按盤價 
《經濟通通訊社７日專訊》九龍啟德第４Ａ區２號住宅地將於明日（８日）截標，受近期社
會社會氣氛不穩影響，市場相繼下調地皮估值逾一成，最新估值介乎約１８０億至１９８億元，
估計每方呎樓面地價由１﹒５萬至１﹒６５萬元。
其中，萊坊兩度下調該地皮估值，累計跌幅約１５％。萊坊執行董事兼估價及諮詢主管林浩
文表示，由於項目屬市區住宅海景地皮，發展規模亦大，估計會吸引４至６個發展商入標，相信
「流標」機會不大，但受近期社會運動及「空置稅」等影響，發展商出價料會較保守，預計項目
最新每方呎樓面地價約１﹒５５萬至１﹒６５萬元，地皮估值料約１８７億至１９８億元，較９
月及今年初分別下調約６％及１５％，料落成後每呎賣３萬元起。
他估計，項目總發展成本達２３０億至２５０億元，入標財團料為實力雄厚的大型發展商為
主，相信會有少部分中資參與，但獨資機會不大，並預期項目將會建成混合式豪宅，以市況計，
預期會以中小單位為主，再加上部分大單位及「特色戶」以利「去貨」。
＊中原料社會運動及貿易戰影響發展商出價，削地皮估值１１％＊
中原測量師行張競達指，項目位於舊機場跑道區前排，可享優質維港海景，勢成發展商必爭
之地。惟地皮發展規模大，加上發展商須負責興建多項社區設施，而且香港兩大隱憂包括社會運
動及中美貿易戰仍未解決，料發展商出價趨審慎，故下調地皮估值１１％，由原先的２１６﹒９
億元調低至１９２﹒８億元，每呎樓面地１﹒６萬元。
＊美聯：地皮勢成發展商必爭之地，惟需注意項目限制條款較多＊
美聯測量師行董事林子彬同樣認為該地皮會獲大型發展商及合組財團垂青，雖然項目投資額
較高，條款限制亦較多，但因應項目位處市區優越地理位置，屬臨海住宅靚地，估計每方呎樓面
地價１﹒５萬元，地皮估值逾１８０億元，惟近期市場氣氛較為波動，預期發展商出價會傾向較
保守，以反映有關風險。
林子彬又提醒，是次項目規定約一成樓面需作社區公共設施用途，如興建長者宿舍等，雖然
政府有相關成本補貼，但仍需扣減一定樓面面積，故需考慮在實際的樓面地價上；此外亦指定要
發展少量商業樓面。至於住宅部分將以高低座形式發展，料前排向海位置可建６至８層高的低密
度住宅物業，後排則興建３０層以內的住宅大樓。
明日截標的啟德第４Ａ區２號住宅地皮佔地約１９﹒８萬平方呎，指定作非工業（不包括辦
公室、倉庫、酒店及加油站）用途，以及作安老院、綜合家居照顧服務中心等政府地方，最低及
最高的樓面面積分別為７２﹒３萬平方呎及１２０﹒５萬平方呎。兩者均包括將由買方興建的政
府地方的樓面面積。（ｙｗ）
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