【樓伴晚年】如何善用自住樓?將租金變長糧

21/03/2018

  日捱夜捱,辛勤工作三四十年,好不容易踏入退休歲月,無論樓債,抑或兒女債想必已還得一乾二淨,是時候為自己的退休生活好好打算。港人愈來愈長壽,退休歲月普遍長達二三十年,甚至更長,物業往往是你最可靠「老伴」!

 

  只要你手上有一層供滿了的物業,退休毋須數百萬元?退休學校管工陸振輝,憑著層樓以及200萬元流動資產,從未驚過退休會不夠使。一來退休後生活開支應會降低,二來他相信有樓的話,無論逆按揭或加按,總有方法騰出資金。計仔多多的陸振輝,更構思多個透過加按,善用物業的方法,助子女上車之餘,上一代亦能安享退休。

 

  立法會前秘書長吳文華,多年來靠儲磚頭,現在每月收租變長糧。她認為退休理財的宗旨,是長期兼穩定的經常性收入,寄語四五十歲的港人及早謀劃。吳文華一方面靠物業出長糧,另一方面對於將要住過世的「老伴」單位,怎可以馬虎求其!她年屆六旬,花80萬元裝修成到80歲也宜居的安樂窩,處處變成輪椅無障礙。要「居家安老」、住得健康舒適,專營長者家居設計的社企「長屋設計」教你破除長者家居陷阱。

 

財技篇:基層著書教路 自製退休金 助子女上車

 

  各大金融機構經常公布退休調查,退休金往往要數百萬元才足夠,否則難以過世。現年61歲,早前出書教人退休的作者陸振輝卻說,只要有層樓做後盾,必要時加按百多萬元就夠退休。 

 

  筆名「聽琴的牛」的陸振輝,自言讀書不多,70年代投身社會,去年60歲退休,退休前是在一所中學校務處任管工,正正常常「搵食」,現在雖然只有一個自住單位在手,退休卻無後顧之憂,完全沒想過要靠寶貝女供養,或靠政府打救。

 

 

陸振輝

61歲

 

經歷︰

‧退休前任中學校校務處管工

‧《退休做中產》作者

 

  陸振輝出書分享退休理財心得,緣於他擔任學校管工,可延長退休年齡至65歲,曾有工友擔心退休手停口停,想多做5年,賺多100萬元,陸振輝卻耍手擰頭,一滿60歲便退休,拒絕延遲,「少了5年時間玩呀!」

 

退休百幾萬就夠

 

  陸振輝雖然年屆六十,但身體可能比不少年輕人還健壯,現在三不五時到內地旅行,或在港行山,在退休後取回時間的自主權,好不愜意。他笑著分享,自己住在青龍頭,不時沿大帽山走路到荃灣,今年年初一在大帽山上行大運,行了13小時。 

 

  去年8月,他更獨自到西藏旅行了近20日,先乘火車到四川,沿著凶險的「318國道」陸路入藏,「有一段路有很多石頭掉下來,司機也說要趕路,盡快離開。」他在西藏參加本地團,認識了來自五湖四海的團友,同團的人都較他年輕,但他卻最沒有高原反應。遊遍西藏多個景點,整個旅程使費卻不過1萬港元,雖不豪華也不算窮遊。每次朋友飲茶食飯的聚會,他也逢請必到,絕不吝嗇,既珍惜與好友相聚,也豁達地希望趁食得玩得,好好享受,不要人在天堂,錢在銀行。

 

陸振輝去年8月由川入藏,沿陸路欣賞壯麗景色。

 

  陸振輝自言,到了這個年紀不會特別慳錢,他多次說「使得幾多錢!」他數一數衣食住行開支,衣服他不追求名牌,簡簡單單的粗衣麻布已可;飲食方面他早晚也會買餸煮飯,使費不多;住所的樓按已供滿,他沒要求女兒給家用,但要她付水電煤及管理費,「就算我自己付,也不是很多錢」;而出行方面,陸振輝未享有2元搭車優惠,但他熱愛行山,由青龍頭攀過山頭,步行到荃灣也視作等閒,乘車花費也不多。因此他認為,退休不用太多錢,百多萬元流動資產已足夠。

 

一項物業用到盡

 

