《品中資－羅國森》限購令是內房股的魔咒

　　《品中資》十一黃金周長假後，本來以為在北水滋潤下，港股應該繼續向好的，但隨著外圍
轉弱（主要由於美國公司剛公布的第三季業績稍欠佳），人民幣再度下滑，港股也借勢調整。恆
生指數從近期高位２４０６４點急挫至昨日收市的２３０３１點，短時間內下跌了１０００點有
多，跌幅約４﹒３％。
　　但同一時間，有一個板塊的表現令人更失望，那就是內房股。不為甚麼，只為政策又再收緊
。那就是，內地多個大中城市又再度實施限購令，而且力度不弱。
　　舉個例，北京地區的政策是，購買第一個自住物業的首期至少三成半；購買第二個物業自住
，不論有無貸款記錄，首期至少要五成半；如果第二個物業並非自住，首期至少要付七成。這些
政策，似乎比香港的「雙辣招」有過之而無不及呢（內地主要以提高首期比例來遏抑樓價，而香
港則主要用印花稅來遏抑樓價）！
　　武漢方面，目前首次置業的首期升至兩成半，第二個物業的首期更升至五成，當地人最多買
兩個物業，外地人最多只能買一個。
　　另外，被喻為全球樓價第二貴的深圳，早前有發展商推出６平方公尺，即大約６０平方呎的
超小型單位，平均呎價大約萬五元人民幣，折合約萬八元港幣一呎，令人嘩然，但由於總銀碼仍
然相對較細，故半日內已經售罄，可見樓市熾熱的程度。
　
＊深圳主力打擊非法配資＊
　
　　因此，深圳政府再度加大調控力度，最新的辣招是嚴打「首付貸」、「眾籌購房」等場外配
資的違法行為。由於打擊力度強，被業內視作史上最嚴厲的樓市整治措施。
　　明顯地，內地經過大約兩年多的寬鬆政策後，個別城市的樓價又再飆升。２０１４年３月左
右，內地監管部門提出，除了北京、上海，廣州和深圳外，其他城市的地方政府可以自行調節樓
市限購政策，特別是庫存過大的地方，反映中央政府開始關注樓市下滑的風險，內地樓價重回正
軌，而內房股也擺脫接近兩年的弱勢，從低位大幅反彈。
　　從投資角度，我一直強調，內房股其實是高風險板塊，因為大部分房地產商都是透過借貸去
籌措發展資金，如果樓盤遲遲未能賣出，就會對財政構成重大壓力。因此，幾年前的一系列限購
令，已經是內房股的「照妖鏡」，將一些實力較次，或者借貸偏高的內房股照出來，令她們無所
遁形。
　
＊中海從高位回落一成三＊
　
　　因此，大家要汲取教訓，現在限購令只是剛開始，大市從高位回落了大約４﹒３％，但內房
股的龍頭，也是我的愛股的中國海外（００６８８），股價已經從高位回落了一成三，昨日收報
２３﹒７５元。至於我也有監察的其餘２０隻較活躍的內房股，形勢就更不妙了，普遍的跌幅已
有兩成或以上。
　　２０１４年當限購令陸續放開後，我曾經在本欄寫過一篇文章，比較了內房股的反彈力度，
發現有一批是隨著限購令放開，股價便回升的，但有一批則限購令放開，股價仍在尋底的。
　　該批股票包括雅居樂（０３３８３）、綠城中國（０３９００）、遠洋地產（０３３７７）
、中國奧園（０３８８３）、沿海家園（０１１２４）、百仕達（０１１６８）、花樣年
（０１７７７）、中海宏洋（０００８１），以及另一隻內房股龍頭的華潤置地（０１１０９）
。
　　不過，當時華潤置地股價偏弱，主要可能是受到系內的貪腐醜聞影響，未必跟地產市道有直
接關係。而除了這１８隻股份之外，還有兩隻的走勢較特別，因為當其他內房股於３月份見底回
升時，它們的股價卻反覆向下。
　　以上資料只供大家參考，因為時移可以世易，但總的方向和總的建議是，應該減持內房股！
《經濟通通訊社資深分析員　羅國森》