全城土地不斷流標，政府連同「一鐵一局」今年已有6塊。港鐵昨公布，東涌東地皮沒有發展商出價問津，創下10年來首例，惟恐令私樓準買家，以及地產業界，互相加強各自在持續高息環境的審慎取態，將市場進一步推入惡性循環。

 

　　隨著近月經濟失速，樓市氣氛亦急遽轉差，政府當前土地收入與原目標相距極遠，挑戰嚴峻，有必要及早出手，避免財赤失控擴大。

 

零標書釋噩耗 市民延遲買樓

 

　　港鐵正對在建東涌東站約1.2公頃的地皮，一度接獲多達32份意向書，詎料在市場每方呎樓面估價低至2,000元之下，最終仍要歷來第2次「零標書」。

 

　　東涌東是今後樓宇供應重地，潛在公私營住宅高達6萬個，競爭激烈。

 

　　而且，當區屬新填海地，沉降風險較高，業界面對高企息口和緊絀人力，不想投入更高成本來長期「拓荒」，箇中有其客觀考量。

 

　　新一份施政報告宣布「減辣」後，政府按計劃推出東涌鄰近的另一塊臨海官地截標，但本月初，地政總署表示，四份標書均未達最新定出的底價，決定悉數拒絕，以保障公帑收入。

 

　　當時，已有測量師應勢大削今次港鐵地皮估值逾3成，可是事態發展更遜人願，十天內兩幅地皮相繼流標，各大地產商更連正式規劃入標的工夫都不願花，可謂釋出了極負面的信息。

 

　　發展商不肯買「麵粉」，準買家自然會對買「麵包」更猶豫，拖累新盤銷情。據代理商計算，第三季一手私人住宅貨尾升穿2萬伙，至近20年最高，不少發展商近日都敲定減價兩、三成以求去貨，令人相信遲買有「著數」。

 

　　本港樓市尚未見底，是華爾街大行普遍的看法，經濟學者葉秀亮更認為，當前趁便宜撈貨的購買力已低於沽壓，樓價續跌的心理預期已然形成，真正置業者和長期投資者的需求均可快速消失，而樓價和相關股票低迷又會進一步觸發負面財富效應。

 

釐清業界想法 提升土地收入

 

　　當地產業界無法做到貨如輪轉，一方面既減少了補充土儲的實際需要，另一方面也妨礙了資金回籠，變相只能押注最優質地皮，結果全城頻頻流標，陷入周而往復的困境。

 

　　港府每個財年的賣地計劃，均是伴隨年初的財政預算案一併揭盅，但眼前市場氣氛轉差的速度，委實超乎想像。政府曾預測，全年度將放售15幅土地，如今赫然只賣出兩幅，連同補地價項目，估計仍未夠200億元，遠遜850億元的目標。

 

　　任何地方的管治者，均有需要確保樓宇供應持續而穩定，且避免樓價大起大跌。按目前走勢，聯儲局較有可能在明年掉頭減息，到時業主承造按揭、地展商舉債擴張的壓力雙雙紓緩，會對樓價和地價有一定支持。

 

　　不過，港府實在再沒餘裕坐等外圍息口回調，當應更積極了解業界的關注，調整推地機制，研究能否透過提升底價透明度等手段，扭轉業界因為個別地皮限制，又或作整體商業計算後，放棄入標的情況。這樣才可防範辛苦找來的地皮空置，也可重新補充愈趨虛空的庫房。

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