2015年百強企業管理面積均值為2,361.5萬平方米，同比增長46.8%，連續3年複合增長率達到34%。首十大企業管理面積均值達到1.33億平方米，同比上升74.5%。隨著行業集中度的不斷提升，龍頭企業優勢將會更加明顯，母公司實力雄厚的物管公司可多加留意。

個股追蹤：中海物業利潤率未見頂

　　從剛過去的業績期可發現，績優股大多屬於利潤率擴闊的公司，最明顯是資源股，然而相同故事亦發生在物業管理股身上，只是構成的原因不同而已，其中中海物業較具代表性。

　　業績後，中海物業隨即獲券商調高今年每股盈利預測至0.08元，較業績前上升15.9%，未來12個月的平均目標價為2.07元，比績前上升11.3%，顯然市場對此業績十分收貨。

　　中海物業去年多賺93.3%至2.26億元，表現超市場預期，收入25.63億元，微升0.7%。事實上，期內管理的建築面積並無減少，按年增13.1%至約9,350萬平方米，至於收入不升反跌，主要因人民幣貶值、來自酬金制的合同佔比增加，以及「營改增」等因素。

增值服務收益升近兩成

　　市場這樣受落，皆因酬金制合同的比重增加，使得去年毛利率較上一年增加4.2個百分點至24.8%，比過往包幹制合同賺得更多。

　　這裏先解釋酬金制與包幹制的差別，簡言之，在酬金制之下，物業管理公司向住戶收取管理費後，先扣除某個比例作酬金，餘下的管理費留作物業管理的營運資金；至於包幹制，公司須承擔所有物業管理產生的成本，包括員工、清潔、垃圾處理、綠化等開支，而管理費扣除所有成本後，才會成為公司收益。因此，理論上酬金制合同的毛利率為100%，遠高於平均10多%的包幹制合同，而且後者較容易受成本上升影響。

　　對此，券商普遍認為中海物業的利潤率尚有擴闊空間。申萬宏源估計，公司今後3年的整體毛利率最多可提升至27%，換言之，較去年仍可增加2.2個百分點，其增長點主要來自兩方面。

　　其一，去年中海物業來自包幹制和酬金制合同的佔比為84.1%及7.7%，顯然未來酬金制比重尚有很大的上升空間；其次，來自增值服務的收益亦處於上升期，去年該收益按年升16.1%至2.29億元，佔總收益比重升1.2個百分點至8.9%，其毛利率為52.2%，高於物業管理毛利率的22%，隨著這方面的收入保持增長，料有助提高公司的盈利能力。

　　另外，公司去年管理的建築面積增長一成多，年內新增的物業管理合同額約7.66億元，截至年底的未完成合同總額為11.43億元。交銀國際指，去年業績未完全反映合同增長情況，皆因有大部分的新增建築面積來自下半年，而未完成的合同總額將可支持公司未來兩年的收入增長，故維持今年收入增長25%的預測。

　　申萬宏源又指，其管理的物業主要集中在華南、西部及華北地區，當中90%來自中海外開發的中高檔住宅物業，平均每平方米的管理費為4.7至4.8元人民幣，高於綠城服務、彩生活及萬科介乎1.2至2.7元人民幣的水平。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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