林鄭大推資助房,過來人分享「居屋攻防術」

19/10/2018

 

白居二幸運兒 筍價買居屋王 住一世

 

  特首林鄭月娥的房策以資助房屋為主軸,去年她提出將白表人士免補地價買入二手居屋的「白居二」恒常化。「白居二」全名為「白表居屋第二市場計劃」,在2013年首次推出5,000個名額,2015年8月及今年4月分別再推2,500個名額給市民「抽獎」。

 

 

搶手優質盤轉瞬即逝

 

  三十出頭的Jack,2015年抽中「白居二」,獲得免補地價買二手居屋的資格,翌年他以460萬元買筲箕灣「居屋王」之一的愛蝶灣,成功上車並組織家庭,結婚生女,可謂「人生贏家」。他回想2015年中簽當日,「聽到電台才知道(今日)抽籤,才找出信件來看看(申請編號)。之前沒想過自己會中,因為覺得(白居二)是六合彩來的。一看,竟然會中咗(第一個號碼)!」極幸運的是,「白居二」的2,500個名額,2,250個為家庭配額,單身人士僅獲250個配額,當時未結婚的Jack抽中「頭籌」才中籤,結果他一擊即中。

 

不願上鏡的Jack兩年前以「白居二」購入筲箕灣「居屋王」愛蝶灣。

 

  Jack在同年11月取得「白居二」的「購買資格證明書」(俗稱「購買證」)後,開始物色單位。因他多年來和父母住在筲箕灣,搵樓目標遂放在筲箕灣3個臨海居屋王︰東旭苑、東濤苑和愛蝶灣。他心想農曆新年前後,樓市普遍較淡靜,決心於這個時候出擊。恰巧2016年2月港股大跌至18000點,樓市也稍為下調,當時優質的居屋盤很搶手,心儀單位轉瞬即逝。

 

  「當時我睇錢行先,東旭面積細過愛蝶(的單位)也貴啲,其實樓齡只是遲一年。」東旭苑在2001年落成,Jack當時心儀的500多平方呎三房單位,索價500萬元(未補價,下同)起,反而在2000年落成入伙、私人參建的愛蝶灣,還有一些不足500萬元的三房單位。

 

愛蝶灣前臨筲箕灣避風塘,部分單位擁全海景,屋苑成交價屢創新高。

 

樓市下調 稍低價成交

 

  最後他以460萬元買入愛蝶灣一個實用面積592平方呎的三房單位。原業主數月前曾拒絕其他買家470萬元的出價,但到了2016年樓市下調,460萬元也願意沽出。Jack留意到屋苑內同類型的單位,現在未補地價售逾600萬元,兩年半升值了逾三成。

 

  Jack幸運地循「白居二」上車,隨即和女朋友拉埋天窗,翌年更誕下一女。他心足地說打算在愛蝶灣住一世,沒打算換私樓,「住開這個Size(大小),沒有需要為『私樓』這兩粒字而換走居屋,我現在的地點好方便,在地鐵站隔離,加上買入時花了很多心思裝修。不值得用多幾百萬(換私樓),住相同Size,不值得!」

 

「白居二」買家4貼士

 

  2018年4月接受申請的「白居二」,已於7月底攪珠,2,500個幸運兒今個月陸續獲房委會發出「購買證」,可於未來一年內購買未補地價居屋。

 

一、盡快出動睇樓

 

  Jack建議中簽者盡快出動睇樓,他在2015年10月中簽,「原來出信前、早兩個月已有人出去睇樓。」再加上他2016年初搵樓時樓市下調,「白居二」的入市步伐反而更快,「兩個星期可以沒了一個靚盤!」近期樓市有下調跡象,他提醒準買家盡快睇樓。

 

二、購買證勿交代理

 

  Jack說,地產代理會要求「白居二」睇樓客帶同「購買證」睇樓,甚至著睇樓客放下「購買證」給代理保存,「話幫你擺住先」,方便遇到筍盤靚盤時,即時核實資料及簽約,不怕漏帶文件。Jack說若果不小心把「購買證」交給代理,便很難取回,無法帶同「購買證」到其他代理公司搵樓。他說千萬不要把「購買證」正本交給地產代理。

 

三、盡量揀選大單位

 

  Jack建議盡可能也找一些大單位,他認為換樓的裝修,搬屋過程也頗麻煩,不如揀一個較大的單位,未來即使生多一個小朋友也夠住。

 

四、居屋壓測不用怕

 

  樓價高企,不少置業人士「將價就貨」傾向買細單位,甚至「納米樓」,貪其銀碼較低,容易敘造九成按揭上車。Jack直言,「白居二」買居屋有房委會做擔保,即使樓價逾450萬元,仍可敘造九成按揭,同時又不用申請「按揭保險」,故「白居二」買家只需一成首期,買到較大的單位。

 

  Jack兩年前買460萬元單位,只需46萬元首期。當然,付出一成首期買大單位,月供金額自然較高,他按揭月供達1.8萬元,當時Jack的薪金較低,「供款佔入息比例不逾五成」及「3厘壓力測試」均不過關。不過,他發現銀行職員並不在意,皆因「白居二」承造按揭有房委會擔保。銀行只要求Jack加入「諮詢人」,而且「加個名就得,不一定是屋企人。」銀行會計及「諮詢人」的收入,以符合供款佔入息不逾五成的要求,一旦按揭申請人無力還款,「諮詢人」亦不用上身,銀行職員告訴Jack,「(如果)供唔起,政府直接收樓。」

 

  另外,居屋只能承造P按,但現時港元拆息高企,H按和P按的實際供樓息率已分別不大。早前大部分銀行上調最優惠利率0.125厘,Jack坦言︰「多了200多元,算濕濕碎。」

 

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