《缸邊隨筆－石鏡泉》也談「白名單」

　　《缸邊隨筆》近日有不少人擔心，今時內地房地產危機早晚會拖垮中國經濟。所謂「阿爺救
（樓）市」，最新的說法是阿爺擬定一份「白名單」，並予名單上的房企多方面的支持。幫得到
手的，便可翻身；幫不到的，便「瓜」得。至於阿爺要救哪一些房企，全取決於房企對社會、民
生的影響，以及房企的「道德操守」問題。
　
　　政府要救任何企業，乃至企業所屬的產業，從而撐經濟，可以透過多個方法，例如中央今時
讓一些房企獲得包括信貸、債權和股權融資等多方面的支持，便是其中之一。不過，不管用任何
方法，目的始終一個：買時間。
　
＊應對房地產　歷史悠久＊
　
　　中外古今，民眾的住屋問題，尤其是城市的樓房供應及需求問題，由來已久。唐代詩人杜甫
便有「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」的期盼。
　
　　及至北宋，城市化加速，房屋也向產業化演進：外人想在汴京買樓，非常困難，而租樓則較
易。北宋政府甚至為百姓提供大批公共租賃房，並成立一個叫做「店宅務」的機構來管理這批公
營房屋，轄下的公屋有１４６２６間，史家估計可安置汴京約十分一人口。
　
　　為了標榜仁政為民，宋政府又以各種理由，頒令減免房租，理由計有：天變、災害、軍情危
機、節日、皇室重大事務等，甚至連地方官也獲授權減租。可見中國應對住屋問題，乃至介入房
地產的經濟活動，至少已有上千年的歷史，而房屋及其衍生出來的民生、經濟問題，政府在有需
要時都會出手解決。
　
＊日經濟「迷失３０年」＊
　
　　這不獨中國如是，日本在１９８０年代，隨著鐵路幹線的發展，沿線地區樓價急升，吸引外
資加入炒樓，造成住屋問題，遂使「三代人接力供一屋」的荒謬觀念變得「合理」，日本房地產
投資者、業主都空想房屋會不斷升值。事實證明，當年日本房地產只是個泡沫。當利息趨升，日
本地產、股市的泡沫齊齊爆破，便導致日本陷入所謂的「迷失的３０年」。
　
　　日本政府為救經濟，便壓低借貸成本，銀行利息低至零，甚至是負利率。那是給債仔時間，
還息、還本，這便是上文提及的「買時間」。不過，日本銀行這方面的信貸融資生意少了，個別
甚至因而變成「殭屍銀行」。而日圓資金外流，一眾日企乃至被統稱為「渡邊太太」的日家庭主
婦，以低息日圓炒外匯，進行套利交易賺錢，這是後話。
　
　　自泡沫爆破後，日本幾十年來所做的是，將通脹遏到最低，讓民眾的生活費用減至最低。當
日本社會曾處於「魚翅撈飯」風光時，便應要有「滾水撈飯」的準備。事實上，至今日本已花了
３０年的時間「滾水撈飯」，希望解決當年房地產泡沫所帶的問題，但今時日股已重新趨向接近
３０年前的高位，似見曙光。
　
＊「白名單」影響有限？＊
　
　　今時市場憧憬阿爺那份「白名單」，可拆解內房危機，但有分析卻認為中國今次類似ＱＥ的
規模，不足以解決房地產危機。有報告顯示，１０月主要城市的新房價出現了８年來最大的跌幅
，即使加大對房地產市場的支持力度，透過監管機構，要求銀行滿足內房開發商所有「合理」的
融資要求，可能也難以刺激到房地產市場改善。
　
　　彭博報道，中央計劃為全國城中村改造和保障性住房項目提供至少１３７０億美元的低成本
融資，更可能承諾以補充貸款形式，為內房企提供資金。不過，「抵押補充貸款」
（Ｐｌｅｄｇｅｄ　Ｓｕｐｐｌｅｍｅｎｔａｒｙ　Ｌｅｎｄｉｎｇ　ＰＳＬ）是個富爭議的工
具，有時被稱為中國版的「ＱＥ」。
　
　　ＰＳＬ是央行為了支持一些特定項目的建設，向政策性銀行提供成本較低的抵押貸款，期限
一般在３到５年。此外，ＰＳＬ還可用於向市場投放貨幣，調節中期市場利率。雖然ＰＳＬ曾有
助於結束２０１５年內地低迷的樓市，但它也因令二三線城市的房地產泡沫進一步脹大而備受批
評。
　
　　此外，有人認為今次ＰＳＬ的影響可能更有限。除了規模較小之外，其中一個關鍵是改造計
劃的目標主要是大城市。野村估計，這類城市僅佔全國新房銷售的兩成，影響有限。倫敦絕對策
略研究公司（Ａｂｓｏｌｕｔｅ　Ｓｔｒａｔｅｇｙ　Ｒｅｓｅａｒｃｈ）經濟學家沃爾夫
（Ａｄａｍ　Ｗｏｌｆｅ）也表示，大部分過剩的住房存量其實都位於較小的城市。因此，由於
規模較小、範圍較窄，這一計劃可能不會像之前的計劃那樣，有效吸收開發商的過剩庫存。隨？
消費者和地方政府的資金耗盡，明年內房的增長前景可能還會惡化。
　
　　無論如何，「白名單」已夠一眾「預期受惠」的內房炒了一轉，其中融創中國
（０１９１８）昨早（２２日）甫開市便升了５﹒７５％，收市也升了４﹒２％。根據日前公告
，融創已符合境外債務重組的各項條件。融創表示，隨著境內外公開市場債務重組全部完成，融
創將化解約９００億元（人民幣．下同）的債務風險，境外公開市場２至３年內再無還債壓力。
　
　　此外，融創中國的上海亞龍項目亦已與華融達成融資協議，華融將向融創提供３４﹒８億元
貸款，期限不超過３年，款項將用於上海亞龍項目的開發建設。融創是否阿爺出手的其中一個結
果，而影響又是否有限？讀者可自行判斷。至於阿爺還可以有甚麼救房地產的招數，明（２４日
）續。《資深投資者　石鏡泉》
　
（投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。）
　
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