離大學入娛樂圈 Ben Sir揀樓3招

實戰篇：美孚千呎戶　中產換樓升呢

　

　　Ben Sir愛舊樓多過新樓，更指明鍾情過千呎單位。記者特別與他到老牌藍籌屋苑美孚新邨睇樓，美孚新邨第一期於1968年入伙，屋苑明年踏入50歲，但物業保養仍不俗。Ben Sir指明要睇過千呎的老牌屋苑單位，皆因此戶型適合中產人士換樓升級，「中產生到兒女成群，要細屋換大屋，但大屋一手樓很貴，二手樓價錢便宜一些之餘，更可換大一些，可以住到過千呎！」

　

從客廳望出露台，可見開提景緻，感覺相當舒服。

　

　　在他眼中，九龍西的美孚、北角半山賽西湖、九龍塘的又一村花園等，都符合這些條件。今次記者和Ben Sir睇的單位是美孚第二期頂層單位，樓齡45年。單位實用面積約1,100平方呎，建築面積1,467平方呎，實用率達75%。特別之處是全屋所有牆身可任意拆除，單位現為3房2廁間格。

　

Ben Sir睇後感

　

　　Ben Sir很重視住所生活配套，對於美孚衣食住行，Ben Sir認為無得彈，「你買美孚新邨是貪它夠舊、夠抵、夠齊！」購物、餐飲、停車場等設施一應俱全，最重要是交通便利，樓下便是美孚地鐵站和大型巴士站，美孚新邨的方便程度，Ben Sir認為值滿分。

　

　　而單位最令Ben Sir印象深刻的，是其南北對流窗，這種設計新樓難尋，同時將1,100平方呎分間成3間大房和3個露台，相當好用。

　

　　不過也有缺點，因該單位位於頂樓，電梯不能直達，要乘電梯到19樓後，再多行一層樓梯才到達。「後生就不緊要，但我老人家很怕行樓梯。」另美孚新邨樓齡超過40年，有些人會嫌太舊。

　

　　但Ben Sir欣賞屋苑質素保持得不錯，據代理介紹每4年一小修、10年一大修。另外，由於屋苑座數夠多，管理費低至每呎1.2元，便宜過很多新樓，甚至是居屋。

　

　　這個單位現時已封盤未有放售，但因單位位於頂層，沒有電梯直達，一般較同類頂層單位或電梯直達單位便宜約一成。Ben Sir認為年輕中產人士不怕行樓梯的話，相當抵買。

　

露台

　

　

　　客廳的大露台有4呎之深，即使屋主擺放了幾個大盆栽，仍有不少空間走動。露台外望嶺南之風公園，再遠眺則是貨櫃碼頭。不過眼前亦有一半景觀被另一幢樓宇遮擋，或會望見對面鄰居生活情況。 

　

廚房

 

 

　　廚房外設有向北的露台，屋主將兩者打通，擴大了廚房的空間。不過Ben Sir略嫌廚房不夠大：「1,100呎單位，廚房應該再大少少。」

　

客房

　

　

　　單位設有兩間客房，Ben Sir走入第一間客房，敞大的地方既可放置一排大書櫃，連床也能夠三邊落床。接著走到第二間客房，空間同樣寬廣，更設有一個露台。

　

主人房

　

　

　　主人房設有套廁是常識吧！Ben Sir大讚套廁門口對着走廊，相比新樓很多套廁對正大床，感覺衛生得多。主人房大床同樣也是三邊落地，另一邊牆則放了一排衣櫃，收納空間相當充足。同時，主人房窗口向南，窗外景色尚算遼闊，光線充足。

　

客飯廳

　

　

　　一入到屋，便見寬闊的客飯廳，而且相當涼爽。原來客廳設有一個向南的大露台，廚房則有一個向北的露台，形成南北相流的格局，這間格在美孚新邨相當罕有，Ben Sir盛讚這個單位涼風颯颯，而且露台外望藍天，「在在美孚新邨這樓宇密麻麻的地方，可以會看見南北兩片天」，令他相當驚喜。

　

中產升呢 實用老牌屋苑

　

賽西湖大廈

　