  相反,他的工友除了擔心提早退休不夠錢用,也擔心樓價高企,子女買不起樓而抱怨。點子多多的陸振輝,一早構思了多種運用物業的方法,既幫助子女置業,也能提取資金讓自己養老。他不吝嗇與家人朋友分享這套退休理財方法,及後更獲邀出書,希望這套理念可以幫到其他準退休人士。

 

7招善用自住樓

 

第1招 樓換樓親子雙贏

 

  第一個方法是出售現有物業,套現一部分資金交給下一代作置業首期,餘下資金長者則留著退休。當子女買入新樓,並負責供樓,同時需預留空間給長者居住,「這是(子女)得到權利後的義務,因這是上一代把資產變賣後完成下一代買樓的夢想。」父母可跟子女定立「聯名契」或「長命契」,「長命契」是雙方共同擁有業權,當其中一方去世,另一方會自動取得全部業權。好處是當父母離世,可順道將遺產交接。而此舉缺點是先賣樓,後買新樓,費時失事。

 

第2招 簽署兩契保晚年

 

  同樣地,將子女名字加入物業業權人之中,變成「聯名契」或「長命契」,然後將物業加按套現,由子女負責加按的供款。上一代也以將套現得到的錢用作退休金,下一代加名後成為有樓之人,而父母與子女將繼續同住,此舉可免卻賣樓、買樓、搬屋等麻煩事。

 

第3招 子女供款買業權

 

  屬第二點的變奏版,若對子女有信心,他們會堅決執行承諾,可用私下協約方式處理,同樣在樓契加入子女名字,權益由雙方協定,子女每月向父母供款,慢慢地得到全部業權,而父母每月擁有穩定現金流。好處是不用經過銀行,被銀行賺息,風險則是子女會否堅定履行承諾,每月向父母供款換取業權。

 

第4招 加按套現換大屋

 

  與方法二類同,在已供滿的物業加入下一代作聯名業主,加按供款由下一代承擔。長者則利用加按套現的資金另買一個單位自用。陸振輝建議,如果原來的單位面積大且價值較高,套現的資金可買較小,較便宜的單位,資金不足以買港樓的話,可以回鄉買樓,甚至到東南亞置業,或可重新享受生活。

 

第5招 逆按揭月領萬元

 

  安老按揭(俗稱「逆按揭」)愈來愈為人熟識,做法是將單位抵押給銀行,銀行每月會向申請人支付年金,直至終老。以800萬元物業為例,55歲的夫婦二人,終身每月可獲1.16萬元(見配文)。陸振輝認同這個方法,不用搬家,就如沒事情發生過一樣,而每個月也有現金到手,十分值得考慮。這樣長者有生之年,都可自食其力,日後百年歸老,若子女想繼承物業,便要自己承擔為物業供款。

 

第6招 逆按揭提早分產

 

  如果長者有樓,手頭也有適當資金支持退休生活,反而擔心下一代無樓,其實也可以考慮逆按揭。舉例下一代正自立供樓,手頭拮据,父母想幫忙但退休資金不多,怕自身難保,可以申請逆按揭,以逆按揭的年金支援下一代。他說此舉無異是將自住樓宇提早變賣,按月收錢來分身家給子女,「如果真的有需要,早點跟程序分身家又有何不可?」當然子女在父母百年歸老後想繼承物業,也要付上自己應當承擔的部分。

 

第7招 分租有錢又有伴

 

  若部分家人或已經在外居住,不用協助子女置業,而自置物業空間夠大,長者可將物業的一間房,分租出去,這做法在外國頗流行,既獲現金收入,也有租客令單位不用太孤清。問題是選擇租客不容易,租務也是煩惱的工作。

  

長線買穩陣股 自製現金流

 

  上述加按套現的方法,除了協助子女做買樓首期,餘款也用作長者的退休金,陸振輝自信,退休只需要百多萬元就夠,以一個500萬至600萬元的單位為例,加按套現約200萬元已足夠退休使費。而他現時還未需要加按物業,但不排除將來會加按套現買股票。

 

  不少退休人士都會拿著退休金投資股票,期望製造現金流,以免退休後早晚坐食山崩。陸振輝在股海打滾廿多年,年輕時鍾情技術分析,試過買細價股蝕大本的慘痛經歷,他建議退休人士謹慎投資,物業較股票更長線穩定。經過以往的「血的教訓」,他悟到四點適合退休人士入市的原則︰

