《港股透視》香港的房地產市場看似面臨頗大的調整壓力,因無論住宅或商業物業價格均處
於歷史高位,而全球經濟仍不景,惟最先走出金融風暴與經濟低谷的美國則趨向加息使利率正常
化。客觀上,香港的房地產市場確實有下行的道理;但主觀上,仍在伺機入市的卻大不乏人,近
來中資入市的態度更為明顯,出價亦進取,看來並非趁平價入市,而是對未來樓市發展有另一番
看法。
*中資發展商進軍香港房地產市場*
大型中資發展商已加入香港投地的戰團,但興趣不止於此;近日中資大手買入商業物業,反
映中資對香港房地產市場的信心,真箇口講無憑,行動方最實際。恆大地產(03333)剛以
125億元向華人置業(00127)承購位於灣仔與金鐘交界的美國萬通大廈,平均價達每平
方呎3﹒4萬元,租金回報率估計只1﹒4%。恆大的買入價對此樓齡偏高的寫字樓固然是偏高
的估值,就算是較新型的寫字樓亦未達此估值。冠君產業(02778)在金鐘的花旗銀行廣場
目前之估值約為每平方呎2﹒25萬元,令人關注是此甲級寫字樓的大租客工商銀行
(01398)會否變身為業主。
*中資保險公司是投資市場生力軍*
進軍香港房地產市場的不單來自內地的發展商,中資保險公司投資本地物業應陸續有來,中
國人壽(02628)近日以59億元向會德豐(00020)購入將在明年底落成位於紅磡的
寫字樓與商舖物業,每平方呎達1﹒5萬元亦屬不低的價錢,或預示中資保險公司將與外資保險
公司相輝映,成為本地商業投資物業的大手買家。恆大地產與中國人壽不約而同分別購入香港傳
統商業區與邊緣地區的商業投資物業,可見投資需求分散,亦鼓勵發展商在不同地區作創新發展
,中資對香港房地產市場的進一步發展將有積極的推動力。
*地產股將有尋寶遊戲*
香港部分發展商和投資者對本地的樓市或有意興闌珊之感,市場若無新的投資者,前景確不
容樂觀。房地產市場的興衰,反映當地市場的經濟活力和宜居狀況,新的供應可創造需求,而新
的投資則可帶來新的需求元素。過去的外資、和現在的中資,同樣可令本地房地產市場出現新的
商機,惟新的商機是要發掘的,中資對香港未來在中國持續改革開放之路中所扮演的角色或有更
深切的期望,再加上由中國啟導的「一帶一路」發展,香港不該「坐困愁城」。香港的上市地產
公司,普遍估值偏低,重估的機遇或已近在眼前。《獨立分析員-麥德光》
(筆者電郵:388stockpicks@gmail﹒com)
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