【上海特寫】樓價縮水換量，上海３月二手樓成交量近一年高

　　　《經濟通通訊社駐滬記者林雯婕１７日報道》受益於政策面的利好以及業主積極降價，上
海二手樓市場回暖，３月成交量達到近一年新高。
　　上海中原地產數據顯示，今年３月上海二手住宅成交１﹒８５萬套，環比增加
１７０﹒２２％，是２０２３年４月以來的高點。
　　上海二手樓市場的復甦與房價調整密不可分。根據易居研究院對一線城市「老破小」類型的
二手樓價格統計顯示，二手樓價格泡沫從２０１９年開始不斷「吹大」，到２０２１年一季度達
歷史高點即５８％，隨後該泡沫持續變小。尤其是２０２３年上半年二手樓掛牌量激增的階段，
供求壓力倒逼價格泡沫持續縮小。到了今年一季度該泡沫僅為５％，意味著歷時三年時間，一線
城市「老破小」二手樓價格泡沫基本消除，二手樓價格回歸健康狀態。
　　從具體數值來看，上海二手樓市場價格的歷史最高點是每平方米６﹒２３萬元（人民幣．下
同），隨後受政策影響和市場自身調整，二手樓價格總體下行，到了２０２４年一季度，其價格
為４﹒１６萬元，較歷史最高點縮水了３３％。而根據易居研究院的數據，３月上海二手住宅成
交均價為３﹒９９萬元，同比下跌１﹒５％，較２０２２年４月的高峰下降約三成。
　　在二手樓價下跌的背景下，一些急於出售的業主跟隨大市積極降價，也有一些業主轉售為租
，期望等房價穩定再選擇出售。
　
＊樓市優化政策效果顯現＊
　
　　政策層面的利好也是推動二手樓市場成交量增長的重要因素。過去三個月，上海樓市政策採
取了多次小幅度的優化。
　　去年１２月，上海宣布調整上海普通住房標準，並出台優化差別化住房信貸政策。這直接降
低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻，而且對「五個新城」等遠郊地區做了政策傾斜，
促進職住平衡。
　　今年１月初，公積金個人住房貸款政策調整，特別是調整第二套改善型住房的認定，並降低
首付比例。１月底，上海又取消部分限購，在上海連續繳納社會保險或個人所得稅已滿５年及以
上的非本市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購１套住房。降低買房門檻，被視為
「農歷春節前的重磅利好」。
　　在隨後的２月份，受到春節長假影響，這些政策利好沒有直接反映在成交數據上，市場基本
面維持原狀。因此，這些政策的滯後效應才在三月逐步顯現，市場迎來回暖。
　　
＊市場仍偏弱，「以價換量」將持續＊
　
　　不過，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，從以往經驗來看，歷來３月是上半年樓市交易
的相對高點，如果沒有其他因素干擾，比如再出利好政策等，那麼上半年的高點或就此確定。
　　從絕對量來看，３月二手樓成交並沒有達到２萬套的「陽春線」，說明市場是相當弱的。目
前交易量是以業主願意降價換來的，短期這種預期暫時沒有改變，因此成交價格方面，預計還會
繼續走低，所以４月交易量上儘管大概率上成交量是走低的，但在「以價換量」的基礎上，成交
量有機會守在１﹒５萬套水平。
　　根據鏈家的帶看量數據，３月前７日上海鏈家門店的帶看量為７﹒８萬人次，其中很大部分
會在當月成交；而在４月１日時，前７日帶看量增長至１０﹒２萬人次，預計很大一部分會在４
月轉化為實際購買量，為４月的交易表現奠定了基礎。