港人投資大灣區劏舖:爛尾實錄

31/07/2019

  政府「力谷」大灣區,塑造無限憧憬,許多港人因此投資大灣區,豈料「中招」買入爛尾劏舖,有人賠上積蓄,甚至欠下幾十萬貸款,在中港兩邊追討多年,根本無人受理,苦不堪言。記者接觸多位苦主,發現他們「中伏」都有一個模式,正是小投資者的哀歌。

 

  近年內地的商場劏舖成港投資者災區,有內地投資經驗的資深投資人郭釗忠告,初踏足內地樓市的小投資者,切忌投資商舖。他接受本刊訪問,除了分析投資商場舖有多高風險,還揭開商場劏舖吸引買家的招數。

 

  小投資者對內地樓市市場不熟悉,要買內地樓必須做足功課。珠海樓專家、正順地產副總裁李海文教路,小投資者要做甚麼功課、如何做功課,並提供4類低價卻高風險的物業或項目。

 

  星斗市民依然買不起港樓,讓不少人寄望先在大灣區「上車」,但買內地樓伏位處處,小投資者必須留神,否則賠上大半生血汗積蓄,抱撼終身。

  

大灣區見報「爛尾舖」:

•珠海心海州

•珠海拱北時代廣場

•珠海揚名廣場

•珠海海納城

•珠海斗門新堂城市商業廣場

•中山沙溪魅力東方

•中山市樂8星城

•中山三角鎮科爾瑪城

•中山凱盛繽紛MALL

•中山市世寶廣場

•廣州花都泓輝銀座

•江門光博匯

•惠州港薈星城

資料來源:綜合網上報導

  

實錄一:保安員57萬買珠海爛尾盤 受「低樓價高回報」吸引

 

趙桂秀為追討買舖錢,三年來到處奔波,苦不堪言。

  

苦主:趙桂秀

事主:60歲、從事保安工作

投資項目:珠海拱北時代百貨商場建築面積約50平方呎劏舖

投資額:已付全數約57萬港元

苦況:追討3年不果

 

  今年60歲、任職保安工作的趙桂秀是唯一願意用真名及出鏡的苦主,如此豁出去,因為維權3年投訴申冤再無門。2016年她提出以父親過世後留下的10多萬元,加上兄弟姐妹和她自己湊下共約57萬元,一筆過付款買入珠海一個約50平方呎的商場劏舖,以為每年6厘的「返租」回報、憧憬舖位升值,能幫補在內地生活的弟弟的生計,豈料購入幾個月,商場淪為「爛尾盤」。她自責對不起家人,自此奔走中港各政府部門,誓要追回買舖的本金,令她筋疲力竭,經常要去看醫生,「我說我被騙了,這個事情太操心了。」但至今未追回分毫。

 

  趙桂秀買入的「爛尾劏舖」,並非在「山旯旮」的小商場,而是在拱北黃金地段的時代廣場內。記者到過現場,商場距離拱北關口及珠海高鐵站步程約20分鐘的,周邊是中產屋苑、酒店及商廈。而且這個珠海版的時代廣場甚有氣勢,兩幢高聳玻璃幕牆大樓傲視同群,被視為珠海標誌性建築。根據售樓書資料,基座的購物中心達5萬平方米(約54萬平方呎),上面兩幢樓分別高54層及31層,原計劃做酒店及公寓。現時整個項目丟空及被圍封,淪為珠海最搶眼的「爛尾盤」。趙桂秀不幸買入爛尾舖,她憶述買舖的來龍去脈。

 

現時已圍封的珠海時代廣場外,仍掛上名店進駐的宣傳板。

 

鋪天蓋地廣告宣傳

 

  趙桂秀於2016年到珠海,留意到拱北時代廣場的商場正招商,她形容當時的招商廣告是「轟炸式」的,「外牆很大的電視廣告,電視又有很多報導。」廣告指發展商的母公司來自香港,又有珠海巿巿委書記、巿政協主席等達官貴人出席商場活動「撐場」等,令她覺得商場「很正規」而放下戒心。

 

  直至「爛尾」,趙桂秀和小業主們始知道這個時代廣場並不是新盤。它自1991年動工興建至2016年已「爛尾」過三次,箇中原因是發展商資金不足、業主轉手等,她遇到的已是第四次「爛尾」。

 

珠海時代廣場當日派發給買家的宣傳冊子。

 

  這個多次爛尾商場的背景複雜,趙桂秀和小業主們是向時代百貨這間公司買入劏舖,但它不是發展商,只是在2014年向商場的原發展商金山房產公司購入商場6層商舖,並把其中第五層的商場劏約500個「格仔舖」向街外的小投資者出售,涉資數億元。

 

  小業主們買的都是「舖花」,在平面圖上指指就買下。今次「爛尾」原因,據知是商場未完工獲驗收,亦有傳發展商資金鍊斷裂,而商場5樓的業權始終沒有分割為500個分契,即是小業主們永遠收不到舖。

 

低總價高回報返租

 

  當日趙桂秀決定買下時代商場劏舖,直言是受低總價及高回報返租吸引,「三年多前深圳樓100多萬元,每月租金才2,000多元。這個(商場劏舖)50多萬元,每月租金也有2,000多元,這是多好的事。」她買入的劏舖其實一點也不便宜,約50平方呎賣57萬元,建築面積呎價約1.1萬元、實用面積呎價更高達2.5萬元,但總價細,小投資者付得起。最讓她「動心」的是承諾一年6厘的返租回報,即她口中每月2,000多元的租金,返租期達15年。

 

  所謂返租是近年內地流行的做法,即買家向發展商購入單位後,即有第三方公司租回單位,將舖位再出租,承諾業主每月可自動收到租金,換言之等舖位升值同時有租收,的確吸引。「返租」多見於公寓及商場劏舖,買家跟發展商簽買賣合同,必須同時跟返租公司簽約,兩份合同是綑綁式的,即不可只買入單位而不接受返租,返租公司很多未必是發展商的關聯公司。

 

  不過,很多商舖或公寓根本租不出,返租公司很快便斷租。趙桂秀簽買賣合約後即有返租,但僅收了一個月,有早買的小業主「幸運」一點,在「爛尾」前多收了幾個月。

 

交易涉及多間公司

 

  趙桂秀一次過付全款57萬元,但收款的不是賣舖公司時代百貨,而是一間叫諾德時代的公司,並分開兩張收據,一張開36萬元人民幣,另一張15萬元,她直言:「當時也覺得奇怪,但總額沒錯就沒多理會。」但「出事」後要打官司,才查出15萬元原來是代理服務費,由另一間叫珠海永通的公司收下;此外,負責返租的公司則叫百盛時代。

 

  作為小投資者無從理解買個「蚊型」舖,為甚麼會牽涉多間公司,亦掌握不到它們彼此的關係。但「出事」後為追討買舖錢、返租違約金及賠償等而打官司,趙桂秀不得不向至少3間公司提出訴訟,亦需要搞清這些公司的關係,令追討難度增加。

 

  花了2萬元(約2.3萬港元)興訟的趙桂秀,最後勝訴,對方卻耍賴,表示願意賠但沒錢賠。她唯有到處投訴申冤,到過中港多個政府部門,包括珠海巿政府、香港特區政府及中聯辦等,又找上香港親建制政黨幫忙,遊行也參加了,全部徒然。由於她積極維權,更被視為「麻煩人」,曾遭內地官員警告。近日唯一的內地「對口」官員也把她「拉黑」,即把她的微信屏蔽,亦不接她電話,「我現在甚麼訊息再收不到。」她沮喪的說,投訴已無門。

 

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