　　賽西湖大廈位於北角寶馬山，在1978年2月入伙，樓齡達40年，是北角的老牌豪宅，屬長實集團（01113）旗下樓盤。屋苑以實用率高著名，間隔實用、空間感大，部分單位實用面積達九成。2005年時外牆和大堂都曾經進行翻新，但屋內狀況則要視乎業主保養。

　

　

　　大廈一共有15座，925個單位，屋苑內包括兒童遊樂場、網球場和室外泳池，但沒有新式樓盤般有大型會所設施。該盤一共有3種大小的單位，全部均過千呎。最細單位實用面積1,090平方 呎，大單位實呎可達1,467平方呎。

　

　　單位在落成時都採用了3房2廳連露台設計，客飯廳有對流窗，大單位更有4房，主人房及工人房均配套廁。由於賽西湖大廈位於北角半山，高層單位享海景，較低層則只有園景。屋苑在今年5月曾錄得歷來最高的成交價，2座高層1,640平方呎大單位以4,138萬元成交，實用呎價逾2.8萬元。

　　

小檔案︰

位置︰北角半山

落成︰1978年

單位︰900多個單位，全為過千呎，實用達九成

近期成交價︰實用呎價21,982元

　

又一村花園

　

　　東鐵九龍塘站附近交通方便，住宅亦有不少，包括又一居和又一村花園，這些「又」字頭屋苑到底有何關係？又有何分別？

　

　

　　早在50年代，糖薑業大司巨頭余達之，出資開發現時的「又一村」一帶，希望該區可以成為洋人豪宅區以外的華人豪宅區，因此用「又一」命名。其中又一村花園最早在1987年入伙，樓齡30年，發展商是太古地產；而又一居樓齡則約20餘年，屬會德豐（00020）和信置（00083）旗下項目。

 　

　　又一村花園一共3期，包括23座分層單位和30座洋房單位。與大多老牌豪宅相似，花園內的設施不多，只有停車場、私家花園和泳池，但是實用面積超過80%，單位亦較又一村和又一居大。最細單位實用面積759平方呎，最大單位實用面積1,581平方呎。洋房3至4房，大單位更連過千呎大花園。又一村花園廳房俱大，10分鐘內就可走到附近的九龍塘站和又一城，因密度低，環境不算嘈吵，而且不少大單位會連車位。

　

　　屋苑在今年創下最高成交價，3,280萬價出一個實用面積1,513平方呎的單位，實用呎價21,679元，建築呎價17,865元。

　

小檔案︰

位置︰石硤尾與九龍塘交界

落成︰1986年

單位︰458伙及30座洋房，實用率逾八成

近期成交價︰實用呎價20,487元

　

兩Sir點評：年輕人上車心水盤

　

　　Ben Sir及King Sir合作拍攝睇樓節目，發掘一些年輕人上車的心水盤！雖然樓價高企，Ben Sir提醒大家，上車的「對手」不是發展商，而是大家個人的住屋需要！

　

兩位阿Sir出動帶大家睇樓，發掘特色上車盤。

　

銅鑼灣大觀樓 大隱隱於市

　

 

　

樓齡：54年

特色：位置便利，高層特色單位，可遠眺跑馬地

呎數：350平方呎

售價：約600萬元

　

Ben Sir：估不到這個價錢和這個區域，竟然有這種空間，有露台可以望到天和遠望跑馬地！

King Sir：銅鑼灣位置方便，放租會很容易，但留意50年舊樓未必做到八成按揭

　

屯門兆康苑 間隔實用

　

　

樓齡：33年

特色：西鐵上蓋，實用率高，單位廚房附設雜物房

呎數：逾400平方呎

售價：約400萬元

　

Ben Sir：估不到可將雜物房轉成工人房，很驚喜

King Sir：未來有「屯門至赤鱲角連接路」通往港珠澳大橋，該區發展潛力佳，有升值空間

　

灣仔仁英大廈 微型納米樓

　

 

　

樓齡：40年

特色：位置便利，高層獨立單位，設獨立廚廁

呎數：160平方呎

售價：320萬元

　

Ben Sir：雖然只有160呎，但位於灣仔極方便，如果我無樓，也會買來上車

King Sir：灣仔位置方便，這小單位放租現時每月約1萬元，租金回報約3厘

　

轉載自《iMONEY智富雜誌》 

 

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