【海外置業】日本做業主搞民宿 80萬有交易

18/01/2018

投資篇:賭牌奧運兩得意 東京大阪盤熱賣

 

  香港樓價登上巔峰,普通升斗市民難以上車,不少人放眼海外,日本樓呎價低,成為不少人置業首選。港人黃智朗(Donald)4年前入股日本不動產公司JPMYHOUSE,在港、日兩地買賣日本樓。公司每月接觸逾百位客人,替他們物色筍盤投資,客源遍及香港、內地、澳門和日本。

 

港人黃智朗(Donald)4年前入股日本不動產公司Jpmyhouse,現時在港、日兩地買賣日本樓,客源遍及日本、中國、香港、澳門等。

 

  Donald是日本旅行發燒友,未經營生意前,一年至少去7次日本。因一次日本旅行,見到位於新大阪,面積約300呎的單位售價僅500萬日圓(當時匯率換算為40萬港元),對投資日本樓產生興趣。他計算每月有約4,000港元租金收入,覺得投資回報非常吸引,遂購入該單位。他身旁不少親友對日本樓有興趣,輾轉間他替親友購入近10間日本住宅單位。

 

  JPMYHOUSE是日本經營逾20年的不動產公司,Donald除了買入日本樓外,當時曾每月遠赴日本了解公司文化,與老闆打好關係,透過真誠待友的方式,最終成功打動老闆並入股其公司,現時在大阪和東京均有辦事處,主力開拓港人買賣日本樓市場。「日本人只是分兩種人,一種係日本人,一種係非日本人。大家做生意利益當然會有,但首先你要當佢朋友咁相處,當佢看重你係朋友,你幫佢時佢都會幫番你,呢個係最難。」

 

  公司專營日本樓買賣,會按照客人要求去物色筍盤,也會協助客人細看「重要事項說明書」,了解樓盤質素,如家具有沒有白蟻蛀木、單位有沒有僭建、會否有其他隱藏管理費用等,「買賣以外,過程中客人會諮詢其他問題,例如買保險,我們都有相熟公司可以提供。」

 

  曾有泰國地產商主動聯絡他們合作,兼售泰國樓,Donald一口婉拒,「其實日本好大,我都不能夠講自己熟悉所有地方,連最基本都未做好,仲要做其他? 好似兩頭唔到岸。其實,北海道、福岡和橫濱都有投資者有興趣,現時我們只係專注做日本(樓)已經好足夠。」

 

投資者追捧大阪樓

 

  現時東京物業呎價約6,000元,大阪約為3,000元;在2020年東京將舉辦奧運會,大阪亦將興建賭場,這些利好因素令兩地的樓盤都備受追捧。公司業務總經理池希表示,「這三四年日本樓價一直升,東京23區帶頭,猶如港島區樓價帶頭一樣。因奧運和賭場(利好因素),大阪追緊落後,現時呎價3,000元,而東京係每平方呎6,000元,投資者就會諗港島同九龍個呎價都無差一倍咁遠,咪一直追。」她補充,不少投資者喜歡購入市中心單位,加上大阪呎價平,一般租務無大問題,不少投資者看好大阪投資前景。

 

東京2020年主辦奧運,住宿供不應求,投資者睇好其升值潛力。

 

  「邊度好租,邊度唔好租,我們公司都有數據畀到投資者。」即使近年日本樓價上升,投資日本樓的人仍舊熱切,池希也是日本樓投資者之一,她手頭上也有4個日本物業,全在大阪市中心,「愈買愈貴先係牛市,愈買愈平,你沽都沽唔切。」而Donald也有5個日本物業,他們指買日本樓最緊要一個字——平,「投資要賺到錢,要買,仲要賣到先為至賺。投資者唔單止望收租,都望佢升。」

 

匯率低樓價更吸引

 

  日本經濟被睇高一線,加上匯率低水,自然吸引投資者,「匯率都係一個好吸引的地方,因為匯率跌1%,樓價起碼升5%,呢個情況都會有發生。」公司董事Donald指出,自己曾考慮買內地樓,不過考慮租客質素後,還是日本樓較穩陣,熟悉日本樓行情的池希補充道,「好多投資者會覺得我買唔起香港樓,先至隔山買牛買日本樓,這個觀念錯晒!唔買香港樓,係因為我覺得唔值,香港樓升值潛力有限,日本樓由3,000元升到6,000元一呎,但香港樓我無信心可以由2萬幾元升到4萬、5萬元。」

 

  近年日本樓大受港人歡迎,帶動其生意上漲,不過香港地租金昂貴,JPMYHOUSE現時僅剩旺角好景一間分店和辦事處,他們打算重整旗鼓,未來再開分店。旺角分店雖小,卻有日本人來港旅遊,行經旺角時,委託他們買日本樓,「約一年前,有位日本人在當地地產中介公司搵唔到想要的單位,行經旺角搵我們幫手。他的要求係搵一個800呎單位,有兩位小朋友住。後來我們用了兩個月時間幫佢搵到一個筍盤,用作自住。」

 

隔山買牛6注意

 

 1)地段:宜購買市中心地段,人口密度高,較易出租,否則或影響回報收入

   大阪︰浪速區、天王寺區、中央區、西區、北區、淀川區、都島區

   東京︰23區

 

 2)租約:如購買單位連租約時,可查看一下租約、租客資料等內容,日本租約一般為兩年期,租客須付一至兩個月按金,若租客欠租,也有擔保人負責,以減低遇到租霸的情況。

 

 3)投資不宜:改建民宿經營民宿對單位損耗較大,如單位租給長租客,他們大多要租用單位一年以上,自然較愛錫單位。

 

 4)按揭:日本按揭手續相對繁複,鑑於外國人沒有當地工作證明和納稅記錄,申請按揭時或需提供租約、糧單、健康證明等,日本銀行會視乎不同的情況,按其信貸紀錄去審批。

 

 5)保險:購買保險時,宜購買火災和地震保險,減少因地震造成房屋倒塌或財物損失。

 

 6)租客行為:不論改裝民宿或現樓出租,房東需提醒租客自律,減低噪音問題,以免影響鄰舍關係。另外,日本垃圾分類仔細,若一次過掉過多垃圾,也會惹來鄰居及保安員注意和投訴,經營民宿時要倍加留意。

 

市中心盤有價有市

 

  港島區豪宅海璇呎價升穿6萬港元,震驚全港市民,香港樓價仍未見頂,不少市民大嘆上車難,鄰近的日本樓頓時吸引力大增。即使在東京和大阪市中心的樓盤,大多百萬港元有交易。

 

大阪難波南

位置︰難波南

售價︰約80萬港元

單位類型︰開放式單位

單位面積︰約200平方呎

預期租金回報率︰超過5厘

 

 

東京池袋

位置︰池袋站徒步圈

售價︰約80萬港元

單位類型︰開放式單位

單位面積︰約200平方呎

預期租金回報率︰超過5厘

 

 

大阪難波

位置︰難波

售價︰約100萬港元

單位類型︰開放式單位

單位面積︰約270平方呎

預期租金回報率︰8至12厘

 

 

註:樓盤資料由JPMYHOUSE、日本民宿代理Kammy提供,直至截稿前仍待售中。

 

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