《投資筆記－黃子燊》香港樓市前景如何看？樓市見底了嗎？

　　《投資筆記》執筆之時，正是２０２３年第一個工作天，在此先祝大家２０２３年事事如意
！繼早前和大家分享過債券策略及直債選擇、美股及港股市場展望後（順帶一提，早前分享的策
略及選擇近期表現均不俗，有興趣的朋友可看回當時文章），在本期，筆者打算在此和大家更新
一下對本地樓市的看法。
　
＊本輪樓市下行周期已近尾聲＊
　
　　先說結論，筆者認為本輪樓市下行周期已接近尾聲，並預期將於第一季內見底。在筆者的統
計中，目前樓市處於第八個周期，而在前七個周期中，除了１９９７年及２００３年，由樓市泡
沫爆破加上去槓桿導致的兩次下行周期外（目前樓市基本面明顯並非當時狀態），最壞的一次便
是２００８年由金融海嘯導致的下行周期。當時中原城市領先指數從２００８年３月的高位
７３﹒９８點，下挫至０８年１２月底的低位５６﹒７１點，累計下挫２３﹒３４％，然後便觸
底回升。
　
　　而本輪樓市的下行周期，由２０２１年８月高位起計，已經累計下挫了１８﹒２８％。即使
假設本輪樓市跌幅最終將與金融海嘯時相約（即從高位計下跌２３﹒３４％），以目前價格水平
計算，潛在跌幅也不多於６﹒５％，意味樓市的下行空間已相當有限。而如以恒生指數來作為測
量指標，來估算經濟衝擊力度，金融海嘯中，恒指從最高低位下跌了５８﹒６％；而如果大家認
同恒指本輪熊市於１４６８７點已經見底，則恒指本次「不過」從高位下跌了５２﹒８％－－少
於金融海嘯時的跌幅，意味本次經濟衝擊力度低於２００８海嘯時。依此推算，樓價跌幅亦不應
多於海嘯時的跌幅，這進一步確立了樓價從高位跌兩成左右應已是本輪跌幅的極限的估算。以目
前累計已跌了約１８％的樓價水平，筆者不認為應繼續看淡。同時，在過往七個樓市周期裏邊，
恒指平均領先樓市２﹒７５個月見底，最遲的情況則是領先４﹒２５個月。以此推算，如相信恒
指於１０月２８日１４６８７點的水平已見底的話，則基本情況下（ｂａｓｅ　ｃａｓｅ　
ｓｃｅｎａｒｉｏ），１月中左右應為樓市見底的時間；最遲的情況下，樓市在２月底前也會見
底了。
　
＊基本面角度，多因素支持樓市見底＊
　
　　而從基本面角度看，目前香港樓市見底的條件也相當充分。正如早前本欄所述，２０２２年
，樓市的下跌原因主要為：（ｉ）部分港人打算移居外地，故此將手上物業放售；（ｉｉ）加息
周期下，潛在買家觀望態度濃厚，令「移民盤」如要較快沽出，只能劈價求售，而這又進一步惡
化了市場氣氛；（ｉｉｉ）作為外向型經濟體，本港一直未開關，令本地經濟相對疲弱，削弱了
部分潛在買家的購買力，亦加劇了觀望氣氛，以上三個因素互為影響，導致了本輪跌市，然而，
上述因素目前正在出現改變：
　
　　就（ｉ）移居因素，以９７移民潮的人數推算，於８９至９８年十年間，共有７﹒８２％本
地人口移居外地，而就本輪移居潮，根據早前的離境數字，２０２０年６月至２０２２年８月，
經機場出入境的香港居民淨流出達３７萬（此期間防疫政策最為嚴緊，基本排除旅遊及商務公幹
需求，且不論是旅遊還是商務公幹，出境後均會回港，不會令淨流出人數增加），已佔本地人口
約５％，移居高峰期相信已過；而如以另一角度，即ＢＮＯ的申請宗數去推算移居高峰，則根據
英國政府釋出的數字，２０２２年第三季，來自香港的ＢＮＯ　Ｖｉｓａ申請相較２０２２年第
二季環比下跌４３﹒４％，相較２０２１年同期則下跌５７﹒２％；有關數字亦反映移居潮高峰
期大機率已過。
　
　　就（ｉｉ）加息周期，自２０２２年６月開始，聯儲局加息步伐轉急，於６月、７月、９月
、１１月連續加了４次０﹒７５％息，然而美國聯儲局最近加息幅度已開始重新放緩，１２月加
息只加０﹒５％，而按聯儲局指引及市場預期，均預料接下來將以每次０﹒２５％的速度，多加
兩次，至終端利率水平達５％左右，便完結此輪加息周期，換而言之，加息周期最急的時間已過
，且加息周期已近尾聲，利率上行對樓價壓制因素將逐步減退；
　
　　就（ｉｉｉ）就本地經濟，由於內地防疫政策出現轉變，本地防疫措施亦隨之而更改，預計
１月上旬中港便重新通關；而同時，隨著本地防疫政策轉變，對旅客及商務人士的入境限制均基
本已與國際標準看齊，預期包括國內及國外的遊客、留學生、跨境工作者均會重新來港，除會提
振經濟，令本地居民整體可支配收入增加，從而提升潛在買家購買力外；如留學生、來港工作人
士、中港家庭回流香港甚至單程證申請人數重新增加等，均會實際增加本地住屋需求，為樓市帶
來支撐。
　
＊住屋需求仍在，全年樓價預計有正回報＊
　
　　而更進一步而言，如參看差餉物業估計署的私人住宅租金指數及私人住宅售價指數，則能看
出就私人住宅市場，本地住屋需求仍然存在，樓價下跌原因主要因為部分潛在買家不願入市－－
根據差餉物業估計署私人住宅售價指數，其從２０２１年９月的高位起計，至２０２２年１１月
，累計下跌了１４﹒７５％；而私人住宅租金指數，從２０２１年９月的高位起計至２２年１１
月，則只跌了約５％－－這反映實質住屋需求仍然存在，只是部分潛在買家轉買為租（故此樓價
在氣氛帶動下下跌但租金基本平穩），而市場觀望情緒一旦消失（如樓價確認見底），有關買家
便會重新入市，為市場帶來支持了。故此，綜合而言，我們認為香港樓市將於本年第一季見底，
並預期２０２３年全年會有正回報了。
《晉裕環球資產管理投資組合經理　黃子燊》
　
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