《智瞰天下－張智威》香港樓市已見底回穩，前景穩步看好

　　《智瞰天下》過去數年，香港住宅物業市場經歷一輪深度調整，在息率高企、市場情緒保守的環境下，樓價連續3年回落，大量潛在自住及投資需求被壓抑。隨著政策、利率、人口及經濟基本面同步改善，一連串官方統計數據顯示，香港樓市已經完成築底，進入穩步復甦周期，中期前景亮麗。
　
　　從價格數據觀察，差餉物業估價署數據反映，2025年香港私人住宅售價結束連續3年下跌，全年錄得溫和上升3.6%，確認樓價低位已出現。踏入2026年，升勢持續，首8個月整體樓價累計上升約7%，當中100平方米以下中小型單位升幅更跑贏大單位，反映市場以自住剛性需求為主導，復甦基礎紮實，並非單純投機炒作帶動的泡沫式反彈。價格走勢最關鍵的特徵，是由急跌轉為持續按月溫和向上，不再出現過往快速價格波動，是典型見底回穩的價格訊號。
　
　　交投量是確認樓市見底的核心指標。土地註冊處數據顯示，2026年第二季住宅買賣合約登記量達22156宗，按季再上升19%，按年大增32%，創14年來單季新高；2025年全年住宅成交錄62832宗，較前一年上升18.3%，擺脫2023年不足4.3萬宗的歷史低位。一手市場同樣活躍，發展商由過往大幅減價促銷，逐步收窄折扣，反映發展商對後市信心修復，不再需要以割價去庫存，市場供需格局扭轉。成交量先行回升，隨後帶動樓價溫和上揚，是樓市由熊市轉入復甦期的典型走勢。
　
　　利率環境的改善，是支撐本次樓市復甦最重要的宏觀引擎。香港按揭普遍參考HIBOR，過去高息環境壓抑置業意欲。隨著環球減息周期展開，港元銀行體系總結餘回升，HIBOR顯著回落，新造按揭利率明顯下調，直接降低置業者月供負擔。金管局數據顯示，置業負擔比率由高位逐步回落，按揭供款相對收入壓力減輕，釋放大量被高息壓抑的自住換樓需求。與此同時，住宅租金同步穩步上揚，2026年首8個月住宅租金累計上升4.9%。租金回報改善，物業持有價值提升，吸引長線資金重新進場，形成「租金－樓價」雙向正向循環。
　
　　另一方面，人口與人才政策，為樓市帶來持續新增需求。各項人才入境計劃持續帶來淨人口流入，大批專才家庭落戶香港，衍生居住需求。當中不少新來港家庭有置業計劃，尤其偏好鐵路沿線中小型單位，成為支撐二手及一手市場的穩定新增買家來源。而且，近年很多資金在香港成立家族辦公室，港府肯定清楚，如果想進一步提高家辦來港落戶的機會，政府需要推出相關置業優惠政策。這類需求屬於真實自住需求，不同於短期炒賣資金，可長時間為樓市托底，降低價格大幅調整的風險。
　
　　再從供應層面觀看，未來私人住宅落成量逐步收縮，有利維持樓價韌性。差餉物業估價署預測，2026年約有16975個私人住宅單位落成，2027年進一步回落至15362個，較2024年24260個的高峰明顯減少。一眾私樓發展商，例如新地(00016)、恒基(00012)及太古(01972)的供應放緩，而公營房屋主要照顧基層，私人住宅的自住與改善需求缺口會逐步擴大，從供需結構上支持樓價穩定向上。
　
　　本地經濟基本面亦同步配合，2025年香港實質GDP增長3.5%，連續3年擴張，失業率維持於3.8%的偏低水平，勞工市場穩定，家庭收入改善，提升市民置業能力。政府過去推出多項物業政策調整，包括提高低額印花稅門檻，降低入市成本，釋放被壓抑的換樓需求，政策紅利逐步顯現。多家國際物業顧問機構，包括萊坊及摩根大通，均預期2026年香港住宅樓價全年可錄5%至8%升幅，對復甦周期持正面看法。當中，長實(01113)及信置(00083)等發展商，股價顯現出擴跌能力之餘，亦能提供4至5厘股息回報。
　
　　當然，市場仍有風險，主要是美國加息節奏不及預期、外圍地緣局勢變化，有可能拖慢復甦速度。但整體而言，價格、成交量、租金、利率、人口、供應六大數據，已形成一致的正面訊號。筆者個人認為，今次復甦以自住需求作核心動力，並非投機主導，復甦周期更具持久性，長遠復甦前景亮麗。《信誠證券聯席董事及負責人員　張智威》

*筆者並無持有上述股份

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