按盤價 
《港股透視》香港的房地產市場看似面臨頗大的調整壓力，因無論住宅或商業物業價格均處
於歷史高位，而全球經濟仍不景，惟最先走出金融風暴與經濟低谷的美國則趨向加息使利率正常
化。客觀上，香港的房地產市場確實有下行的道理；但主觀上，仍在伺機入市的卻大不乏人，近
來中資入市的態度更為明顯，出價亦進取，看來並非趁平價入市，而是對未來樓市發展有另一番
看法。
＊中資發展商進軍香港房地產市場＊
大型中資發展商已加入香港投地的戰團，但興趣不止於此；近日中資大手買入商業物業，反
映中資對香港房地產市場的信心，真箇口講無憑，行動方最實際。恆大地產（０３３３３）剛以
１２５億元向華人置業（００１２７）承購位於灣仔與金鐘交界的美國萬通大廈，平均價達每平
方呎３﹒４萬元，租金回報率估計只１﹒４％。恆大的買入價對此樓齡偏高的寫字樓固然是偏高
的估值，就算是較新型的寫字樓亦未達此估值。冠君產業（０２７７８）在金鐘的花旗銀行廣場
目前之估值約為每平方呎２﹒２５萬元，令人關注是此甲級寫字樓的大租客工商銀行
（０１３９８）會否變身為業主。
＊中資保險公司是投資市場生力軍＊
進軍香港房地產市場的不單來自內地的發展商，中資保險公司投資本地物業應陸續有來，中
國人壽（０２６２８）近日以５９億元向會德豐（０００２０）購入將在明年底落成位於紅磡的
寫字樓與商舖物業，每平方呎達１﹒５萬元亦屬不低的價錢，或預示中資保險公司將與外資保險
公司相輝映，成為本地商業投資物業的大手買家。恆大地產與中國人壽不約而同分別購入香港傳
統商業區與邊緣地區的商業投資物業，可見投資需求分散，亦鼓勵發展商在不同地區作創新發展
，中資對香港房地產市場的進一步發展將有積極的推動力。
＊地產股將有尋寶遊戲＊
香港部分發展商和投資者對本地的樓市或有意興闌珊之感，市場若無新的投資者，前景確不
容樂觀。房地產市場的興衰，反映當地市場的經濟活力和宜居狀況，新的供應可創造需求，而新
的投資則可帶來新的需求元素。過去的外資、和現在的中資，同樣可令本地房地產市場出現新的
商機，惟新的商機是要發掘的，中資對香港未來在中國持續改革開放之路中所扮演的角色或有更
深切的期望，再加上由中國啟導的「一帶一路」發展，香港不該「坐困愁城」。香港的上市地產
公司，普遍估值偏低，重估的機遇或已近在眼前。《獨立分析員－麥德光》
（筆者電郵：３８８ｓｔｏｃｋｐｉｃｋｓ＠ｇｍａｉｌ﹒ｃｏｍ）
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