【舖市寒冬】直擊一街25間空舖 夾公仔店攻旺區

22/01/2020

 

分析篇:仲量聯行陳耀峯︰核心區吉舖率9% 3年來最高

 

  現時旺區吉舖增加,仲量聯行商舖部資深董事陳耀峯(見下圖)表示,按其統計資料,現時四大商業核心區中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角的主要街道,吉舖量佔整舖量約為9%,是3年來最高。仲量聯行預測,2020年舖租將下調,旺區街舖跌幅為15%至20%,主要商場舖租則為5%。他指舖市淡風不是由近半年的反修例運動開始,而是自2014年雨傘運動,核心區舖租已逐步下調。

 

仲量聯行商舖部資深董事陳耀峯指現時旺區吉舖率為9%,商舖買賣以民生區為主。

 

內地客消費類型變

 

  舖市最好景是在2011至2014年間,陳耀峯指當時不少外國時裝品牌、珠寶鐘錶店在中環、銅鑼灣不惜貴租搶舖開旗鑑店,推升舖租,「但自雨傘運動起,很多時裝店、珠寶鐘錶金行開始停止街舖擴張,期後更紛紛退出旗鑑店,最後一間旗鑑店應該是2017年在銅鑼灣開的女性內衣店Victoria Secret。」

 

本港零售市道遇冷,舖市亦趨淡。

 

  背後原因除了香港租金成本太高,跟內地自由客類型改變有關。陳耀峯表示,過去來港自由行客不少是「Big Spender」,較富裕肯花錢的一群,令名牌、珠寶金飾店等在港搶開舖頭。期後客路一轉,愈來愈多愛買藥粧等平民貨品的自由行客,核心區不少名牌店、旗鑑店結束。

 

  去年港珠澳大橋、高鐵開通後,內地旅客類型又一變,他們來港花費少,很多更不過夜,一直靠內地旅客的零售業首當其衝,即使過去旺場的藥房、賣個人護理產品的也不能倖免,「Shoppers Profile結構性改變,現在的問題是怎樣面對這種改變,在新市場生存下去。加上過去幾個月反修例風暴,內地客少了,令零售業雪上加霜,舖市更趨淡。」

 

現時比沙氏時更差

 

  淡風下的舖市,出現了新現象。過去一年,在銅鑼灣、灣仔等旺區街道出現屬小生意的夾公仔舖。陳耀峯指︰「這其實反映市道差,因為市道好,你根本不會在旺區見到這類店。」

 

  他指原因是大連鎖店在逆市下重整門市數目,令核心區出現一批空舖;部分業主減租應對,也願意把空舖出租給這類新興小生意,造就夾公仔店進駐旺區。他指現時部分業主減租約20%,亦有採用短租甚至逐月續租的彈性策略。

 

  陳耀峯指現時舖市比2003年沙氏時更糟,因持續時間更長,「已經半年,但空置率及租金未有任何改善,尤其是飲食業,仍未現曙光,雖然未見倒閉潮,但時間長了,生意不斷下跌,影響之大比沙氏時尤甚,可說是回歸以來最差的。」他所知一些外國品牌放慢來港開店步伐,但就未有取消計劃。他估計,當年沙氏整體經濟要待兩季才可恢復,他預計今次社會風暴即使馬上解決,至少需要一年時間調整。

 

民生區生意較穩定

 

  另一邊廂,受遊行示威影響較少的民生區,舖市相對好,近月甚至有日本公司如驚安の殿堂(DON DON DONKI)選址荃灣開店,陳耀峯指該店客路是本地客,自然開在民生區,而民生區舖租相對較核心區低,「民生區舖位改變較小,生意亦較穩定,不愁租不出,回報率有3厘至3.5厘。」

 

  他又指,現時商舖買賣主要在民生區,而核心區舖市雖然處於低潮,但大部分業主持貨力強,無懼零租金收入,租金不到位,寧願丟空舖頭,更不會「劈價」賣舖。

 

早年自由行旅客擠滿香港金行買金飾,金行開到成行成市。

 

民生區巨舖業主︰租售同步

 

  蔡先生在土瓜灣擁有一個約2,600平方呎的地舖,現正招租,叫價月租8.5萬元,每平方呎租32.7元。他接受本刊記者電話訪問時指,舖位上手租客為汽車美容店,約兩個月前滿約後不續租,故要再招租客。土瓜灣屬民生區,近半年在反修例風暴下,雖然不似油尖旺、銅鑼灣等經常有示威遊行活動,相對平靜,但他指整體零售都受影響。

 

  舖位招租約兩個月,有潛在租戶接觸過他,但只是「傾下先」階段,暫未見「講價」要求減租,對方也未見積極,他估計要待農曆年假後才會有進展。此外,他亦開價4,200萬元沽舖,每平方呎價約1.6萬元。同時沽舖,是否看淡後市,他沒有正面回應,只表示價位合意便沽舖,「租、售兩樣一齊做。」對於舖位買入價及按揭壓力,蔡先生指不方便透露,只表示投資舖位都會預備充裕資金「頂住」。

 

旺角業主收九折租 不逆市沽舖

 

  旺角屬內地自由行熱門購物點,亦是反修例風暴的遊行示威地,過去半年內地客大減,該區的零售業務大幅下滑,幾乎每條街都有吉舖。記者由太子地鐵站沿西洋菜南街一路往油麻地方向走,至少發現9間吉舖;若包括西洋菜南街旁的橫街,如奶路臣街、鼓油街等,吉舖數目更增至20個。

 

亞皆老街與洗衣街交界人流極旺,位於該處的轉角位吉舖非常搶眼。

 

  在該區從事商舖租售多年、不願透露身份的業內人士向記者表示,依賴遊客的旺區吉舖較多,他指旺角核心區(即旺角行人專用區一帶)的吉舖不是近一兩個才出現,很多已丟空半年甚至9個月,「近月租約期滿的租戶都不願續租,有的甚至是租約未滿,因生意差得無法交租而中途退租,即使有興趣的新租戶都不敢入場,畢竟租約至少綁死兩至三年。」

 

市道低迷餐飲業首當其衝。

 

  有業主願意寬減租金,例如月租10萬元的店舖,簽約兩年,業主願意頭半年收九折租金、即9萬元,打後看情況再商議。現時該區正在招租的舖位,呎租介乎350至400元,舖位大多屬幾百平方呎的細舖。

 

零售業大減價掙扎求存。

 

旺區舖業主持貨力強

 

  至於業主因看淡後市而出現沽舖潮,甚至出現供不起舖的銀主盤湧現?該業內人士指,買舖按揭成數低,要付約五成舖價,而能夠在旺區買舖,都是實力雄厚、持貨力強的資深投資者,很多是早年低價買入,即使現在沽舖也大賺,舖位丟空沒有租客也不未至損失慘重,他又指這些業主舖位位置在旺區屬「靚位」,他們更不會在逆市時沽舖。

 

  他補充在旺角核心區的有幾大業主,有大集團、家族及大投資者,其中有擁過百個舖位的。近月賣舖的極少數業主,「可能是對時勢較敏感,看不好後市而想『急走』,願意虧蝕10%至20%離場。」但至今未見銀主盤或沽舖潮。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌

 

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