結婚離婚為買樓 揭上海樓價飆升之謎

09/03/2017

  為買樓可以去到幾盡?上海人為買樓而結婚,為多買一層而離婚,政府為遏抑節節攀升的樓價連番出招,意外地在一年內令上海先後掀起「結婚潮」及「離婚潮」,樓價不跌反升,加劇恐慌性買樓熱潮,有盤即搶光。港人陳詠東於上海從事物業投資及融資15年,是基強聯行投資管理(中國)有限公司的董事總經理,他接受本刊專訪,解構「中國式離婚」如何推升上海樓價,以及中港樓市將何去何從。

  

  近月上海人微信朋友圈瘋傳一張相,嘉定區一個新樓盤開賣前,過百買家連夜排隊,當地傳媒形容為「再演搶房大戰」。搶買樓在上海不是新鮮事,過去一年已在各新盤上演。自2015年推出「330新政」,上至中央、下至地方均頻頻出招托樓市去庫存,期間人民幣貶值、股市不振、低息周期等,令資金湧入樓市,一線城市樓價由回暖到發燒,更蔓延至部分二線城市。上海樓價一年飆升近兩成,雖然今年1月上海樓價錄得比上月跌0.1%,樓價稍稍回穩,遏抑措施被指奏效,但小小跌幅跟過去近一年半的大段升幅相比,實在微不足道。香港人「上車難」,上海人也面對同樣難題。

 

人口湧入炒起一線城市

 

  上海樓價飆升,是否跟供需有關?在上海15年的港人陳詠東,為基強聯行投資管理(中國)有限公司董事總經理,從事內地物業投資及融資,尤其熟悉上海樓市,他指內地一線城市北上廣深的樓價飆升,「因為全是移民城市,這些城市在過去10年,人口急升至少30%。」

 

陳詠東

 

  移民城市的房屋需求大。陳詠東以上海為例,人口於2005年至2015年間由1,650萬人升至2,400萬人,按多年來標準2.93人住一單位計算,居住單位由500多萬個增至800多萬個。800多萬個單位中,有一半是舊式的老公房(自1970年代國企與事業單位合作興建的住宅),在市場上有買賣,另一半的400萬個單位是過去20年的新落成量。他又補充,上海政府近年推行優化人口政策,每年有30萬至50萬名優才落戶上海,包括海外留學回來的「海歸」,每年至少要有10多萬個單位滿足這批優才的住屋需要。

 

  為應付人口急增,上海自2000年急速起樓,陳詠東2002年到上海,看著上海到處高樓競起,他指上海沿地鐵不斷起樓,自2005年起的10年間,上海地鐵長度增加了400公里至580公里,400公里長度約來回紅磡到廣州東一次,「你想像沿這400公里起樓,數目會有多龐大,到2025年更會增長至1,000公里。」

 

年建8萬居屋難阻升勢

 

  另一邊廂,上海政府近年大推經濟適用房(下稱經適房),協助年收入少於5萬元(人民幣.下同)的家庭「上車」,售價每平方米約8,000元至1萬元,比市價2萬至3萬元起低三分二至一半,每年落成量約7萬至8萬個單位。他指當地政府做經適房的力度極大,幾乎所有市政府下的房地產國企都投入建經適房,「現時上海一年交易面積約1,600萬平方米,經適房佔了500萬平方米,佔了交易總面積三分一,其餘的1,000多萬平方米屬一手及二手樓。」

 

  需求大,供應亦大,上海每年銷售20萬個私樓單位及8萬個經適房。陳詠東指出,上海面積達6,600平方公里,大有發展空間,但為何過去一年半樓價有上無落,出現「搶樓買」、「日光盤」(即一日售光的樓盤)?「有經適房滿足大眾需要,又有限購,非本地人又不准買,仍壓不到樓價,過去15個月樓價癲升,因為出現了怪現象,」陳詠東頓了頓,「因為很多家庭離婚。」

 

內地人出現為買樓離婚風潮,體現獨特國情。

 

何謂「限購令」?

