《「香」講積金－香敏華》房地產投資信託(REITs)成首季跌市奇葩

　　2026年3月，環球金融市場並不平靜。美國、以色列與伊朗的軍事衝突升溫，地緣政治風險急升，避險情緒隨之擴散，股市下挫。霍爾木茲海峽物流一度受限，市場擔心能源供應受阻，油價迅速上漲，通脹陰霾再次浮現。市場原本寄望的減息預期有暗湧，彭博數據顯示美國10年期國債孳息由年初的4.17%升至3月底的4.32%。彭博環球債券總回報指數於首季跌1.1%。

　　傳統「股跌、債升」的避險邏輯在3月未能充分發揮，房地產投資信託(REITs)反而成為第一季表現相對突出的資產類別之一。據彭博數據，富時EPRA/NAREIT環球REIT指數於第一季錄得1.2%的總回報，同期MSCI世界指數和MSCI新興市場指數分別錄得-3.5%和-1.2%的負回報。

*落後的實物資產*

　　在通脹疑慮重現、能源價格上升的環境中，市場重新審視「實物資產」的價值。REITs持有的是實體物業，其租金收入往往能隨通脹調整，某程度上具備抗通脹特性。這一點與黃金的角色相似：在貨幣購買力受質疑、通脹風險抬頭時，具有一定的吸引力。過去一兩年，黃金及部分商品價格已累積非常可觀升幅，3月份市場避險也觸發價格波動。以金價為例，彭博現貨金價格於1月份曾衝上5500美元一盎斯，但在3月一度跌至近4000美元一盎斯水平，急挫超過25%。相對沒有被追捧、估值仍偏低的REITs，因而成為資金尋找「第二選擇」的對象。

*分散需求浮現*

　　很多投資者對今年第一季最深刻的感受，或許不是股市下跌，而是「債券也不再穩陣」。在3月的跌市中，部分債券資產未能有效對沖股市風險，原因正正在於市場開始擔心油價推升通脹，限制央行減息空間。當利率走向不明朗，「單靠債券」作為防守工具的效果自然打折，投資者對資產分散的要求亦變得更迫切。REITs正好處於股票與債券之間：既有入息，又不完全跟隨利率線性走勢，成為資金重新部署時的選項。

*受惠AI熱潮*

　　不少人提到REITs，第一時間仍會聯想到寫字樓，但事實上，板塊結構早已出現變化。近年資金流入具結構性增長概念的範疇，例如數據中心(Data Center)、物流及通訊相關REITs，受惠於雲端運算、AI應用及數碼化趨勢。

　　再者，傳統寫字樓雖然仍然面對挑戰，但情況有所改善。愈來愈多企業要求員工增加回辦公室的日數，雖然未必意味需求全面反轉，但至少有助穩定最悲觀的預期。住宅REITs方面，以香港為例，樓市有回暖跡象，但實物房地產流動性偏低，不少投資者仍以觀望為主，REITs因為流動性較高反而吸引資金。

　　在地緣政治風險升溫、通脹反覆的市況下，筆者認為資產配置仍應以審慎為上。入息策略的回報來源不完全依賴資產價格上升，卻透過相對穩定的現金流，為投資組合提供緩衝。REITs同時提供入息、實物資產支撐及板塊內部多元化的REITs，可為入息策略進一步分散風險。《永明資產管理高級投資策略師　香敏華》
　
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