【回顧展望－樓得住人】中央接管恒大機會高，減息難提振買樓意欲

　　《經濟通通訊社記者戚朗軒２２日報道》中央去年底以來「連發三箭」助力內地樓市復甦，
包括「第一支箭」信貸融資、「第二支箭」發債融資及「第三支箭」股權再融資，但綜觀
２０２３年，內地樓市未見起色，房企月度銷售低迷，甚至國企背景房企都難敵樓市淡風。
　　資深財經分析師黃偉康接受《經濟通通訊社》訪問時坦言，樓市永遠是經濟中最難拯救的一
個環節，例如２００８年美國金融海嘯期間，即使聯儲局推行量化寬鬆，樓市亦要等到２０１０
年至２０１１年才好轉，反映即使有政策出台，樓市成交亦難以馬上回升，一定要等經濟慢慢復
甦，樓市才會轉好，預計內地樓市要到２０２４至２０２５年才能真正復甦。
　　至於香港股票分析師協會理事連敬涵則向《經濟通通訊社》指出，市場仍等待內地推出更多
招數去振興樓市，雖然近期在北京、上海等地均下調首付，但作用未算顯著。他認為，目前最困
擾內地樓市已非個別房企債務狀況，而是整體收入來源更為關鍵。
　
＊看淡內地經濟前景削弱樓市剛性需求＊
　
　　連敬涵解釋，房企銷售額取決於潛在買家對後市的信心，目前內地民眾並非無錢，而是憂慮
磚頭未能保值或增值，民眾定要見到打壓樓市的力度真正縮細，以至目前的限購措施全面撤銷才
會入市。黃偉康同樣認為，民眾買樓與否取決於經濟前景與自身工作的穩定程度等，即內地所講
的剛性需求。他認為，今趟內地樓市泡沫爆破之後，至少未來兩至三年都不會有人夠膽炒樓，以
現時樓市處於冰點之際，由冷轉熱需時。
　　市場憧憬明年美國開始減息，理論上，人民銀行會有更大空間推行寬鬆政策。但黃偉康直言
美國不減息，人行亦可以放水，今年以來就多次透過降準或定向減息等方式刺激經濟。他認為，
人民幣升跌並非由息率主導，反而當外資相信中國經濟前景，人民幣就會有更大的升值潛力，相
反，外資看淡中國經濟，人民幣就會出現較大的邊際壓力。他並不否認美國減息會有間接幫助，
但當經濟前景被看淡，上述剛性需求便不會出現，減息只能起到心理刺激。
　　連敬涵亦認為，就算內地跟隨減息，都難以馬上刺激買樓意欲。他預期人行有機會跟隨美國
減息，但幅度不會一致，有可能要等聯儲局減息一至兩次後，人行才會跟隨減息一次。以目前市
場預期聯儲局最快於第二季開始減息，人行最快亦要在下半年才有機會減息。
　
＊恒大債務或被逐步接手，清盤未必成真＊
　
　　背負２﹒４萬億人民幣債務的恒大（０３３３３），２０２２年被債權人提清盤呈請，但
２０２３年１２月初獲高等法院第六次批准押後聆訊，延至２０２４年１月２９日。對於中央會
否出手拯救苟延殘喘的恒大，黃偉康認為，當中仍有許多不確定性，救與不救並非以公司為主體
，而是會接收其資產、債務等令其避免歸零，到時恒大就有可能逐步變成國有控股。故雖然早前
高院警告不會再容許押後清盤聆訊，最終依然批准，料恒大清盤時間表有可能繼續延後，最少不
會在明年首季出現，讓各方探討其他解決方案，例如由類似信達的公司去接管等。
　　黃偉康認為，現時不用對恒大情況過於悲觀，因為若恒大清盤成真，受損的不單是整個內房
市場，對香港金融市場的傷害會更加巨大。他推算，當恒大美元債化為烏有，投行與其客戶損失
慘重，將會令香港金融市場變得更加低迷，流動性進一步降低，同時將牽連到如碧桂園
（０２００７）等房企，引發更巨大的內房危機。因此，他認為目前中央仍然傾向積極著力刺激
樓市去解決樓房地產問題。
　　連敬涵同樣認為，當恒大面臨清盤之際，中央會傾向出手接管，同時即使頻臨清盤消息出現
，對市場的影響性亦會較之前細，因為市場早有預期，最終亦未至於會牽連碧桂園跟隨被清盤，
始終恒大情況不同，碧桂園至今未至於陷入清盤境況。
　
＊內地樓市明年上半年偏淡，穩健民企內房宜多留意＊
　
　　由於預期人行下半年才有望減息，連敬涵維持看淡明年上半年內地樓市的表現，除非出現「
口號式」措施以外的實質措施，否則樓市將延續今年頹勢。他並指出，早前市場追捧業務較佳、
財務穩健的國企內房股，經歷早前「棄民企追國企」之後，國企內房股今年下半年都出現追跌走
勢，諸如潤地（０１１０９）、中海外（００６８８）、越地（００１２３），甚或穩健民企龍
湖（００９６０）和萬科（０２２０２）都要捱沽，預期明年上半年整體銷售都難有好表現。
　　黃偉康則未至於如此悲觀，認為中央正積極出手，如以「內房三支箭」提高民企內房融資能
力，釋出中央支持國企同時亦不會放棄民企的信息，反映中央深明民企內房出事亦會損害金融體
系。因此，他認為除了國企之外，不少民企其實亦值得留意。
　　他提到，當刺激樓市政策出台，北上廣深等一線城市的一、二手樓市成交都會增加，主力發
展一線城市的房企亦更能受惠，套現解困的能力都會較高。他舉例如龍湖甚至雅居樂
（０３３８３）於難以套現的二、三線城市業務佔比較低，出現債務頻臨違約的消息亦會較少，
反映公司財務狀況較為穩健，投資價值相對較高。
　
＊明年下半年傾向樂觀，惟仍視乎外資對濟前景看法＊
　
　　因此，連敬涵預期明年上半年港股與目前情況相似，看好恒指１６０００繼續有支持，但只
能低位上落，除非中央推出極具突破性的措施，恒指才有望上破１８０００。但他認為內地近乎
無可能推出市場所預期的突破性措施，因為以目前情況而言，中央似乎對今年經濟表現尚算滿意
，故他不認為明年上半年會有更大力度的刺激經濟措施出台。下半年憧憬美國減息，若人行開始
跟隨減息，市場有望出現炒作２０２５年經濟改善的動力，屆時便有較大動力突破１６０００至
１８０００區間，上試１９０００甚至２００００大關。
　　至於黃偉康就提到，目前港股估值偏低確有利外資回流，但若外資只因估值低而非看好本港
經濟前景而入市，港股難有堅實的上升基礎。他認為明年美國減息，將有利資金回流亞洲區市場
，就算並非直接流入港股，但估值極低的港股總能受惠。外資是否回流則取決於兩大要素，一是
外資在內房債上損失慘重，心理因素將窒礙入市意欲；二是外資憂慮未來難以適應本港法制的變
動，影響投資意欲。
　　黃偉康強調，減息有利資金流，估值低有利技術性回升，但真正主宰港股長線走勢的是經濟
前景預測，除非能改變外資看淡內地及本港經濟的看法，否則恒指明年升至２００００甚至
２２０００已是較樂觀的預測。