登記制vs人行減息 內地樓市消息好淡相抵

　　內地周日(1日)起，開始實施不動產登記制度，有消息稱，在北京、上海、濟南、鄭州、等多個城市，出現「神秘業主」賣樓。同時，有指房地產稅亦即將出台。但在人行減息之下，市場料對整體樓市影響不會太大。

 人行減息之下，市場料實施不動產登記制度對整體樓市影響不會太大 (駐滬記者吳天佑攝)

十類不動產權統一登記

　　3月1日起，包括房屋建築所有權、宅基地使用權等在內的十類不動產權利開始進行統一登記。與此同時，之前居民使用的「房產證」也將陸續換為「不動產證」。未來，全國所有地級以上城市的住房信息系統都必須與住建部聯網，集體土地、房屋建築所有權等十類不動產將納入登記，國土資源部、公安部、民政部等九部門信息共享。

　　不動產登記制度可為房地產稅徵收等工作提供基礎，稅務總局官員上月於新聞通報會上表示，2015年將推動房地產稅等相關稅收立法。登記制度還被指是「反腐」的另一利器。
 
　　隨著《不動產登記暫行條例》的實行，有消息稱，在北京、上海、濟南、鄭州、等多個城市，市場中已出現大量「神秘業主」放盤，議價空間極大，只求盡快甩手。其實早於從去年12月中央「放風」開始，內地地產數據已顯示，全國二手盤源明顯增加，尤其是二、三線城市。

被指「反腐」利器 或掀拋售潮

　　不動產登記推出後市場現拋售潮，不少人都預內地樓價會即見下調，但住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌早前曾預料，制度的出台後對房價的影響未必會如想像中那麼大。因從3月開始登記，完成登記至少需時數年，同時房產稅、遺產稅的因素。

　　同一時間，人行決定3月1日起金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.5%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.2倍調整為1.3倍；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。

同日減息對沖負面影響

　　對房地產市場而言，人行減息對沖了登記制度的負面影響，因降低資金成本則會促使樓價上漲。有分析認為，因剛性需求始終存在，樓市基本面反而變好。因為貨幣流動性的釋放、購房政策的放寬等，而刺激成交和價格上升。市場更預期人行「放水」陸續有來，一二線城市樓市可能出現小陽春。因此，今日內房板塊以上升為主，尤其是恆大地產(03333)，升逾2%。

　　適逢市場認為兩會前後中央將會進一步發展自貿區，國務院常務會議去年亦傳出消息，指將在廣東、天津、福建特定區域再設三個自由貿易園區。本應令部分自貿區周邊的樓價再現支持，但登記制實施可能會抵銷部分正面影響。以鄰近香港的南沙自貿區為例，成交價格為每平方米9500元(人民幣.下同)至10500元，但當地樓盤有庫存，短期內不會有明顯漲價。

　　而2014年全年上海自貿區寫字樓寫字樓租金全年下調幅度達37.3%，其中第四季度跌幅為12%，目前租金已回落至每天每平方米3.7元。

　　原自貿區範圍內的第一幢新建寫字樓近期開始預售。該項目為遠洋地產(03377)在2014年7、8月間以樓面價每平方米11000元購得的在建工程項目，目前銷售報價為每平方米約35000元。

　　新自貿區板塊的土地和物業價值尚未出現大幅異動。世邦魏理仕發表報告指，主要原因是經歷一年多的發展後市場對自貿區的預期回歸理性；其次，擴容後稀缺性有所降低；最後，擴容後，原自貿區和擴展區各板塊間的統一架構、規劃定位和分工協調的確立尚需時。

撰文: 王錦霞

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