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14/05/2019 11:00

《洞析樓市-魏東》首4月內地房地產市場數據解讀

  《洞析樓市》最近統計數據頻繁出台,關於中國房地產市場的數據明顯好於預期,這沖淡了
原本對中國房地產市場的悲觀情緒,這裡我對近期的房地產市場數據做一個分析。
  4月份出台的70個大中城市住宅價格指數中只有4個城市的價格下降,一個城市持平,而
有65個城市的價格保持了上漲,這個數字比2019年的前兩個月都要高出不少(前兩個月價
格上漲的城市數量分別為58個和87個),這個數字甚至和在調控前的2016年的高點持平
。分析其中的因素,一方面有季節性的原因,春節過後通常是買房旺季,另一方面也和整體市場
出現鬆動有關,這些鬆動一方面有政策性的,兩會過後陸續有城市對原有的限購政策作出了調整
;另外一方面也有信貸方面的鬆動,人民銀行的數據顯示,前三個月,住戶類中長期貸款同比大
幅增長了18%;此外,民眾對今年房地產市場的預期也變得更為積極正面,這些因素讓市場變
得活躍起來。70個城市中,房價同比增長幅度最大的城市依次為哈爾濱(12%),西安
(11﹒2%),北海(11﹒1%),大連(10﹒9%),昆明(10﹒4%),沈陽
(10﹒3%),南充和烏魯木齊(10﹒1%)。

*2019年是開發商債務到期的高峰*
 
  從土地市場來看,今年前4個月,一線城市共出讓土地73塊,比去年同期增21﹒7%,
二線城市較去年同期下降2﹒4%,三四線城市則較去年同期大幅下降了36%。分析其中的原
因,雖然經歷了多輪調控政策,一線城市的住宅市場依舊需求旺盛,價格堅挺;三四線城市在
2018年棚改貨幣化安置政策的推動下透支了當地的需求,同時帶動了炒房風潮,讓一些城市
的價格在短期內迅速拉升,進一步刺激了投機需求的增長。去年下半年中央短暫叫停了棚改貨幣
化安置,之後轉而以因地制宜的方式由各個城市根據自身情況進行棚改,這大大減弱了三四線城
市的房地產投資,由於缺乏足夠的需求支撐,這些城市的住宅市場可能會出現有價無市的情況。
在這種市場預期下,開發商大幅減少在三四線城市拿地也就不足為奇了。
  分區域來看,今年前四個月中西部區域和長三角區域的土地供應較去年同期均有增長,漲幅
分別為15﹒7%和6﹒9%,而珠三角和環渤海區域的土地供應均較去年有所下降,分別降低
了10﹒6%和11﹒6%。由於土地出讓和成交在年初通常較為平穩,因此這種數據上的升降
並不能說明太大的問題。
  今年預期市場的流動性將會有所增強,同時一些城市對調控政策有所放鬆,加之戶籍制度的
放開讓城市群中的核心城市對周邊人口產生了虹吸效應,因此會推動這些城市住宅市場的發展,
給開發商帶來機會。不過,由於2019年是開發商債務到期的高峰,一些中小型開發商仍將面
臨財務考驗,有些開發商不得不出售手中的地塊或項目給大型開發商,整個行業得集約度會繼續
增強。《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》

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