《洞析樓市－魏東》政府對中國樓市重新回暖保持警惕

　　《洞析樓市》上周在上海召開的第十一屆陸家嘴論壇上，中國銀保監會主席郭樹清意外的對
當前房地產市場發表了看法。他的發言主要內容是：必須正視一些地方房地產金融化問題，由於
一些城市的住戶部門槓桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴
重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸
資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。最後，郭樹清還表態，凡
是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家，最終都要付出沉重代價。無獨有偶，在今年２月
份舉行的中國經濟５０人論壇２０１９年年會上，國家外匯管理局副局長陸磊也對居民槓桿問題
表示了擔憂，雖然短短幾句話並沒有進行詳細的說明，但陸磊曾經擔任中國人民銀行金融穩定局
局長，想必對於住戶部門槓桿率高企可能帶來的金融風險更加敏感。
　　今年的兩會將住房調控的主體由中央下放給了地方，中央不再搞一刀切，這主要也是因為各
個地方的情況差異很大，２０１６年的９３０政策來得突然，中央一聲令下，全國開始限購，很
多地方政府措手不及，十一小長假忙著加班商討限購政策，之後的半年之內又不斷的出台新的政
策打補丁，市場倒是被壓下來了，但是這樣的調控一方面讓許多剛需得不到滿足，同時又催生了
相鄰的新房價格比二手房還低的怪相；另一方面又讓很多地方政府的財政捉襟見肘。２０１７－
２０１８年三四線城市的棚改貨幣化安置算是讓這些城市的政府鬆了一口氣，但這些城市房產價
格的暴漲帶來的大筆熱錢又再一次引起了中央的警惕，貨幣化安置在２０１８年中即被叫了暫停
。

＊退回全國一刀切政策已經不可能＊

　　不過，房地產市場的熱潮似乎並未退去，兩會以後，不少地方政府對於已經實施了兩年多的
調控政策作了微調，同時，戶籍制度的改革也讓原本沒有購房資格的非本地戶籍居民享有了購房
資格，間接增加了市場需求。從國家統計局發布的７０個大中城市住宅價格指數也可以看出，４
月份，全國７０個城市中有６７個城市的住宅價格上漲，這基本達到了有數據以來的高點，伴隨
著這些數據的，是居民對於房地產市場預期的轉變，大多數居民認為今年的樓市將會大範圍回暖
，樓市仍是居民可投資資金的主要去向。在這樣的市場預期下，今年的前４個月，全國土地市場
一片火熱，且地王頻出，單個地塊總價超過４０億的地塊共拍出了２４個，而這個數字在
２０１８年僅為１５個。分城市看，一線城市的土地出讓數量明顯增加，２０１９年前５個月，
一線城市共出讓地塊８６個，同比增加了３４﹒３％，而從流拍地塊數量來看，２０１９年全國
共流拍土地１７１宗，比２０１８年同比下降了３０﹒８％。房地產開發商普遍對市場呈樂觀態
度，在部分解決了債務到期問題之後進入了土地補庫存階段，這是導致土地市場火爆的主要原因
。
　　從目前的政策來看，要退回到全國一刀切的政策基本上已經不可能，中央能做的僅是對地方
政府的房地產調控政策進行更加嚴格的把控，防止地方的樓市再次被炒得過熱。不過，在三期疊
加的大背景下，整體經濟表現疲軟，再加上中美貿易戰帶來的諸多不確定性，導致住房仍是居民
的投資首選。在居民和企業普遍較為樂觀的情緒下，要想控制居民的槓桿率難度不小，對購買層
面的控制幾乎已經到了頭，政府能做的相必是對開發商融資層面的進一步控制，防止地王的頻繁
產生是目前的首要任務。
《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》