【地產帶旺】周邊行業　商機處處

驗樓篇：驗樓師詹濟南　見證行業從無到頂爛市

　　詹濟南，人稱詹sir，18年前全港第一個驗樓「搵食」的人，人稱驗樓師。18年後的今天，詹濟南依然四處「頻撲」驗樓，記者約他訪問，只能約在下午6時後，侍他驗完樓收工之時。他指公司除了他，還有六位驗樓師，「單拖」出更外，有時客人太多，惟有兵分兩組或三組出動，以縮短每個單位的驗樓時間，每月平均查驗80個單位。由於詹sir是驗樓界紅人，很多業主指明要他來驗樓，順道來個大合照，因此詹濟南的「Order」特別多。

詹濟南

職業︰驗樓師

資歷︰理大土木工程系畢業、出任多項大型工程監督、驗樓18年

亮點︰香港首位驗樓師、專業驗樓學會創辦人

　　當年做驗樓師，詹濟南是迫不得已。1997年金融風暴後，他經歷多次裁員，「搵食」艱難下，讀土木工程出身、出任過大型工程監督的他，於是利用自己強項，在2000年自立門戶，開始替人驗樓。派傳單、在網上留言等招客，驗完樓後出報告，業主滿意才「畀錢」，他說︰「其實頭三年都係得我一個做（驗樓）。」

欠牌照規管 各界湧入行

　　18年前全港第一個驗樓師詹濟南，開創了新行業，但他指自2015年後湧現了一批驗樓師。是否跟樓價升溫有關，他認為反而是有大批新樓入伙。2015年被稱為供應收成期，大量單位入伙是過去幾年政府增加賣地的結果。市場究竟多了幾多驗樓師，詹sir表示行內沒有攞牌或登記制度，任何人都可以入行，人數難知，他估計現時全港有20至30間公司提供驗樓服務。部分人來自測量界、裝修工程等，甚至做「九唔搭八」的行業的，也入行要分一杯羹。

　　詹濟南指現時行內競爭激烈，已經出現「鬥平搶爛市」，「你有數得計，每年有2萬個單位入伙，假設有五成、即1萬個單位要驗樓，20幾間公司去平分，其實市場已經去到頂點、飽和。」他又指若以他公司現時佔市場份額5%到10%去推算，其他公司每間每月可接30至40單生意。但每年有1萬個單位要驗樓是樂觀假設，實際上很多公司生意淡泊，「現在有20幾間公司，有5至8間的生意多一點，但再多些人入行，大家就要減價去搶生意，現在1,200元驗一間屋都有人做，有些公司一個月得3、4單生意。」

　　驗樓師質素參差，詹濟南指有發展商、工程判頭不肯按個別驗樓師報告去「執漏」。有部分驗樓師，未有按任何標準驗樓，「我聽過有個驗樓師搵支電筒求其照去牆，話牆身不平滑要人執。」他指要根據牆身距離、光度控制等去檢查，看似簡單的查驗，都要按標準去做。他按內地、英國的標準，加上自己的工程經驗去制定驗樓清單的，「他這樣去驗就是不合標準，發展商就不會理你，打官司上庭，你不專業會輸的。」

人稱詹Sir的詹濟南，開班教驗樓，極受歡迎。

謹慎投資客 驗樓保質素

　　有求就有供，驗樓師興起，是市場有需求。詹濟南不諱言近年多了一批新客，「過往少有投資者要驗樓，現在不少找我驗樓的，不是用家，是投資者。」他指尤其買入細單位、「納米盤」的客人，找他驗的多是投資客，早前替大角咀「納米盤」利奧坊多個單位驗樓，佔六至七成為投資客，「以前（投資客）不會驗樓，買入後直接出租就算，而家他們覺得要驗，單位質素好點，可以收貴點租。」詹濟南指驗樓費對投資客來說，所費無幾，好過自己做。他驗查一個開放式小單位，最低收費2,500元。 

　　投資客佔整體客人比例，詹濟南說難以統計，要視乎屋苑，部分屋苑以用家為主的話，找他驗樓則用家多，例如近日入伙的元朗映御，該屋苑找詹Sir驗樓的業主，九成是用家。他說用家業主對單位最為緊張，現在一個新盤單位動輒「4、5球」。完全理解這種心情，「用盡一生的積蓄去買層樓，能夠花在裝修的錢已經有限，入伙時盡叫發展商執好，即使小至一粒油崩了。因為層樓太貴，所以覺得要有要求，要搵人驗樓。」

詹濟南指驗樓不是隨隨便便，全部需按標準檢查。

驗樓亂象

　1.無料扮四條

　　驗樓員沒有相關背景，更沒有專業培訓。 

　2.亂嗡當秘笈

　　沒有按任何準則驗樓，見甚麼講甚麼。有的為顯示其「專業」，樣樣都看不順眼，貼滿一屋「紙仔」要求執漏。

　3.儀器扮專業

　　拿著壞的紅外線儀器檢查滲水情況，亂填數據落報告了事。

　4.聽業主吩咐

　　有驗樓師按業主要求而非驗樓所得寫報告。

人人都可以做驗樓師？

　　詹濟南自2011年開班教人驗樓，反應極好，經常爆滿。他說學生來自五湖四海，有從事工程、物管、測量及律師等專業人士或做相關行業的，當然還有一班準業主。高峰時他一年開四班，每班二十、三十人，但由於分身不暇，現改為一年開兩班。學生畢業入行做驗樓師，詹sir說有是有的，但不多，「好多學完未得㗎，有些做開相關行業的，上完堂學多點知識而已，如果沒有任何工程背景，學完去做驗樓，真係唔得㗎。」他前幾年成立了專業驗樓學會，想推動專業認證，現時學會有分普通及專業會員，要做專業會員就要經詹Sir考核，如果沒有工程或相關背景的，甚至要寫5,000字論文，「個個以為驗樓好似在電視看到咁簡單，我甚至想定個考試制度，但我沒時間，而且哪來經費？」

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