「明日大嶼」填海建島 上樓新希望？

【專家篇】林超英︰豪花去增加一個 原本沒有的風險

　　特首林鄭提出 的1,700公頃東大嶼填海大計，林超英立即發文反對，這位前天文台台長、香港鄉郊基金主席，愛大自然，最愛觀鳥，反對填海是理所當然，但他的反對理由，跟經濟及人口有關。

樓價高非因供應不足

　　講反對原因，林超英說首先要搞清楚問題所在，他指現時港人面對3個住屋問題。第一大問題是樓價太高，令年輕人「上車難」；同時洐生另外兩個問題，一是申請公屋的人更多，輪候時間愈長；二是租金上升，劏房問題加劇，租戶居住環境趨劣。要解決以上的住屋問題，就要找出樓價貴的原因。

林超英直言東大嶼1,700公頃填海造地是「無需要」。

　　林超英認為政府將高樓價歸因供應不足是將問題簡單化。樓價貴不僅是香港，世界其他一線城市如倫敦、紐約、溫哥華及上海等也遇同一問題，這是由於2008金融風暴後，銀根鬆動、利率偏低，製造龐大「游資」，到處炒賣物業。加上香港背靠中國，多一重資金湧入，「我哋香港的樓，結果就無用咗嚟住，就用咗黎炒，其他城市也一樣。」

14日有近萬市民遊行反對東大嶼填海計劃。

　　他又指「要解決以上問題，不一定是土地問題，其實主要用政策。」他補充政策的方向，「我覺得我地點樣做，是如何控制炒賣活動，將樓賣去住的人手上，而不是炒的人手上。」

人口回落 填土地多餘

　　政府出樓市「辣招」，近日的空置稅都是可行之法，林超英指，外界有不少可借鏡的例子︰內地的限購限貸政策，澳紐限制外國人買物業，英國及泰國限制物業某個百分比賣給外國人等，「不要再用香港是自由市場去箍實，因為當一個商品的價格高到當地人買不起時，這個市場已經失效，政府要出手干預，即使自由市場的老祖宗都會同意。」他表示，自由市場講公平競爭，但現在樓市只有小部分人「玩到」，「這個就再不是真正的自由市場，而係一個偏離應有目標的市場。」

　　填海東大嶼無助解決樓價貴的問題，林超英續說，即使「搵地」也不用去新增土地，「去年8月我們香港郊野基金交了份報告給特首，講我們對土地問題的看法，就是解決住屋問題，有很多不涉及新土地的方法。」香港有不少閒置土地，當中包括官地、公共設施上面等，他曾經寫文講油麻地的天橋迴旋處有達10公頃的閒置地可用，這個後來成為土地大辯論的18個選項之一。又或者提高地積比率偏低的新發展區，已可增加房屋供應量。

　　另一個反對東大嶼填海計劃的原因，林超英表示，計劃建成之時，正是香港人口回落之時。

　　政府未來藍圖文件《香港2030+》規劃香港可容納920萬人口，需要多1,000公頃土地，這亦成為東大嶼填海建島的重要理據，估計人工島可容約70萬人。但按統計署的估算，香港人口頂峰只得822萬，比《香港2030+》的規劃目標人口920萬少80萬人，差不多是人工島可容納的人口。而人口高峰年是2043年，即東大嶼填海人工島預計兩期工程完結之時，之後香港人口會回落，「呢個島係唔需要，這亦是我反對的主要原因。」他慨歎1,000公頃的人工島根本沒需要，那麼特首提出的「擴大版」多填700公頃就更多餘。

2043年人口頂峰到回落

年份：人口

2043：822萬

2066 ：772萬

資料來源︰統計處2017年估算

水位上升 天氣更惡劣

　　若然人工島建成，林超英指有幾方面危機。首先是全球暖化令水位上升，估計今世紀末水位上升1米，很多太平洋小島已受「水淹」，但問題是否僅僅1米，「其實科學家都不敢打個數出來，因為有很多變數，是一個很難量化的風險。」但肯定的是人類要面對愈來愈多惡劣天氣，包括頻密颱風，香港必受影響，「打風有風暴潮㗎，近幾年的風暴潮，香港隨時見3米高浪。」他指有顧問公司指若非吹南風，加上有槓杆列島阻擋，颱風時撲向人工島的海浪達2米高，「但土木工程拓展處在2008至2009年在交椅洲（即東大嶼要填海的島嶼之一）量度到超過5米浪喎。」

　　可能面對高浪淹至人工島，林超英說工程師總會提出解決方法，例如建防坡堤、把人工島升高等，甚至學荷蘭鹿特丹建個集水廣場，但任何工程都有成本問題，亦要花鉅款去維護設施，「人哋（荷蘭）這樣做是沒辦法，但點解我哋要將自己暴露在一個不必要的災難風險之下呢？花這麼多錢去增加一個原本沒有的風險。」

發展商「插足」坪洲

　　近幾年坪洲樓價隨市區升勢亦大幅上升，但比對市區樓屬「低水」，部分屋苑如靠近碼頭、21年樓齡的嘉暉花園、居屋坪麗苑等呎價約8,000元；村屋更低約6,000元，但樓齡大難做按揭。此外，2013年島上有多幅地皮拍賣，相關項目近年已接近落成或已入伙。

部分發展商購入地皮紀錄

　　1.雅居樂（03383）副主席陳卓賢及相關人士於2015年從投資者盧華買入坪利路商住用地，傳市價1.4億元。建豪宅別墅，去年向城規申請將商場改酒店被拒。項目已建，暫未開售。

　　2.信置（00083）於2013年買入近碼頭的坪利路及東灣兩塊住宅地建服務式住宅。坪利路項目雍澄灣共兩幢別墅及26幢分層單位，月租17,000元起。

　　3.信置東灣項目雍澄海岸共10幢別墅，月租4萬元起。兩個項目已入伙。

　　4.曾替中國向烏克蘭購入第一首航空母艦「遼寧號」、控有創律地產的徐增平，於2014年向城規會申請於金坪邨旁一幅16.4萬平方呎用地建100個住宅單位。該地被馬姓村民入稟申請逆權侵佔的官司去年已和解，現仍未發展。

　　5.洋盈建築於2013年投得東灣住宅地，現正興建4幢別墅。

　　6.去年有報道，發展大嶼山愉景灣的香港興業的子公司林氏離島有限公司擁坪洲大龍村土地，仍未發展。

　　7.一間名為東方（中國）貿易有限公司於2016年買下東灣涌仔村一幅地皮，仍未發展。

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