 

  1.股價必須大於1元;

  2.該股票的平均每日成交額必須長期大於1億港元以上;

  3.不要買入曾經改名、不合理地合併或拆細的股票;

  4.避開未有盈利、只有概念的股票。

 

  陸振輝透露,自己退休金連同積蓄,約有200萬元流動資產,當中約七成也用來買股票。其中騰訊控股(00700)及中國平安(02318)各佔三分一,騰訊平均入貨價約200元,平保則是70至80元收集。雖然騰訊並不派息,平保股息也甚少,但他看好這兩間公司前景,認定是組合的「定海神針」。他選擇這兩隻股票,背後邏輯是兩間公司也是行業龍頭,市場份額較大,在行業中地位穩健、對手難以匹敵。他相信騰訊屬「大得不能倒的公司」,去年其手機遊戲王者榮耀被官媒批評,最終也沒事,相信中國政府不會貿貿然推倒騰訊。

 

  此外,他揀股必須持續有穩定盈利,不受經濟環境影響,最好是和民生相關或是生活必需品,而騰訊的微信現在功能多多,包羅通訊、社交、購物支付等功能,可謂生活必備。對於投資經驗較淺的退休人士,他建議可考慮領展(00823)、港鐵(00066)等本地藍籌。

 

800萬樓逆按揭  終生月領逾萬元

 

  按揭證券公司2011年推出安老按揭計劃(俗稱「逆按揭」),讓擁有物業的長者可以一方面透過抵押物業每月獲取穩定生活費,同時又可居於該單位至百年歸老。

 

  逆按揭的貸款金額,視物業估價而定,趁樓價高企時承造逆按揭,取得的金額愈多。申請人可一筆過提取貸款,亦可選擇10年、15年、20年或終身以年金方式每月發放,年齡愈輕的申請人,每月取得金額愈低。假設物業估值為800萬元,借貸成數可達100%即800萬元。若夫婦同為55歲,申請終身發放,每月可獲1.16萬元;相反到了70歲才申請,二人終身領取可獲2.24萬元。

 

  當申請人離世,子女(或繼承人)可優先贖回該物業,歸還申請人曾領取的生活費總額(即按揭貸款)。若選擇不贖回,銀行將出售物業抵償。若出售物業所得款項高過貸款金額,銀行將發還餘額給子女,相反若資不抵債,差額則由按揭證券公司負責,毋須子女承擔。

 

統計篇:人口老化加劇 長者家庭急增

 

  統計處日前出版了《2016年中期人口統計主題性報告︰長者》,揭示65歲及以上的長者人口最新特徵,反映本港人口老化加劇,不少數字令人震撼。

 

獨居及雙老家庭 10年增67%

 

  2016年,只有長者居住的家庭住戶,如獨居長者,以及只由長者夫婦組成的家庭住戶(「雙老家庭」)達30萬戶,較10年前17.9萬戶,大增67.4%。當中,有3.96萬戶有聘請外籍家傭,是2006年數字(1.28萬戶)的3倍,僱用外籍家傭照顧長者愈來愈普遍。

 

長者戶月入中位數6020元

 

 

  2016年,所有成員均為長者的家庭住戶,每月收入中位數為6,020元,較2006年的3,400元顯著增加77%。有職業收入的長者每月收入中位數為12,250元,較10年前增53%;沒有職業收入的長者住戶月入中位數為5,780元,較10年前增80.6%。統計處報告指,部分原因是政府現金社會福利增加,包括2013年增設的長者生活津貼。

 

34萬長者年逾八旬

 

  過去10年,80歲及以上長者大增66.7%,2006年僅20.4萬人為80歲及以上,2016年增至34萬人。

 

84%私樓長者 供甩樓

 

  2016年,居於公營租住房屋、資助自置居所房屋,及私人永久性房屋的比例,分別為36.7%、19.2%及42.8%。77.9%居於私樓的長者是自置居所,當中83.9%已沒有按揭或貸款。

 

長者人口116萬 佔全港16%

 

  2016年本港長者人口116萬,較2006年增加36%。當中,61.6萬人為65至74歲;20.6萬人為75至79歲;80歲及以上有34萬人。長者佔整體人口比例達15.9%,2006年則為12.4%。

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