 

  2011年推出的「新國八條」,以行政手段調控樓市,簡稱為限購令,由限制購買單位數量、買入第二套相隔時間、首付比率最低要求到限制買樓人士類別等。多年來限購範圍隨樓價升降有變化,不同城市的限購令亦有不同。港人北上買樓,亦因限購令,被視為外地人士,只可購買一個住宅單位。

  

上海離婚個案增近兩倍

 

  為買樓離婚,可謂「中國式離婚」。早年上海人為買樓出現「結婚潮」,因限購令延伸至非滬籍單身人士不准買樓。去年8月,有傳離婚人士亦會被限購,結果引發「離婚潮」,很多夫妻在急離婚,在9月限購令前多買一個單位,出現「早上登記離婚,下午認籌買樓」的奇觀。8月底上海離婚申請增加1.9倍,樓市每日成交量較平日高一倍。有關當局最後要「限離婚」,即限制每日申請離婚數目為50對,又拘捕7名被指造謠的地產經紀。

 

離婚家庭成樓價新動力

 

  即使沒有以上傳言,離婚買樓已甚普遍。家庭買入第二個單位,須付更多首期供款及有房貸限制,甚至不許買第三個單位。但離婚後身分由家庭變成個人,原有單位歸夫妻其中一人,另一人買樓就可避過限購令。上海離婚率往往跟隨樓價上升而增加,在2011年限購令推行前,上海離婚每年少於5萬宗,但2011年後,每年突破5萬宗,2015年達53,244宗,38%離婚率在全國僅次於北京。

 

  陳詠東指出,在過去一年半,離婚買樓成為推動上海樓價的「另類動力」。上海有2,400萬人口,假設三人為一戶,約有800萬個家庭,只要當中有1%即8萬個家庭離婚並用此招買樓,已經足以打亂樓市,「上海一年新單位供應量才20萬個,突然多出8萬人買樓,怎會不搶買?」

 

  他指有家庭為了換樓,希望小單位換大單位,也因限購令而被視為買第二套房,結果要離婚才能處理;亦有上了年紀的老夫妻,為了幫孫兒買樓也心甘情願離婚,「真實個案,我身邊10個朋友,有超過一個家庭正是為買樓離婚。」陳詠東笑言︰「所以好難用供需去解釋上海樓價飆升!」

 

  限購措施得出反效果是意料之外,陳詠東在內地多年的房產經驗,他認為內地政府要壓的是飆升暴升,並非要樓價大跌,「他們是要穩定樓價,平穩地升。最好每年升1%到2%,跟隨通脹,市民買得起樓,經適房照顧到弱勢。」

 

港樓不明朗 今年不宜入市

 

  同樣關心香港樓市的陳詠東指全球政治不穩定,美國總統特朗普(Donald Trump)上場、英國勢將硬脫歐,接著有法國及德國選舉,宏觀政治會影響樓價。此外,說了兩年的加息周期已確定,美國每加1%,將影響樓價10%至15%。他又指香港政府在2012年積極覓地建樓,土地變熟地建樓需時5年,「2017年正好踏入這周期,所以今年有很多新樓推出,有2萬多個單位,明年有3萬多個單位。」他坦言今年不是入市好時機,有太多不確定及不安全因素,他更指香港可能出現象1998年金融海嘯後,有大量新單位推出,樓價會再跌。

 

  此外,他認為樓價升是因為租金升得太高,10年前粉嶺500呎單位月租由6,000升至現在1.3萬港元,過去10年的房策造成的社會不公平已浮現。香港的樓市辣招跟內地的限購措施相似,在首付、稅額落手減少成交,這脫離了自由經濟原則,但舊招數已擋不住樓市泡沫不斷吹大,惟有以非常手段應付,「如果有3至5年喘息,公營房屋增加,到時市場會有調整。」

 

轉載自《iMONEY智富雜誌》

 

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