心大心細(三): 中細價樓跌得急 用家勿借盡宜留緩衝

　　繼續本港樓市系列。樓市跌勢已成，中細價盤用家主導，一眾業主現在心情難免忐忑。中小型單位在樓市熾熱之時，呎價新高不斷，如今情勢逆轉，升得急時跌得亦快。面對經濟下行隱憂，用家如有能力，應不應提前償還部分按揭貸款? 還是反而應多袋幾個錢傍身，作為供款緩衝?

面對經濟下行隱憂，對於按揭用家應如何自處? (Henry攝)

升到「離地」 細價樓業主要有捱價準備

　　回看2011年政府推出辣招不久，細價樓價升幅便顯著跑贏大單位，因資金更傾向流入細單位市場，樓價抽升，大眾更難負擔大單位。細價單位愈搶愈貴，以致細價樓相對高價樓的升幅更為凌厲，完全「離地」。追價追得氣咳之下，上會的新業主經濟抵禦能力也較差，當經濟轉差，又或樓價下跌，最沒有防守能力也是這些細價樓的新業主。

　　未來住宅供應充足，政府將推出約1.8萬個單位，加上美國及中國內地等經濟因素影響，本港樓市料難在短期內回升，其中細價樓料波幅較大。

　　差餉物業估價署公布的樓價指數顯示，去年整體樓價就算仍有升幅，中小型單位卻失守，七年來首錄按年下跌。豪宅雖勉強在逆市靠穩，但市場主流的中小型單位，樓價明顯下調。

　　本港經濟有轉壞之象，已有企業凍薪裁員，打工仔薪酬受壓，市場人心虛怯，樓市首當其衝，買樓及租樓意欲減退。當負資產個案開始浮現，在樓市高峰期入市並承做高成數按揭的人，處境恐怕不好過。

　　二手樓劈價求售，新盤則加緊推出多重優惠出貨，足證市場明顯缺乏承接力。「愈貴愈要買，愈平愈唔買」是港人普遍的置業心態，但對不少望有蝸居一的年輕人來說，卻忽然成了上車好機會。

上車借盡慳利息負擔? 寧留錢傍身免斷供

　　面對發展商排山倒海推盤加上「要錢唔要貨」的優惠，準買家真的很難不心動，如果仍有意置業便要加倍警惕，老生常談都要再說一遍:「量力而為」。按揭最多借八成會理想，同時避免借二按。一旦二按如非經由發展商之外的財務機構以私人貸款名義借出，「call loan」的壓力將會極大。

　　如果已經「上會」成為業主，面對經濟下行隱憂，或許會有人提議考慮提早還部分按揭，以免成為負資產而被銀行追收差額及收樓，同時可減少利息開支。但對於一些懂得投資的人，其實應該筆現金作為供款緩衝，因凍薪裁員不知何時殺到，一旦不幸被裁手上現金可以維持供款一段時間，在持續供款之下，即使變成負資產，銀行都不會貿然收樓。

　　另一方面，瑞銀早前更發表報告大力唱淡，預期香港今年的GDP增長會進一步收縮至只有1%，並指香港過去GDP增長率與樓價升跌關係密切，在不看好香港經濟和預期樓宇供應會大增情況下，樓價有可能較現水平再跌25%。

　　瑞銀指，在2005至2014年的10年間，香港私人住宅新供應平均每年僅1.02萬伙，但這10年樓宇吸納量平均每年達1.31萬伙，明顯是供不應求，但自2015至2017年，每年平均新供應將急增至2.1萬伙，供不應求將會扭轉，樓價自然受壓。(系列完)

撰文: 王錦霞

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