林鄭大推資助房，過來人分享「居屋攻防術」
19/10/2018
白居二幸運兒 筍價買居屋王 住一世
特首林鄭月娥的房策以資助房屋為主軸，去年她提出將白表人士免補地價買入二手居屋的「白居二」恒常化。「白居二」全名為「白表居屋第二市場計劃」，在2013年首次推出5,000個名額，2015年8月及今年4月分別再推2,500個名額給市民「抽獎」。
搶手優質盤轉瞬即逝
三十出頭的Jack，2015年抽中「白居二」，獲得免補地價買二手居屋的資格，翌年他以460萬元買筲箕灣「居屋王」之一的愛蝶灣，成功上車並組織家庭，結婚生女，可謂「人生贏家」。他回想2015年中簽當日，「聽到電台才知道（今日）抽籤，才找出信件來看看（申請編號）。之前沒想過自己會中，因為覺得（白居二）是六合彩來的。一看，竟然會中咗（第一個號碼）！」極幸運的是，「白居二」的2,500個名額，2,250個為家庭配額，單身人士僅獲250個配額，當時未結婚的Jack抽中「頭籌」才中籤，結果他一擊即中。
不願上鏡的Jack兩年前以「白居二」購入筲箕灣「居屋王」愛蝶灣。
Jack在同年11月取得「白居二」的「購買資格證明書」（俗稱「購買證」）後，開始物色單位。因他多年來和父母住在筲箕灣，搵樓目標遂放在筲箕灣3個臨海居屋王︰東旭苑、東濤苑和愛蝶灣。他心想農曆新年前後，樓市普遍較淡靜，決心於這個時候出擊。恰巧2016年2月港股大跌至18000點，樓市也稍為下調，當時優質的居屋盤很搶手，心儀單位轉瞬即逝。
「當時我睇錢行先，東旭面積細過愛蝶（的單位）也貴啲，其實樓齡只是遲一年。」東旭苑在2001年落成，Jack當時心儀的500多平方呎三房單位，索價500萬元（未補價，下同）起，反而在2000年落成入伙、私人參建的愛蝶灣，還有一些不足500萬元的三房單位。
愛蝶灣前臨筲箕灣避風塘，部分單位擁全海景，屋苑成交價屢創新高。
樓市下調 稍低價成交
最後他以460萬元買入愛蝶灣一個實用面積592平方呎的三房單位。原業主數月前曾拒絕其他買家470萬元的出價，但到了2016年樓市下調，460萬元也願意沽出。Jack留意到屋苑內同類型的單位，現在未補地價售逾600萬元，兩年半升值了逾三成。
Jack幸運地循「白居二」上車，隨即和女朋友拉埋天窗，翌年更誕下一女。他心足地說打算在愛蝶灣住一世，沒打算換私樓，「住開這個Size（大小），沒有需要為『私樓』這兩粒字而換走居屋，我現在的地點好方便，在地鐵站隔離，加上買入時花了很多心思裝修。不值得用多幾百萬（換私樓），住相同Size，不值得！」
「白居二」買家4貼士
2018年4月接受申請的「白居二」，已於7月底攪珠，2,500個幸運兒今個月陸續獲房委會發出「購買證」，可於未來一年內購買未補地價居屋。
一、盡快出動睇樓
Jack建議中簽者盡快出動睇樓，他在2015年10月中簽，「原來出信前、早兩個月已有人出去睇樓。」再加上他2016年初搵樓時樓市下調，「白居二」的入市步伐反而更快，「兩個星期可以沒了一個靚盤！」近期樓市有下調跡象，他提醒準買家盡快睇樓。
二、購買證勿交代理
Jack說，地產代理會要求「白居二」睇樓客帶同「購買證」睇樓，甚至著睇樓客放下「購買證」給代理保存，「話幫你擺住先」，方便遇到筍盤靚盤時，即時核實資料及簽約，不怕漏帶文件。Jack說若果不小心把「購買證」交給代理，便很難取回，無法帶同「購買證」到其他代理公司搵樓。他說千萬不要把「購買證」正本交給地產代理。
三、盡量揀選大單位
Jack建議盡可能也找一些大單位，他認為換樓的裝修，搬屋過程也頗麻煩，不如揀一個較大的單位，未來即使生多一個小朋友也夠住。
四、居屋壓測不用怕
樓價高企，不少置業人士「將價就貨」傾向買細單位，甚至「納米樓」，貪其銀碼較低，容易敘造九成按揭上車。Jack直言，「白居二」買居屋有房委會做擔保，即使樓價逾450萬元，仍可敘造九成按揭，同時又不用申請「按揭保險」，故「白居二」買家只需一成首期，買到較大的單位。
Jack兩年前買460萬元單位，只需46萬元首期。當然，付出一成首期買大單位，月供金額自然較高，他按揭月供達1.8萬元，當時Jack的薪金較低，「供款佔入息比例不逾五成」及「3厘壓力測試」均不過關。不過，他發現銀行職員並不在意，皆因「白居二」承造按揭有房委會擔保。銀行只要求Jack加入「諮詢人」，而且「加個名就得，不一定是屋企人。」銀行會計及「諮詢人」的收入，以符合供款佔入息不逾五成的要求，一旦按揭申請人無力還款，「諮詢人」亦不用上身，銀行職員告訴Jack，「（如果）供唔起，政府直接收樓。」
另外，居屋只能承造P按，但現時港元拆息高企，H按和P按的實際供樓息率已分別不大。早前大部分銀行上調最優惠利率0.125厘，Jack坦言︰「多了200多元，算濕濕碎。」
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