按盤價 
《楠楠自語》隨著部分企業撤出香港ＣＢＤ地區，商業租金回落不少。在這個背景之下，很
多香港地產股在未來業績當中可能將會在投資物業錄得虧損。希慎（０００１４）公布了去年年
底的業績，虧損８﹒７２億元，末期息減少３１％至８１仙。集團管理層表明，在經濟面臨挑戰
及不確定性下，不調整派息屬不切實際。
本周將有多隻地產股陸續派發中期成績表，包括新地（０００１６）及新世界
（０００１７）等，上周率先公布業績的希慎具有啟示性。集團去年基本溢利跌１４％至
１８﹒３２億元，經常性基本溢利跌１１﹒２％；列帳淨虧損８﹒７２億元，主要由於
２７﹒６３億元非現金性的投資物業之公平值減少所致；末期息減少３１％至８１仙，全年每股
派息減少２５％至１０８仙。
集團管理層明言，香港經濟有所改善，但消費意欲仍然謹慎，加上地緣政局緊張及宏觀經濟
不明朗，亦阻礙復甦。至於寫字樓及商舖業務，則受疫情後結構變化的影響，預期今年本港及全
球經濟環境仍不明朗，所以削減派息為未來做好準備。
讀者可能會有疑問，為甚麼虧損還能夠派息？這個虧損，是投資物業重估所帶來的公平值減
少所致，因此，這次業績雖然是虧損８﹒７２億元，但事實上扣除２７﹒６３億元的公平值減少
，核心利潤應為１８﹒９１億元。對應現時股價，大概就７倍市盈率左右，其實也沒有想象中差
。希慎是其中一個例子，相信之後其他地產股陸續公布業績，大家也會發現相同之處，屆時不要
看到虧損就大驚小怪便是。
根據《彭博》２６日的資料顯示，現時香港地產發展行業的平均市帳率約為０﹒３倍，和資
產淨值明顯有一定折讓。筆者相信這個估值已經很大程度上反映了資產價格下跌的影響。
總結一下，筆者對於香港地產行業前景仍然較保守，但以現時估值水平來說，再以投資物業
貶值的藉口來看淡地產股，則顯得有點理據不足了。《南華證券高級分析師 莫灝楠》
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