《品中資》十一黃金周長假後,本來以為在北水滋潤下,港股應該繼續向好的,但隨著外圍
轉弱(主要由於美國公司剛公布的第三季業績稍欠佳),人民幣再度下滑,港股也借勢調整。恆
生指數從近期高位24064點急挫至昨日收市的23031點,短時間內下跌了1000點有
多,跌幅約4﹒3%。
但同一時間,有一個板塊的表現令人更失望,那就是內房股。不為甚麼,只為政策又再收緊
。那就是,內地多個大中城市又再度實施限購令,而且力度不弱。
舉個例,北京地區的政策是,購買第一個自住物業的首期至少三成半;購買第二個物業自住
,不論有無貸款記錄,首期至少要五成半;如果第二個物業並非自住,首期至少要付七成。這些
政策,似乎比香港的「雙辣招」有過之而無不及呢(內地主要以提高首期比例來遏抑樓價,而香
港則主要用印花稅來遏抑樓價)!
武漢方面,目前首次置業的首期升至兩成半,第二個物業的首期更升至五成,當地人最多買
兩個物業,外地人最多只能買一個。
另外,被喻為全球樓價第二貴的深圳,早前有發展商推出6平方公尺,即大約60平方呎的
超小型單位,平均呎價大約萬五元人民幣,折合約萬八元港幣一呎,令人嘩然,但由於總銀碼仍
然相對較細,故半日內已經售罄,可見樓市熾熱的程度。
*深圳主力打擊非法配資*
因此,深圳政府再度加大調控力度,最新的辣招是嚴打「首付貸」、「眾籌購房」等場外配
資的違法行為。由於打擊力度強,被業內視作史上最嚴厲的樓市整治措施。
明顯地,內地經過大約兩年多的寬鬆政策後,個別城市的樓價又再飆升。2014年3月左
右,內地監管部門提出,除了北京、上海,廣州和深圳外,其他城市的地方政府可以自行調節樓
市限購政策,特別是庫存過大的地方,反映中央政府開始關注樓市下滑的風險,內地樓價重回正
軌,而內房股也擺脫接近兩年的弱勢,從低位大幅反彈。
從投資角度,我一直強調,內房股其實是高風險板塊,因為大部分房地產商都是透過借貸去
籌措發展資金,如果樓盤遲遲未能賣出,就會對財政構成重大壓力。因此,幾年前的一系列限購
令,已經是內房股的「照妖鏡」,將一些實力較次,或者借貸偏高的內房股照出來,令她們無所
遁形。
*中海從高位回落一成三*
因此,大家要汲取教訓,現在限購令只是剛開始,大市從高位回落了大約4﹒3%,但內房
股的龍頭,也是我的愛股的中國海外(00688),股價已經從高位回落了一成三,昨日收報
23﹒75元。至於我也有監察的其餘20隻較活躍的內房股,形勢就更不妙了,普遍的跌幅已
有兩成或以上。
2014年當限購令陸續放開後,我曾經在本欄寫過一篇文章,比較了內房股的反彈力度,
發現有一批是隨著限購令放開,股價便回升的,但有一批則限購令放開,股價仍在尋底的。
該批股票包括雅居樂(03383)、綠城中國(03900)、遠洋地產(03377)
、中國奧園(03883)、沿海家園(01124)、百仕達(01168)、花樣年
(01777)、中海宏洋(00081),以及另一隻內房股龍頭的華潤置地(01109)
。
不過,當時華潤置地股價偏弱,主要可能是受到系內的貪腐醜聞影響,未必跟地產市道有直
接關係。而除了這18隻股份之外,還有兩隻的走勢較特別,因為當其他內房股於3月份見底回
升時,它們的股價卻反覆向下。
以上資料只供大家參考,因為時移可以世易,但總的方向和總的建議是,應該減持內房股!
《經濟通通訊社資深分析員 羅國森》
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