【海外置業】日本做業主搞民宿 80萬有交易

投資篇：賭牌奧運兩得意 東京大阪盤熱賣

　　香港樓價登上巔峰，普通升斗市民難以上車，不少人放眼海外，日本樓呎價低，成為不少人置業首選。港人黃智朗（Donald）4年前入股日本不動產公司JPMYHOUSE，在港、日兩地買賣日本樓。公司每月接觸逾百位客人，替他們物色筍盤投資，客源遍及香港、內地、澳門和日本。

港人黃智朗（Donald）4年前入股日本不動產公司Jpmyhouse，現時在港、日兩地買賣日本樓，客源遍及日本、中國、香港、澳門等。

　　Donald是日本旅行發燒友，未經營生意前，一年至少去7次日本。因一次日本旅行，見到位於新大阪，面積約300呎的單位售價僅500萬日圓（當時匯率換算為40萬港元），對投資日本樓產生興趣。他計算每月有約4,000港元租金收入，覺得投資回報非常吸引，遂購入該單位。他身旁不少親友對日本樓有興趣，輾轉間他替親友購入近10間日本住宅單位。

　　JPMYHOUSE是日本經營逾20年的不動產公司，Donald除了買入日本樓外，當時曾每月遠赴日本了解公司文化，與老闆打好關係，透過真誠待友的方式，最終成功打動老闆並入股其公司，現時在大阪和東京均有辦事處，主力開拓港人買賣日本樓市場。「日本人只是分兩種人，一種係日本人，一種係非日本人。大家做生意利益當然會有，但首先你要當佢朋友咁相處，當佢看重你係朋友，你幫佢時佢都會幫番你，呢個係最難。」

　　公司專營日本樓買賣，會按照客人要求去物色筍盤，也會協助客人細看「重要事項說明書」，了解樓盤質素，如家具有沒有白蟻蛀木、單位有沒有僭建、會否有其他隱藏管理費用等，「買賣以外，過程中客人會諮詢其他問題，例如買保險，我們都有相熟公司可以提供。」

　　曾有泰國地產商主動聯絡他們合作，兼售泰國樓，Donald一口婉拒，「其實日本好大，我都不能夠講自己熟悉所有地方，連最基本都未做好，仲要做其他？ 好似兩頭唔到岸。其實，北海道、福岡和橫濱都有投資者有興趣，現時我們只係專注做日本（樓）已經好足夠。」

投資者追捧大阪樓

　　現時東京物業呎價約6,000元，大阪約為3,000元；在2020年東京將舉辦奧運會，大阪亦將興建賭場，這些利好因素令兩地的樓盤都備受追捧。公司業務總經理池希表示，「這三四年日本樓價一直升，東京23區帶頭，猶如港島區樓價帶頭一樣。因奧運和賭場（利好因素），大阪追緊落後，現時呎價3,000元，而東京係每平方呎6,000元，投資者就會諗港島同九龍個呎價都無差一倍咁遠，咪一直追。」她補充，不少投資者喜歡購入市中心單位，加上大阪呎價平，一般租務無大問題，不少投資者看好大阪投資前景。

東京2020年主辦奧運，住宿供不應求，投資者睇好其升值潛力。

　　「邊度好租，邊度唔好租，我們公司都有數據畀到投資者。」即使近年日本樓價上升，投資日本樓的人仍舊熱切，池希也是日本樓投資者之一，她手頭上也有4個日本物業，全在大阪市中心，「愈買愈貴先係牛市，愈買愈平，你沽都沽唔切。」而Donald也有5個日本物業，他們指買日本樓最緊要一個字——平，「投資要賺到錢，要買，仲要賣到先為至賺。投資者唔單止望收租，都望佢升。」

匯率低樓價更吸引

　　日本經濟被睇高一線，加上匯率低水，自然吸引投資者，「匯率都係一個好吸引的地方，因為匯率跌1%，樓價起碼升5%，呢個情況都會有發生。」公司董事Donald指出，自己曾考慮買內地樓，不過考慮租客質素後，還是日本樓較穩陣，熟悉日本樓行情的池希補充道，「好多投資者會覺得我買唔起香港樓，先至隔山買牛買日本樓，這個觀念錯晒！唔買香港樓，係因為我覺得唔值，香港樓升值潛力有限，日本樓由3,000元升到6,000元一呎，但香港樓我無信心可以由2萬幾元升到4萬、5萬元。」

　　近年日本樓大受港人歡迎，帶動其生意上漲，不過香港地租金昂貴，JPMYHOUSE現時僅剩旺角好景一間分店和辦事處，他們打算重整旗鼓，未來再開分店。旺角分店雖小，卻有日本人來港旅遊，行經旺角時，委託他們買日本樓，「約一年前，有位日本人在當地地產中介公司搵唔到想要的單位，行經旺角搵我們幫手。他的要求係搵一個800呎單位，有兩位小朋友住。後來我們用了兩個月時間幫佢搵到一個筍盤，用作自住。」

隔山買牛6注意

　１）地段：宜購買市中心地段，人口密度高，較易出租，否則或影響回報收入

　　　大阪︰浪速區、天王寺區、中央區、西區、北區、淀川區、都島區

　　　東京︰23區

　２）租約：如購買單位連租約時，可查看一下租約、租客資料等內容，日本租約一般為兩年期，租客須付一至兩個月按金，若租客欠租，也有擔保人負責，以減低遇到租霸的情況。

　３）投資不宜：改建民宿經營民宿對單位損耗較大，如單位租給長租客，他們大多要租用單位一年以上，自然較愛錫單位。

　４）按揭：日本按揭手續相對繁複，鑑於外國人沒有當地工作證明和納稅記錄，申請按揭時或需提供租約、糧單、健康證明等，日本銀行會視乎不同的情況，按其信貸紀錄去審批。

　５）保險：購買保險時，宜購買火災和地震保險，減少因地震造成房屋倒塌或財物損失。

　６）租客行為：不論改裝民宿或現樓出租，房東需提醒租客自律，減低噪音問題，以免影響鄰舍關係。另外，日本垃圾分類仔細，若一次過掉過多垃圾，也會惹來鄰居及保安員注意和投訴，經營民宿時要倍加留意。

市中心盤有價有市

　　港島區豪宅海璇呎價升穿6萬港元，震驚全港市民，香港樓價仍未見頂，不少市民大嘆上車難，鄰近的日本樓頓時吸引力大增。即使在東京和大阪市中心的樓盤，大多百萬港元有交易。

大阪難波南

位置︰難波南

售價︰約80萬港元

單位類型︰開放式單位

單位面積︰約200平方呎

預期租金回報率︰超過5厘

東京池袋

位置︰池袋站徒步圈

售價︰約80萬港元

單位類型︰開放式單位

單位面積︰約200平方呎

預期租金回報率︰超過5厘

大阪難波

位置︰難波

售價︰約100萬港元

單位類型︰開放式單位

單位面積︰約270平方呎

預期租金回報率︰8至12厘

註：樓盤資料由JPMYHOUSE、日本民宿代理Kammy提供，直至截稿前仍待售中。

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